居抜きの引き継ぎ範囲！造作譲渡料は4分類で確かめる

居抜き物件は、前の店の内装や厨房機器を使えるぶん、工事費を抑えられます。ただし、引き継げるのは「前の店の持ち物」の一部だけで、リース品・ビルの設備・営業許可・借りる権利は、そのままでは引き継げません。「居抜きと聞いて決めたのに、使えない物ばかりだった」を防ぐには、物件を4つに分けて確かめます。

居抜きの正体は「造作」を買うこと

居抜きとは、前の店の内装や設備が残った状態で借りることです。残っている内装や設備のことを「造作（ぞうさく）」と呼び、これを前の借り主から買い取るお金が「造作譲渡料」です。

この講座では、会社員から転身して大阪市内で10坪・20席の食堂を開く、架空の人物「Aさん」の数字を使います。Aさんの基本の計画は、内外装400万円・厨房機器150万円・什器・備品80万円・保証金100万円で、設備資金は730万円です。ここでは、この数字を変えずに、「居抜きで借りたらどうなるか」を別のパターンとして数えます。

4つに分けて確かめる

①前の店の持ち物：値段は「使える年数」で見る

買い取れるのは前の店の持ち物ですが、動くかどうかと、あと何年使えるかを見ずに値段をつけると、払いすぎます。私自身の経験では、5年以上使った冷蔵庫などは、電気を切って止めたあと、再び入れても動かなくなることがあります。そのため、引き渡しの日まで電気を残してもらい、その日に動作を確かめるようにしてください。動力（200V）が来ていなかった、といったトラブルは、居抜き物件「引き渡し後」に多いトラブル7選と対策にまとめています。

②リース品：名義を移せるかはリース会社が決める

リース品は、持ち主がリース会社です。前の店が払い終えていないと、譲っても買い手は自由に使えません。リースの中途解約は原則できず、名義変更にはリース会社の審査が必要です（当社の過去記事：厨房機器のリース解約）。造作の一覧には、リース品かどうか、残りの支払い（残リース料）をだれが持つかを必ず書き込んでください。

③ビル・貸主の設備：「前の店の物」と思い込まない

エアコンやダクトは、前の店が付けた物か、ビルの設備かで持ち主が変わります。前の店の物なら①の扱い、ビルの物なら修理や交換の費用をだれが払うかを貸主に確認します。内見で見る設備の確認項目は、飲食店の内見で見る設備！ガス・電気・給排水・グリストラップで書きました。

④引き継げないもの：許可と「借りる権利」

• 営業許可：食品衛生法には、営業を譲り受けた人が許可を取り直さずに地位を引き継げる制度（2023年12月13日から）があります（厚生労働省のパンフレットを紹介した奈良県の資料）。ただし、設備だけを買う居抜きでこの制度が使えるのか、新しく許可を取るのかは、案件で違うため、大阪市の保健所に事前に確認してください。新しく取る場合の流れは、飲食店の営業許可の取り方！大阪市は開店2〜3週間前にで書きました。
• 借りる権利：貸主の承諾なしに、借りる権利を人に譲ることはできません（民法612条。民法｜e-Gov法令検索）。買い手の立場でも、造作を買う話の前に、貸主が新しい借り主として認めてくれるかを確かめます。承諾が出ず白紙になる場面は、居抜き譲渡が白紙になる前に決める手付金と解除の線引きにあります。
• 深夜のお酒やバー・スナックの許可：売買では引き継がれない種類があります。詳しくはバー・スナックの閉店で、許可は居抜きで引き継げないで解説しています。

Aさんで数える：スケルトンと居抜きの違い（説明用の架空の数字）

次の表は、居抜きで借りたときの架空の置き方です。業界の相場ではありません。

居抜きの計は、100＋250＋120＋50＋30＝550万円です。基本の計画より180万円少なくなります。ただし、この差は「残っている物が使える」前提です。造作譲渡料を払ったのに半分が使えなければ、手直しの費用が増えて、差は縮みます。費用の比較は、飲食店「居抜き」と「スケルトン」費用相場を徹底比較と、「スケルトン」の落とし穴も合わせて見てください。契約の日に動くお金の足し算は、店舗を借りる時に最初に出るお金で確認できます。

