住所変更登記2026年4月義務化、相続オーナーの注意点
2026年4月1日から、不動産の所有者は住所や名前が変わったとき、2年以内に変更登記をすることが義務になります。正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象になる可能性があります（法務省）。長年物件を所有してきたオーナーはもちろん、相続で実家や賃貸アパートを引き継いだばかりで不動産に詳しくない、という方も対象になるため、早めの確認をおすすめします。
「住所変更登記」とは、なにが変わるのか
不動産の登記簿（法務局に保管されている、土地や建物の持ち主を記録した公式な台帳）には、所有者の住所が書かれています。ところが引っ越しをしても、登記簿の住所を変更しないまま放置している方が少なくありません。これまでは変更しなくても罰則はありませんでしたが、2026年4月1日からは、住所や名前が変わった日から2年以内に法務局へ届け出ることが法律上の義務になります（法務省「住所等変更登記の義務化について」）。
ポイント：この義務は施行日より前の引っ越しにもさかのぼって適用されます。まだ変更登記をしていない場合は、2028年3月31日までに手続きをする必要があります。
相続と「二重の宿題」になりやすい
2024年4月からは、亡くなった方の不動産の名義を相続人に変える「相続登記」がすでに義務化されています。今回の住所変更登記は、これに続く制度です。相続で物件を引き継いだ方は、①名義を自分に変える相続登記と、②その後に自分が引っ越した場合の住所変更登記、という2つの手続きが必要になるケースがあります。
特に、ご実家や親族の家・アパートを相続したものの、不動産のことはよく分からない、何から手をつければいいのか見当がつかない、という方は多いのではないでしょうか。名義変更の手続きと同時に、残された家財道具の片付けまで重なると、負担はさらに大きくなります。無理にひとりで抱え込まず、地域の事情に詳しい不動産会社に早めに相談することをおすすめします。
なぜ義務化されたのか
この制度は、持ち主が誰か分からない、あるいは分かっても連絡がつかない「所有者不明土地」を減らすための取り組みの一環です。全国でこうした土地が占める面積は、九州の広さに匹敵するとも言われています（法務省）。所有者に連絡がつかないと、災害復旧や道路工事などの公共事業が進まなかったり、土地や建物の活用が滞ったりする問題が起きています。
オーナー・家主にとっても他人事ではない理由
今回の改正は不動産登記制度全体のニュースですが、賃貸経営をしているオーナーの皆様にとっても無関係ではありません。登記簿の住所が古いままだと、金融機関からの重要な通知が届かなかったり、いざ売却や借り換え、管理会社の切り替えを検討したりする際に、余計な手間や時間がかかることがあります。ご自分が管理を任せている管理会社が、こうした登記の必要性についてきちんと説明・案内をしてくれているか、この機会に一度確認してみるとよいでしょう。
引っ越しの予定がある方はもちろん、「もう何年も登記簿を見ていない」という方も、この機会にご自身の物件の登記情報を確認しておくと安心です。
| 制度 | 開始時期 | 期限を過ぎた場合 |
|---|---|---|
| 相続登記の義務化 | 2024年4月1日 | 10万円以下の過料の対象になりうる |
| 住所等変更登記の義務化 | 2026年4月1日 | 5万円以下の過料の対象になりうる |
| 施行前の変更分の経過措置 | − | 2028年3月31日までに登記が必要 |
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よくある質問
Q. 住所変更登記をしないとどうなりますか？
A. 正当な理由がないのに2年以内に届け出ないと、5万円以下の過料の対象になる可能性があります（法務省）。
Q. 2026年4月より前に引っ越した場合も対象ですか？
A. はい。施行日より前の住所変更でも対象になり、2028年3月31日までに登記する必要があります。
Q. 相続登記と住所変更登記はどちらも必要ですか？
A. 相続で名義人が変わる場合は相続登記、その後に住所が変わった場合は住所変更登記と、両方が必要になることがあります。
