店舗を借りる時に最初に出るお金｜保証金・礼金・仲介手数料
「物件は気に入ったけれど、契約の日にいくら用意すればいいのか分からない」。申込みの直前に、多くの人が不安になるところです。結論から言うと、契約のときに動くお金は5種類に分けて、「戻ってくるお金」と「戻ってこないお金」を見分ければ、足し算で数えられます。この回では、Aさん（架空）の数字で、契約の日に動くお金を並べてみます。
契約で動くお金は5種類
①敷金（保証金） ②礼金 ③仲介手数料 ④前家賃 ⑤造作譲渡料
| お金 | 中身（やさしい言い方） | 戻ってくるか |
|---|---|---|
| 敷金（保証金） | 貸主に預けるお金。家賃の滞納や、退去時の修繕に備える | 退去時に戻る。ただし、契約で決めた分が差し引かれる（償却）ことがある |
| 礼金 | 貸してもらうお礼として払うお金 | 戻らない |
| 仲介手数料 | 不動産会社に払う、紹介と契約の手続きの報酬 | 戻らない |
| 前家賃 | 先に払う家賃（契約時に1か月分など） | 家賃の前払いなので、お金の性質は家賃そのもの |
| 造作譲渡料 | 居抜き物件で、前の借主が残した内装・設備を買い取る代金 | 戻らない（居抜きのときだけ） |
家で例えるなら、敷金（保証金）は「預け金」、礼金と仲介手数料は「お礼と手続き代」、前家賃は「最初の月の家賃」、造作譲渡料は「前の住人から家具・家電を買い取る代金」です。名前や金額、償却の有無は契約ごとに違います。以前は店舗の契約で「保証金」と呼ぶことが多くありましたが、最近は「敷金」と書かれる契約が主流になり、保証金は少なくなっています。ただ、古い契約や物件によっては今も保証金のことがあり、償却（返さない分）が書かれていることもあります。この記事では「預けるお金」を、敷金（保証金）とまとめて呼びます。必ず契約書と重要事項説明で確認してください。
申込みから契約日までの流れ
申込み
貸主の審査
重要事項説明
契約書に署名・押印し、お金を支払う
貸主押印済みの契約書を受け取り、鍵の引き渡し（工事へ）
契約の日に、敷金などをまとめて払うことが多くなります。お金が必要になるのは、工事の発注より前です。第5回で数えた「設備資金」のうち、敷金（保証金）は先に出ていくお金です。
仲介手数料には「上限」がある
仲介手数料は、宅地建物取引業法に基づく国土交通大臣の告示で、受け取れる上限が決まっています（国土交通省）。店舗や事務所など居住用以外の建物の場合は、貸主と借主の両方から受け取る合計が、家賃1か月分（消費税は別）までが基本です。ただし、権利金のように返さないお金が動く契約では、別の計算が使えることがあります。上限は「ここまで」という線であって、必ずその額を払うという意味ではありません。実際の金額は、申込みの前に書面で確認します。
Aさんの契約の日を数えてみる（架空の例です）
以下は説明用の架空の例で、業界の相場や基準ではありません。家賃は18万円、Aさんの物件はスケルトン（内装が何もない状態）で、礼金はなし、と仮に置きます。
| 項目 | 金額 | 計算・メモ |
|---|---|---|
| 敷金（保証金） | 100万円 | 第5回の設備資金に「保証金」として入れ済み |
| 前家賃 | 18万円 | 家賃1か月分。運転資金（毎月157万円の中に家賃18万円）に含まれる |
| 仲介手数料（上限の場合） | 19.8万円 | 家賃18万円 + 消費税1.8万円（10%） |
| 礼金 | 0円 | なしと仮置き |
| 造作譲渡料 | 0円 | スケルトンなので発生しない |
| 契約の日に動くお金 | 137.8万円 | 100 + 18 + 19.8 |
ここで大事なのは、前家賃は、運転資金で数えた家賃と重複させないことです。反対に、仲介手数料の19.8万円は、第5回の1,040万円には入っていません。実際の計画書では、設備資金に加えます。1,040万円に19.8万円を足すと約1,060万円になり、自己資金か借入の欄も合わせて組み直します。この講座では説明をそろえるため、Aさんの基本の数字は1,040万円のままにしています。
居抜きなら、造作譲渡料と「引き継ぐ範囲」に注意
居抜きでは、前の借主の厨房機器や内装をそのまま使えます。そのぶん、造作譲渡料が契約のお金に加わります。どの機器まで含まれるか、故障していないか、リース品が混ざっていないかを、金額を決める前に一覧にして確認します。居抜きの引き渡し後に起きやすい問題は居抜き物件「引き渡し後」に多いトラブル7選と対策で、費用の差は飲食店「居抜き」と「スケルトン」費用相場を徹底比較で整理しています。
契約のお金に、公庫の融資は使えないことが多い
ここは、数字に強い人でも見落としやすい落とし穴です。公庫の融資は、「貸主が押印した賃貸借契約書の写し」を出したあとでないとお金が入ってこない、という流れが実務では一般的です。ところが、契約書をもらうには、敷金（保証金）などを先に払う必要があります。つまり、契約の日に動くお金は、借入が入る前に、自分の手元のお金で払うことになるのです。
申込み・審査
契約書に署名・押印し、敷金などを自己資金で支払う
貸主押印済みの契約書を受け取る
公庫に契約書の写しを提出
融資が入金される
Aさんなら、契約の日に動く137.8万円は、自己資金340万円から先に出す形です。足りない場合は、身内や知人からの借入（返済の約束を書面にしておくと安心です）で一時的に用意する人もいます。物件を申し込む前に、「契約の日に出せるお金はいくらか」を決めておくことが大切です。