造作譲渡料は、設備の値打ちだけでは決まらない

ここまで「使える年数で値段を見る」と書きましたが、実際の値段は設備の値打ちだけでは決まりません。良い立地なら、設備を使わないと分かっていても、その場所を取りたくて払う人がいます。当社の直近の取引でも、開業して半年ほどのきれいな物件に、造作譲渡料300万円がつき、交渉なしで決まりました。そのまま使われると思っていたところ、買った人は設備をすべて売却し、店内をスケルトンに戻して大がかりな工事をしました。つまりこの300万円は、設備ではなく「場所」の値段でした。

ここから、借りる側が気をつけたい点が2つあります。

• 条件の良い物件は取り合いになり、交渉せずに進む申込みが優先されることがあります。「高いから、値切ってから決めよう」と考えているうちに、先に決まる場合があります。
• だからこそ、払える上限を内見の前に決めておくことが大切です。上限は、前回までの設備資金の数字から、「この場所なら最大いくらまで出せるか」を逆算して置きます。

なお、借りる側が「原状回復」（出るときに元の状態に戻すこと）を、前の店の分まで負うのかは、契約書で決まります。造作譲渡契約書の確認項目は、居抜き「造作譲渡契約書」で損しない7つの確認項目で書きました。造作を買い取る権利（借地借家法33条の造作買取請求権）は、特約でなくす契約が通常のため、契約書で確かめてください。

大阪のミナミやキタの雑居ビルでは、前の店と同じ業態でも、ビルの規約が変わっていて、同じ使い方ができないことがあります。「前の店が営業できていたから、自分もできる」と決めつけず、貸主・管理会社に聞いてください。

今日のワーク

1. 気になる居抜き物件で、残っている物を①〜④に分けた一覧を作る
2. リース品の残りの支払いと、名義変更ができるかを仲介会社に質問する
3. 造作譲渡料が、「手直しに使う費用」を引いた後で、スケルトンより得かを足し算で確かめる

次回予告と、ここまでで書けるようになった欄

次回は、定期借家と普通借家の違いを考えます。

よくある質問

Q. 居抜きなら、必ずスケルトンより安く済みますか？
A. 必ずとは言えません。残った物が使えない、造作譲渡料が高いと、手直しの費用で差が縮みます。

Q. 「前の店の営業許可を、そのまま使えばいい」と聞きましたが本当ですか？
A. 案件で変わります。営業を譲り受ける制度もありますが、設備だけの居抜きでは新規取得の場合もあるため、保健所に確認してください。

Q. 造作譲渡料は、いくらが妥当ですか？
A. 一律の目安はありません。設備の年数と動作、手直しの費用に加え、立地の値打ちでも変わります。払える上限を先に決め、スケルトンと総額で比べてください。

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• 飲食店「居抜き」と「スケルトン」費用相場を徹底比較
• 店舗を借りる時に最初に出るお金｜保証金・礼金・仲介手数料

参考

• 民法｜e-Gov法令検索（第612条：賃借権の譲渡の制限）
• 借地借家法｜e-Gov法令検索（第33条：造作買取請求権）
• 食品営業許可・営業届出関係｜大阪府（大阪市は市の保健所が窓口と案内。大阪府の旧様式は大阪市では使えません）
• 事業譲渡による営業者の地位の承継（厚労省パンフレット）｜奈良県（施行日は2023年12月13日との記載。PDF本文は取得できず、検索結果上の要約による。大阪市の現行の取扱いは窓口で確認）

造作の扱い、営業許可の承継、リースの条件は、物件・契約・時期によって変わります。最新の情報は、貸主・管理会社・リース会社・大阪市保健所でご確認ください。