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大阪市「特区民泊」新規停止、空室活用オーナーの次の一手

不動産管理 2026.08.18

#空室対策 #特区民泊 #住宅宿泊事業法 #住宅宿泊事業法

筆者四谷義仁

不動産キャリア20年

飲食店専門の不動産会社「株式会社不動産スペース」代表。不動産キャリア20年。大阪・京都・兵庫エリアを中心に、店舗仲介・管理・閉店サポートから収益物件の売買まで手がける。これまで数多くのカフェ・居酒屋・ラーメン店などの開業支援を行い、実際の経営数値や現場課題をもとに"リアルな店舗経営の見える化"を発信中。現場の泥臭さも、数字のシビアさも知る「現実派不動産屋」

大阪市「特区民泊」、新規受付が2026年5月29日で終了

大阪市で新たに「特区民泊」を始めるための申請受付が、2026年5月29日をもって終了しました（大阪市発表）。ゴミや騒音といった近隣トラブルの増加が理由で、これから空室を民泊で活用しようと考えているオーナーにとっては、選べる手段がひとつ減ったことになります。

「せっかくの空室、賃貸で埋まらないなら民泊で活用してみようか」――そう考えたことがあるオーナーさんは多いのではないでしょうか。

特区民泊とは？

大阪市など限られた地域だけで認められた、年間の営業日数に上限なく民泊を営める特別な仕組みです（国家戦略特別区域法に基づく制度）。

近隣トラブルの増加が受付終了のきっかけに

大阪市は2016年からこの制度を積極的に活用してきましたが、ここ数年、ごみの放置や騒音といった近隣トラブルが目立つようになりました。そこで2025年9月に新規受付を終える方針を決定し、2025年11月28日付で国から正式に認められたことで、2026年5月29日をもって申請の受付を締め切りました（大阪市発表、トラベルボイス報道）。なお、それ以前に認定を受けている施設は、これまでどおり営業を続けられます（大阪市発表）。

管理会社の提案は「今の制度」に沿っていますか

今回の話は民泊事業者向けのニュースに見えますが、オーナーの皆様にとっても他人事ではありません。もし管理会社から「空室対策として民泊はどうですか」という提案を受けたことがある方は、その提案が今の制度を踏まえた最新のものになっているか、一度確認してみるとよいでしょう。管理会社からの説明を鵜呑みにせず、オーナー自身が制度の変化を把握しておくことも大切です（管理会社に是正指導7割、家主が確認すべきこと）。空室を宿泊施設として活用する方法には、主に「旅館業（ホテル・旅館）」「特区民泊」「民泊（住宅宿泊事業法）」の3つがあり、それぞれ手続きや営業できる日数が異なります。

制度	手続き	営業日数の上限	大阪市での新規参入
旅館業（ホテル・旅館）	大阪市の許可制	上限なし	可能（住居専用地域などは原則不可）
特区民泊	大阪市の認定制	上限なし（1回の滞在は2泊3日以上などの条件あり）	2026年5月29日で新規受付終了（大阪市発表）
民泊（住宅宿泊事業法）	大阪市への届出制	年間180日まで	可能（大阪市の条例により、住居専用地域などでは営業できない区域・期間がある）

今から大阪市内で新しく民泊を始める場合、選択肢になるのは「民泊（住宅宿泊事業法）」ですが、こちらは年間で泊まれる日数が180日までと決められているうえ、大阪市の条例で一部の住居専用地域などでは営業できない区域や期間が定められている点にも注意が必要です（大阪市発表）。

民泊は稼働できる日数に上限があり、収入が不安定になりやすい
家賃を今の相場に柔軟に見直しながら、長期の借り手を探す方が安定収入につながることも多い
相続などで急に物件を引き継いだ場合は、一人で抱え込まず早めに専門家へ相談を

民泊は稼働できる日数に上限があるとなると、空室を埋める手段としては、家賃を今の相場に柔軟に見直しながら、長期で借りてくれるテナントを探すほうが、結果的に安定した収入につながることも少なくありません。民泊以外の空室対策も選択肢に入れて検討するとよいでしょう（「シェア前提住宅」の問い合わせはシングル向けの3.3倍）。特に相続などで急に物件を引き継ぎ、「民泊も含めてどう活用すればいいか分からない」という方は、一人で抱え込まず、早めに地域の事情に詳しい不動産会社に相談することをおすすめします。相続した空き家については換価分割とは？相続した家をお金で分ける方法、名義変更については住所変更登記2026年4月義務化、相続オーナーの注意点もあわせてご参照ください。