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飲食店の「解約予告期間」トラブルと対処法｜閉店前に確認

閉店 2026.09.23

#原状回復 #居抜き譲渡 #賃貸借契約 #解約予告期間 #中途解約

筆者四谷義仁

不動産キャリア20年

飲食店専門の不動産会社「株式会社不動産スペース」代表。不動産キャリア20年。大阪・京都・兵庫エリアを中心に、店舗仲介・管理・閉店サポートから収益物件の売買まで手がける。これまで数多くのカフェ・居酒屋・ラーメン店などの開業支援を行い、実際の経営数値や現場課題をもとに"リアルな店舗経営の見える化"を発信中。現場の泥臭さも、数字のシビアさも知る「現実派不動産屋」

解約予告期間とは

店舗の賃貸借契約には「〇か月前までに解約を知らせる」という解約予告期間があります。大阪の路面店では3か月が一般的ですが、商業施設や大手の貸主では6か月、さらに「最低〇年は解約できない」という契約もあるため、閉店を決めてから動くと想定外の家賃を払うことになりがちです。「もう限界かもしれない」と感じた段階で、まず契約書の解約条項を確認し、書面で手続きを進めることがトラブルを防ぐ一番の近道です。

解約予告期間とは？
借主が「お店を出ます」と伝えてから、実際に契約が終わるまでの期間のことです。この間は契約が続いているため、営業していなくても家賃がかかります。

民法では、期間を決めていない建物の賃貸借は、解約を申し入れてから3か月で終わると定められています（民法第617条）。一方、期間を決めた契約（例：3年契約）は、途中で解約できる特約がある場合に限り、中途解約ができます（民法第618条）。店舗の契約書に書かれている「6か月前予告」などは、この特約にあたります。

区分	解約予告期間の目安	根拠
期間の定めがない建物の賃貸借	3か月	民法第617条
住宅（国の標準契約書のひな形）	30日	国土交通省「賃貸住宅標準契約書」
大阪の一般的な路面店・テナント	3か月が一般的	当社の仲介・管理の実務より
商業施設・大手企業が貸主の物件	6か月が多い	当社の仲介・管理の実務より

※実際の期間は契約書の特約によって決まります。必ずご自身の契約書でご確認ください。

よくあるトラブル5つ

①予告期間を知らず、家賃が数か月分余計にかかる

住宅の感覚で「1か月前に言えばいい」と考えていると、3か月、物件によっては6か月分の家賃がかかって資金計画が崩れます。閉店資金の見積もりには、予告期間の家賃を必ず入れておきましょう。

②「いつ伝えたか」で食い違う

電話や口頭だけで伝えると、「聞いていない」「その日ではない」と揉めやすくなります。契約書で「書面による予告」と決められていることも多いため、日付が残る書面（内容証明郵便など、送った内容と日付を郵便局が証明してくれる郵便）で通知すると安心です。

③「解約予告」なのか「合意解約」なのかがあいまい

合意解約とは、貸主と借主が話し合って契約を終わらせることです。合意解約なら予告期間の家賃を払わなくてよいとされた裁判例もある一方、特約に基づく解約なら予告期間分の支払いが必要です。どちらの話をしているのかを、書面ではっきりさせることが大切です。

④次のテナントが決まったのに、予告期間分を請求される

「すぐ次の借主が入ったのだから、家賃は二重取りでは？」という相談は多いものです。しかし、6か月分の支払特約がある事業用の契約で、次の借主が決まっても支払義務はなくならないと判断した裁判例があります（東京地裁平成19年4月23日判決、不動産流通推進センターの解説より）。事前の交渉で減額してもらえるかどうかが鍵です。

⑤「最低〇年は解約できない」契約だった

「契約から〇年間は中途解約できない」「〇年以内に解約する場合は違約金」といった条項が入った契約もあります。商業施設や、定期借家契約（期間が来たら更新なしで終わる契約）などで見られることがあります。中途解約できる特約がない期間の契約は、原則として途中で一方的に解約できません（民法第618条）。残り期間分の家賃を求められることもあるため、閉店を考え始めたら、まず解約できない期間が残っていないかを確認しましょう。