飲食店閉店・移転前に必読！居抜き譲渡で原状回復費用を抑え、200万円プラスで手放す方法【大阪版】

（2026年9月27日更新）

居抜き物件とスケルトン物件の違い

飲食店の退去には、大きく分けて2つの選択肢があります。

居抜き物件：内装・厨房機器・設備を残したまま引き渡す物件です。次に入るテナントは初期投資を抑えてすぐに営業を始められるため、譲渡先が見つかりやすくなります。

スケルトン物件：内装・設備をすべて撤去し、コンクリートがむき出しの状態に戻した物件です。次のテナントはゼロから内装工事をする必要があり、開業コストが大きくなります。

賃貸借契約では退去時に「スケルトン戻し（原状回復）」を義務づけているケースが多いため、居抜きで引き渡すには貸主の同意が必要です。居抜きとスケルトンそれぞれの特徴やメリット・デメリットは、飲食店の居抜き物件とスケルトン物件の違いとは？でも詳しく解説しています。

原状回復費用はどれくらい抑えられる？200万円プラスの内訳

10坪程度の飲食店の場合、スケルトン工事だけで100万〜150万円かかることも珍しくありません。居抜き譲渡が成立すれば、この工事費が不要になったうえで、次のテナントから造作譲渡代を受け取れるため、工事費と譲渡代を合わせて200万円以上の差額になった事例もあります。

譲渡代がゼロだったケースでも、原状回復工事が不要になったことで敷金が満額近く返還され、実質100万円以上のプラスになった例が多くあります。

実際にはスケルトンにも段階があり、ダクトやトイレの扱いで100万円単位の差が出ることもあります。詳しくは「スケルトン」の落とし穴、ダクト・トイレで100万円差をご覧ください。

※金額は物件の規模・状態・立地によって変動します。見積もりの内訳をどう見るべきかは、店舗の原状回復見積もり「スケルトン戻し」の落とし穴とはで詳しく解説しています。

解約前に相談するメリットと成約スピード

居抜き譲渡を成功させる最大のポイントは、解約を通知する前に相談を始めることです。

• ✓譲渡先を探す時間を十分に確保できる
• ✓貸主との条件交渉も、時間に余裕があるほど有利に進めやすい
• ✓解約後に動き出すと、時間不足で譲渡先が見つからないまま原状回復に進んでしまうことも

成約までの期間は一般的に約2カ月が目安ですが、当社では問い合わせから10日で契約完了した実績もあります。条件をできるだけ早く明確にし、すぐ内見できる状態に整えておくことが、早期成約のコツです。

厨房機器が古くても譲渡できるか

結論から言うと、古い厨房機器でも譲渡できる可能性は十分にあります。

買取業者に持ち込む場合、製造から3年以内なら半額程度、7年を超えるとほぼ買取不可となり、処分費用がかかることもあります。一方、居抜き譲渡では機器の新しさよりも「使用感・清潔感」が重視されるため、10年以上経過した機器でも需要があるケースが少なくありません。古くても清掃が行き届いていれば好印象につながり、逆に汚れが目立つと譲渡料が下がったり、成約率が下がったりすることもあります。当社では、譲渡前の最低限の清掃・片付けについてもアドバイスしています。引き渡し後のトラブルを避けるポイントは居抜き物件「引き渡し後」に多いトラブル7選と対策で解説しています。

譲渡金額はどう決まるか／貸主に事前相談しないリスク

譲渡金額を決める最大の要素は、立地に対しての家賃の割安感です。相談時には賃貸借契約書（後日提出でも可）をもとに、家賃・立地・設備の状態を踏まえて査定します。金額の大小だけでなく、「手残りを最大化する方法」を含めて提案するのが当社の特徴です。居抜き以外にM&Aや転貸という選択肢との違いは飲食店を閉める前に知っておきたい「居抜き・M&A・転貸」の違いを解説！をご覧ください。

貸主への事前相談を省いて譲渡先を探してしまうと、譲渡先が決まった段階で貸主が条件を変更し、破談になるケースがあります。特に賃料相場が上昇している時期や、コロナ禍に開業した店舗、長期間営業している店舗は、契約条件が現在の相場と乖離していることがあり注意が必要です。

古い店舗でも譲渡できるか／大阪と東京の違い

古い店舗であっても、清掃が行き届いていて立地や契約条件が良ければ、十分に譲渡は可能です。

大阪と東京では、貸主との交渉で意識すべき点にも違いがあります。大阪では、金額の大小よりも「勝手に話を進められること」を嫌う貸主が一定数いる、いわゆる浪花節的な文化があり、転貸（サブリース）に抵抗感を持たれやすい傾向があります。そのため、東京以上に貸主との信頼関係づくりが成約のカギになります。

居抜き譲渡を検討する前のチェックリスト

• ☐ 賃貸借契約書で「原状回復（スケルトン戻し）」の条項を確認した
• ☐ 貸主に解約を通知する前に、居抜き譲渡について相談した
• ☐ 現在の厨房機器・設備の使用年数と状態を把握している
• ☐ 店内の清掃・片付けを進めている、または進める予定がある
• ☐ 閉店希望時期を決めている
• ☐ 相談に必要な情報（住所・現在の業態・営業年数・閉店希望時期）を整理した

相談時には、上記に加えて賃貸借契約書（後日提出可）をご用意いただけるとスムーズです。現場を確認したうえで、最適な譲渡方法をご提案します。

よくある質問（FAQ）

関連記事

• 飲食店の居抜き物件とスケルトン物件の違いとは？
• 飲食店オーナー必見！閉店費用を大幅削減できる「居抜き譲渡」とは？
• 飲食店を閉めるとき、何から始める？失敗しない閉店準備の7ステップ｜費用・手続きも解説
• 飲食店を閉店する前に読むべき完全ガイド｜手続き・費用・スケジュールを徹底解説
• 飲食店の「解約予告期間」トラブルと対処法｜閉店前に確認

参考

• 借地借家法 第33条（造作買取請求権）｜e-Gov法令検索
• 店舗賃貸借契約の終了と造作の買取請求｜公益社団法人全日本不動産協会
• 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について｜国土交通省（主に居住用賃貸住宅を対象としたガイドラインですが、原状回復の考え方の参考として掲載しています）