不動産を借りるためにかかる費用（敷金・仲介手数料・前家賃など）は、いったんすべて自己資金で出すことになります。
だからこそ、支払いのタイミングが大切です。いちばんリスクが小さいのは、公庫から融資の内諾（融資してもらえる見通し）をもらってから、契約のお金を入金する順番です。ただし、人気の物件は、そこまで待ってくれないことがあります。そのときは、次のどちらかを決める場面が来ます。
| 選び方 | 中身 | 気をつける点 |
|---|---|---|
| 先に契約する | 公庫の結果が出る前に契約する | 融資が通らなくても、契約のお金や家賃の支払いが残るおそれがある |
| 手付を放棄して解除できる形にする | 手付金（契約の証拠として先に渡すお金）を放棄すれば、契約を解除できる条件にする（例：家賃1か月分） | 解除すると手付は戻らない。解除の条件は契約書で必ず確認する |
どちらを選ぶにしても、その場で決めるには、事業計画が頭に入っている必要があります。「家賃の上限はいくらか」「自己資金はいくら出せるか」「融資が通らなかったら、どこまでなら失ってよいか」。第2回から第5回までで作った数字が、この判断のものさしになります。
なお、融資を実行する条件や提出書類は、案件や時期によって変わることがあります。契約を結ぶ前に、公庫の窓口や面談で「入金の前に、どの書類が必要か」を確認してください。
家賃は「いつから」かかるかを必ず聞く
もう一つ見落としやすいのが、家賃の発生日です。契約日から家賃が始まる契約だと、工事をしている間も家賃を払うことになります。工事期間の家賃を無料にする「フリーレント」を交渉できることもありますが、物件や貸主しだいです。聞くだけなら無料なので、申込みの段階で「家賃はいつから発生しますか」と確認します。契約日や開店日の選び方に迷う場合は、契約・開業の縁起日カレンダーも参考にしてください。
今日のワーク
- 気になる物件の募集条件から、敷金（保証金）・礼金・仲介手数料・前家賃・造作譲渡料を書き出す（分からない項目は「不明」と書く）
- 契約の日に動くお金を足して、「137.8万円」のような合計を出す
- 戻ってくるお金（敷金）と戻ってこないお金（礼金・仲介手数料など）を分ける
- 第5回で作った必要な資金の表に、足りない項目（仲介手数料など）を加える
- 契約の日に動くお金が、借入に頼らず自己資金で出せるか確かめる
- ☐ 契約で動くお金を5種類に分けて書き出した
- ☐ 敷金（保証金）のうち、退去時に差し引かれる分（償却）があるか確認する項目に挙げた
- ☐ 仲介手数料の金額を、申込みの前に書面で確認する
- ☐ 家賃がいつから発生するかを確認する項目に挙げた
- ☐ 前家賃を、運転資金と二重に数えていない
- ☐ 契約の日に出すお金を、公庫の借入に頼らず自己資金で用意できる
- ☐ 融資の入金前に必要な書類を、公庫の窓口で確認する
- ☐ 人気物件で先に契約を迫られたときに、手付放棄で解除する場合の損失額を、あらかじめ計算した
次回予告
次回は、内装工事の見積書の読み方です。「一式」と書かれた中身を聞くコツと、計画書に「見積先」を書くための基礎を、Aさんの内装400万円で見ていきます。
ここまでで書けるようになった項目
| 項目 | 状況 |
|---|---|
| 全体の見取り図 | 第1回でわかった |
| 売上高（月） | 第2回で掛け算で作れるようになった |
| 売上原価・経費・利益（月） | 第3回で引き算で出せるようになった |
| 家賃の上限と、物件探しの3条件 | 第4回で決められるようになった |
| 必要な資金（設備・運転）と調達方法の考え方 | 第5回で足し算で組み立てられるようになった |
| 契約のときに動くお金 | 今回、5種類に分けて数えられるようになった |
| 動機、略歴、お借入の状況など | これから順に学ぶ |
契約・物件探しのご相談はこちら
大阪で飲食店の開業をご検討中の方、居抜き・スケルトンの貸店舗をお探しの方は、株式会社不動産スペースまでお気軽にお問い合わせください。「この物件の契約時に、いくら用意すればよいか」「敷金や仲介手数料の見方が分からない」「数字を持って物件の相談をしたい」といったご相談にも対応します。物件を探す前の資金計画やエリア選びの段階からのご相談も承っております。
TEL：06-6195-8209
よくある質問
Q. 契約の日に、結局いくら持っていけばいいですか。
A. 物件ごとに違います。敷金（保証金）・礼金・仲介手数料・前家賃・造作譲渡料を募集条件から書き出し、合計を出して確認します。
Q. 契約のお金も、公庫の融資で払えますか。
A. 入金は契約書の提出後になることが多く、契約の日は自己資金などで先に払うのが一般的です。公庫の窓口で入金の条件を確認しましょう。
Q. 仲介手数料って、言われた額をそのまま払うものですか。
A. 法律で上限が決まっており、上限は「ここまで」という線です。申込みの前に、金額と内訳を書面で確認しましょう。
Q. 敷金（保証金）は、辞めるときに全部戻ってきますか。
A. 契約しだいです。償却（返さない分）や、原状回復の費用が差し引かれることがあります。契約書で必ず確認します。
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参考
※Aさんの数字は説明用の架空の例です。仲介手数料の上限の算定は、最新の国土交通省告示でご確認ください。融資の条件・様式は変更されることがあります。最新情報は公庫の公式サイトでご確認ください。
