「実家の生前贈与」は損？登録免許税は相続の5倍｜大阪市で貸店舗をお探しなら店舗市場

筆者四谷義仁

不動産キャリア20年

飲食店専門の不動産会社「株式会社不動産スペース」代表。不動産キャリア20年。大阪・京都・兵庫エリアを中心に、店舗仲介・管理・閉店サポートから収益物件の売買まで手がける。これまで数多くのカフェ・居酒屋・ラーメン店などの開業支援を行い、実際の経営数値や現場課題をもとに"リアルな店舗経営の見える化"を発信中。現場の泥臭さも、数字のシビアさも知る「現実派不動産屋」

実家の名義を生きているうちに子へ移す「生前贈与」は、相続より税金が高くなります。登録免許税（名義変更で国に払う税金）は評価額の2%で、相続の0.4%の5倍です。さらに不動産取得税もかかり、売るときや相続税で役立つ特例も使えなくなります。

「実家の名義を、今のうちに子どもへ移しておけば安心では？」と考える方は多いです。決める前に見ておきたいポイントを整理します。

「相続」と「贈与」で変わる費用

項目	相続で取得	贈与で取得
登録免許税	評価額の0.4%	評価額の2%
不動産取得税（都道府県に払う税金）	かからない	かかる（大阪府は土地・住宅とも3%、宅地は評価額を2分の1にする特例あり。いずれも2027年3月31日取得まで）
贈与税	なし	年110万円（暦年課税の基礎控除）を超えると課税

評価額1,000万円の土地だけをもらう場合の目安です。贈与は「登録免許税20万円＋不動産取得税15万円（1,000万円×1/2×3%）」で約35万円、相続は登録免許税4万円のみです（建物や個別の軽減は考慮していない目安です）。出典：登録免許税の税額表（No.7191）｜国税庁、不動産取得税のあらまし｜大阪府

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贈与だと使えなくなるもの

次の特例は、相続や遺贈（遺言でもらうこと）で取得した場合の制度です。贈与では使えません。

空き家を売るときの「3000万円特別控除」は、相続または遺贈で取得した人が対象です（出典：被相続人の居住用財産を売ったときの特例（No.3306）｜国税庁）。詳しくは空き家「3000万円特別控除」とは？条件を解説をどうぞ。
相続税が安くなる「小規模宅地等の特例」も、相続や遺贈で取得した宅地が対象です（出典：小規模宅地等の特例（No.4124）｜国税庁）。使える条件は「小規模宅地等の特例」｜空き家の実家で使える条件で解説しています。

贈与税を抑える2つの方法と落とし穴

暦年課税：1年間にもらった合計が110万円以下なら贈与税がかかりません（贈与税の計算と税率（No.4402）｜国税庁）。ただし、亡くなる前の贈与は相続税の計算に足されます。2026年末までの相続は亡くなる前3年分、2027年1月以降は段階的に7年分へ延びます（相続開始前の贈与加算（No.4161）｜国税庁）。
相続時精算課税：60歳以上の親・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与で選べます。年110万円の基礎控除に加え、累計2,500万円までは贈与税がかからず、超えた分は一律20%です。一度選ぶと、同じ贈与者からの贈与は暦年課税に戻せません（相続時精算課税の選択（No.4103）｜国税庁）。

実家の贈与では、評価額が110万円を大きく超えることが多く、贈与税や上の特例の問題が現実の悩みになります。私の考えでは、名義を動かす前にまず「相続の場合の費用との差額」を試算するのが先です。