「家族信託」で実家を守る？認知症前の備えと注意点
親が元気なうちなら、実家の管理や売却を子に任せる「家族信託」という方法があります。ただし、親の判断力が落ちたあとでは契約できません。この記事では、仕組みと、使う前に確認したい注意点をやさしく説明します。
「親は元気だけど、もし認知症になったら実家はどうなるの？」「施設に入るお金を、実家を売って作れるのかな」。こうした不安から、家族信託を調べる方が増えています。
なお、本記事は一般的な制度の説明です。契約書づくりは個別の事情で変わるため、司法書士・弁護士などの専門家にご相談ください。
なぜ「元気なうちに」なのか
親の判断力が落ちてからでは、実家を売る契約そのものが難しくなります。法律では、意思能力（自分の行為の意味を理解する力）がないときにした契約は無効とされています（民法3条の2）。
その場合の方法が、家庭裁判所に選んでもらう成年後見人です。ただ、成年後見人が本人の居住用の不動産を売るときは、家庭裁判所の許可が必要です。
- 許可なく売った場合、その売却は無効になる
- 申立手数料は収入印紙800円分
- 入所前に住んでいた家や、将来住む可能性のある家も対象
出典：成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可｜裁判所
認知症になったあとの流れは、認知症の親の実家は売れる？成年後見と2026年改正で説明しています。この記事は、その「前」にできる備えの話です。
家族信託とは？
家族信託とは、財産を持つ人（委託者）が、信頼できる家族（受託者）に、財産の管理や処分を任せる契約です。たとえば、親が委託者、子が受託者になり、実家の管理と売却を子に任せます。信託の基本ルールは、信託法に定められています。
進め方のステップ
家族で話す
専門家に相談する
信託契約書をつくる
信託登記をする
子が管理・売却する
実家が不動産のときは、信託したことを登記（法務局の記録）に残す「信託登記」が必要になります（信託法14条）。
使う前に知っておきたい3つの注意点
注意点1 契約書に「売却できる」と書かれていないと売れません
受託者の権限は、契約書で決まります。管理だけを任せる内容にすると、あとで売りたくなっても売れません。
注意点2 きょうだいへの説明を飛ばさない
親の財産のことは、親が亡くなったあと、きょうだいの間でもめやすい分野です。信託をしても、遺留分（法律で守られた最低限の取り分）の話は残る場合があります。遺留分は「遺言で実家は長男に」他の兄弟は請求できる？遺留分で説明しています。
注意点3 お金と手間がかかる
信託の登記にも登録免許税がかかります。税率や軽減措置は改正されるため、契約前に国税庁などの最新の案内で確認してください。名義を動かす前に費用の差を試算する考え方は「実家の生前贈与」は損？登録免許税は相続の5倍も参考になります。
私の意見：契約書より先に、家族の話し合い
ここからは私の意見です。私自身、父が急に施設に入ることになったとき、お金の話は思ったより早く来ました。父の口座は暗証番号が分からず、引き出せませんでした。結局、兄が銀行で時間をかけて手続きをしてくれました。
この経験から、制度を選ぶ前に「いざというとき、誰が何を動かすのか」を家族で決めておくことが、いちばん大切だと考えています。実家を売る予定がなく、住み続けるだけなら、家族信託は不要な場合もあります。実家の片づけは実家じまいはいつから？「生前整理」やることチェックリストから始められます。
親が認知症になったあとの遺産分割は「認知症の相続人」がいる遺産分割は後見人が必要も合わせてご覧ください。
契約前に、次の項目を家族で確認しておきましょう。
- ☐ 親は、今の判断力で契約内容を理解できるか
- ☐ 実家を「売る」のか「住み続ける」のか
- ☐ 受託者（子）は誰にするか
- ☐ 売却の権限を契約書に入れるか
- ☐ きょうだい全員に、事前に説明したか
- ☐ 登録免許税と専門家報酬の見積もりを取ったか
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まとめ
- 親の判断力が落ちると、実家を売る契約は難しくなる
- 成年後見では、居住用不動産の売却に家庭裁判所の許可が必要
- 家族信託は、元気なうちに実家の管理・売却を子に任せる方法
- 契約書の権限、きょうだいへの説明、費用の3点を先に確認する
よくある質問
Q. 親が認知症になってからでも、家族信託はできますか？
A. 判断力が十分でないと、契約が無効になるおそれがあります。早めに専門家へご相談ください。
Q. 家族信託をすれば、相続の手続きはいらなくなりますか？
A. 信託の内容によります。信託の終了後の財産の行き先も、契約書に書いておく必要があります。
Q. 「うちの親はまだ元気」でも、今から考えるべきですか？
A. 元気なうちだけ選べる方法です。実家をどうするかだけでも、先に家族で話しておくと安心です。
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