飲食店の募集図面（マイソク）の読み方！内見前の7項目
「図面を見ても、何を見ればいいのか分からない」を終わらせる
募集図面（マイソク）は、物件の「家賃・広さ・条件」を1枚にまとめた紙です。内見に行く前に、読み取れることは7項目、読み取れないことは「実際の設備の中身」と「周りの環境」です。「良さそうな図面だったのに、内見したらがっかりした」を減らすには、図面を受け取った時点で、書いてあることと書いていないことを分けて見ます。
創業計画書の第8欄（必要な資金と調達方法）の数字を、物件の条件に合わせて確かめる回です。物件探しの流れでは、条件を決めた（回4）あと・内見に行く前に、図面を読む作業にあたります。
図面は「内見に行くかどうか」を決める紙
物件の情報は、まず図面で届きます。図面を読む目的は、内見に行く物件を絞ることです。ここで条件に合わない物件を外せれば、見学の時間が無駄になりません。
この講座では、会社員から転身して大阪市内で10坪・20席の食堂を開く、架空の人物「Aさん」の数字を使います。Aさんの設備資金は730万円（内外装400万円、厨房機器150万円、什器・備品80万円、保証金100万円）、家賃は月18万円で置いています。図面の数字がこの計画に収まるかを、図面の段階で確かめます。
図面を受け取る
7項目を順に読む
書いていない所に印
仲介会社に質問する
内見に行く
図面で読む7項目（Aさんの架空の図面）
次の表は、説明用に作った架空の図面です。実在の物件ではありません。
| 項目 | 図面の記載（架空） | 読み取ること |
|---|---|---|
| 取引態様 | 媒介 | 誰が貸主の代わりに話を進めるか |
| 所在・最寄り駅 | 大阪市中央区、地下鉄駅から徒歩5分 | 道路距離で約400m以内（80mで1分） |
| 面積・階 | 33.06㎡（約10坪）、1階 | 席数が入る広さか |
| 賃料・共益費 | 賃料16万円＋共益費2万円（税別） | 毎月の合計と消費税 |
| 保証金・礼金 | 保証金100万円、礼金なし | 契約の日に出るお金 |
| 現況 | 居抜き | 前の店の設備が残っているか |
| 契約期間 | 2年（契約の種類の記載なし） | 定期借家か普通借家かは質問 |
①取引態様：誰が窓口か
取引態様とは、図面を出している不動産会社の立場です。貸主本人か、貸主の代理か、間に入る「媒介」かが書かれます。広告で取引態様を示すことは、宅地建物取引業法第34条に定められています（宅地建物取引業法｜e-Gov法令検索）。立場によって、仲介手数料がかかるかどうかが変わるため、費用は店舗を借りる時に最初に出るお金｜保証金・礼金・仲介手数料と合わせて確認してください。
②所在・最寄り駅：徒歩の時間は「道路距離80mで1分」
徒歩○分は、直線ではなく道路に沿った距離で数え、道路距離80mを1分として、端数は切り上げる決まりです（不動産の表示に関する公正競争規約第15条。徒歩所要時間の表示（表示規約第15条）｜三井住友トラスト不動産）。信号待ちや坂は含まれません。Aさんの図面の「徒歩5分」は、400m以内の意味です。飲食店は、お客さんが駅から歩く道の雰囲気も売上に響くため、図面だけでなく、実際に歩いて確かめてください。
③面積・階：坪と平方メートルを直す
図面は㎡で書かれることが多く、1坪は約3.3㎡です。Aさんの33.06㎡は約10坪です。階は、1階か2階以上かで、お客さんの入りやすさと、排気・配管の工事の難しさが変わります（排気ルートは今後の回で扱います）。席数が入る広さかどうかは、飲食店の席数は逆算で決める！客単価と回転数からの考え方で見ます。
④賃料・共益費：消費税を足した合計で見る
Aさんの図面は、賃料16万円＋共益費2万円＝18万円（税別）です。店舗の家賃には消費税がかかります（住宅の貸付は居住用に限り非課税、国税庁No.6201）。税率10%なら、18万円×1.1＝19.8万円です。計画に置いた家賃18万円より1.8万円多く、利益は33万円から31.2万円に減ります。
| 項目 | 税別で見たとき | 税込で見たとき |
|---|---|---|
| 月の家賃（賃料＋共益費） | 18万円 | 19.8万円 |
| 月の利益（Aさんの計画） | 33万円 | 31.2万円 |
家賃を「共益費と消費税を含む毎月の合計」で見る理由は、飲食店の家賃は売上のいくらまで？内見前に決める3条件で書きました。
⑤保証金・礼金：戻るお金と戻らないお金
図面の「保証金100万円」が、戻るお金か、解約のとき一部を引かれる（償却）お金かは、図面だけでは分からない場合があります。「償却」の記載がなければ質問してください。
