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「退去の立会い」飲食店が敷金でもめない7項目

閉店 2026.10.30

#原状回復 #解約予告期間 #退去立会い #敷金精算 #明け渡し

筆者四谷義仁

不動産キャリア20年

飲食店専門の不動産会社「株式会社不動産スペース」代表。不動産キャリア20年。大阪・京都・兵庫エリアを中心に、店舗仲介・管理・閉店サポートから収益物件の売買まで手がける。これまで数多くのカフェ・居酒屋・ラーメン店などの開業支援を行い、実際の経営数値や現場課題をもとに"リアルな店舗経営の見える化"を発信中。現場の泥臭さも、数字のシビアさも知る「現実派不動産屋」

退去の日に「想定外の請求が来たらどうしよう」と不安な店主さんへ。敷金（保証金）の精算は、貸主（大家さん）との退去立会いと鍵の返却の2つで決まります。この2つを事前に段取りしておくと、請求をめぐるもめごとを減らせます。

退去までの5ステップ

①
解約予告期間の確認

→

②
原状回復の範囲を確認

→

③
工事・清掃・残置物の処分

→

④
貸主の退去立会い

→

⑤
鍵の返却と敷金精算

順番は、貸主への解約予告期間を先に確認します。くわしくは飲食店の「解約予告期間」トラブルと対処法をご覧ください。

退去の日（明け渡し日）を決めるときは、縁起を気にされる方も多いと思います。

大安・一粒万倍日・天赦日などの日取りは、下の月別カレンダーで確認できます。
▶ 縁起のいい日カレンダー（月別）
※縁起は気持ちの問題です。日程は、解約予告期間・家賃の発生日・原状回復の工期を優先して決めてください。

なぜ退去立会いでもめるのか

原状回復（げんじょうかいふく＝借りたものを元の状態に戻すこと）の義務は、民法621条に定められています。条文では、借りた後にできた傷みを元に戻す義務があるとされ、通常の使い方で生じた傷み（通常損耗）と経年変化は除かれています（出典：民法｜e-Gov法令検索）。

ただし、どこまでが通常損耗かは、店舗では契約書の特約で決まっていることが多くあります。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、家賃が相場程度の民間の賃貸住宅を対象にしています（出典：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン｜国土交通省）。店舗にそのまま当てはまるとは限らないため、まず自分の契約書を読むことが先です。工事の見積もりの見方は店舗の原状回復見積もり「スケルトン戻し」の落とし穴とはにまとめています。

敷金は「返還を受けた後」に精算される

民法622条の2は、貸主が敷金を返すのは、賃貸借が終わり、貸主が物件の返還を受けたときと定めています。返すのは、敷金から借主の未払い分（家賃や修繕費など）を引いた残りです。つまり、鍵を返した日がいつなのかが、精算の出発点になります。

また、借主から「最後の家賃は敷金で払ったことにしてほしい」と求めることはできません（同条2項）。家賃は最後まで払う前提で、資金計画を立ててください。敷金などの預け金は店舗を借りる時に最初に出るお金｜保証金・礼金・仲介手数料でも説明しています。

貸主が損害賠償を請求できる期間にも決まりがあり、物件の返還を受けた時から1年以内です（民法600条。賃貸借には622条で準用）。

立会い当日に貸主と決める3つのこと

決めること	見る書類	書面に残す内容
①傷みの確認	契約書の特約、入居時の図面・写真	場所ごとの写真と、貸主の確認日
②工事や清掃の範囲	原状回復の見積書	範囲と費用を負担する人
③鍵の返却と精算	契約書の敷金（保証金）の条文	鍵を返した日と、精算の予定日