⑥現況：居抜きなら「何が残るか」を質問する
「居抜き」とだけ書かれた図面では、どの設備が残り、どれが引き継げて、造作譲渡料（前の店の設備や内装を買い取るお金）がいくらかが分かりません。図面に書いていなければ質問します。設備が動くかどうかは、居抜き物件「引き渡し後」に多いトラブル7選と対策や、「スケルトン」の落とし穴、ダクト・トイレで100万円差で書いたとおり、引き渡しの前に確認することが大切です。
⑦契約期間：契約の種類を必ず聞く
期間が書かれていても、更新できる契約か、期間が終わると終了する契約かは、図面に書かれていないことがあります。種類による違いは次の回以降で扱いますが、図面の段階で「どちらの契約か」だけは質問してください。
図面から読み取れないこと
私の経験では、図面を見ただけで物件を決めた人が後悔するのは、図面に書けない部分です。当社の取引でも、図面の条件が良くても、内見で設備の容量や排気の経路が合わないと分かって、見送りになることがあります。
- ガスメーターの大きさ、電気の動力の有無、グリストラップ（油を止める排水の箱）の状態（内見で確認：飲食店の内見で見る設備！ガス・電気・給排水・グリストラップ）
- 臭いや煙を出す排気の経路が使えるか
- ビルの規約（営業時間、看板、臭いの制限）
- 前の店がなぜ出たのか
- 隣や上の階の店の種類と音
大阪のミナミやキタに多い雑居ビルでは、規約や共用の設備が店の営業に影響します。図面にない部分は、仲介会社や管理会社に質問してください。
今日のワーク
- 気になる物件の図面を1枚用意し、7項目に線を引いて、書いていない項目に印をつけましょう
- 賃料＋共益費の合計に10%を足し、税込の月額を計算しましょう（Aさんなら18万円→19.8万円）
- 印をつけた項目を、仲介会社への質問メモにまとめましょう
図面チェックリスト
- ☐ 取引態様（貸主・代理・媒介）を確認した
- ☐ 徒歩の時間を、実際に歩いて確かめる予定を決めた
- ☐ 面積を坪に直し、席数が入るか計算した
- ☐ 賃料＋共益費＋消費税の月額合計を出した
- ☐ 保証金の償却の有無を質問した
- ☐ 居抜きの場合、残る設備と造作譲渡料を質問した
- ☐ 契約の種類（定期借家か普通借家か）を質問した
次回予告と、ここまでで書けるようになった欄
次回は、居抜きで引き継げるものと引き継げないものを考えます。
| 欄 | 内容 | 状況 |
|---|---|---|
| 第8欄 | 必要な資金と調達方法 | 図面の賃料・保証金から、設備資金と月の家賃を確かめる視点が加わりました |
| 第9欄 | 事業の見通し | 家賃に消費税を足すと利益が減ることを、数字で確認できます |
物件探し・数字を持ってのご相談はこちら
大阪で飲食店の開業をご検討中の方、居抜き・スケルトンの貸店舗をお探しの方は、株式会社不動産スペースまでお気軽にお問い合わせください。気になる物件の図面と、創業計画書の家賃の数字をお持ちいただければ、図面の読み方からご一緒に確認できます。また、貸店舗のオーナー様・管理会社様で、募集図面の書き方にお悩みの方のご相談も承っております。
TEL：06-6195-8209
よくある質問
Q. 図面に「居抜き」と書いてあれば、そのまま開業できますか？
A. できるとは限りません。どの設備が残り、動くかは図面では分からないため、内見と質問で確認してください。
Q. 「図面の家賃が安いから、まず内見に行けばいい」でも大丈夫ですか？
A. 内見の前に、共益費と消費税を足した合計で計画に収まるかを確かめると、見学の無駄が減ります。
Q. 図面にない情報は、どこに聞けばいいですか？
A. 図面を出している仲介会社に聞きます。設備やビルの規約は、管理会社の回答が必要な場合もあります。
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- 飲食店の家賃は売上のいくらまで？内見前に決める3条件
- 店舗を借りる時に最初に出るお金｜保証金・礼金・仲介手数料
- 居抜き物件「引き渡し後」に多いトラブル7選と対策
参考
- 公正競争規約の紹介｜不動産公正取引協議会連合会
- 徒歩所要時間の表示（表示規約第15条）｜三井住友トラスト不動産（二次情報。規約本文は上記連合会のページから確認）
- 宅地建物取引業法｜e-Gov法令検索
- No.6201 消費税の課税対象となる取引｜国税庁
図面の表示ルール、賃料・保証金の条件は、物件・時期によって変わります。最新の情報は、各協議会・仲介会社・管理会社でご確認ください。
