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「実家の権利証がない」相続登記と売却はできる？

相続・空家 2026.10.11

#相続登記 #権利証 #登記識別情報 #事前通知制度 #本人確認情報

筆者四谷義仁

不動産キャリア20年

飲食店専門の不動産会社「株式会社不動産スペース」代表。不動産キャリア20年。大阪・京都・兵庫エリアを中心に、店舗仲介・管理・閉店サポートから収益物件の売買まで手がける。これまで数多くのカフェ・居酒屋・ラーメン店などの開業支援を行い、実際の経営数値や現場課題をもとに"リアルな店舗経営の見える化"を発信中。現場の泥臭さも、数字のシビアさも知る「現実派不動産屋」

結論を先にお伝えします。権利証が見つからなくても、実家を自分の名義にする相続登記はできます。権利証は相続登記の必要書類ではありません。ひと手間かかるのは、その先の「売るとき」です。そして権利証は再発行されないため、売ると決めたら司法書士に早めに相談する、これが最短の道になります。「親の家を片付けたけれど、権利証らしいものがどこにも出てこない」という方に向けて、順番に整理します。

そもそも権利証とは何か

権利証は、正式には「登記済証（とうきずみしょう）」といいます。土地や建物の名義を登記したときに、法務局から名義人へ渡されていた書面です。法務省の説明によると、これは平成17年ごろまで交付されていたもので、現在は紙の代わりに「登記識別情報」という12桁の符号が通知される仕組みに変わっています。封をはがすと番号が見えるタイプの通知書で、「こんな紙、見たことがない」という方も少なくありません。

大切なのは、権利証は「持っていれば持ち主だと証明できる紙」ではないという点です。誰が持ち主かは、法務局の登記簿（登記記録）の内容で決まります。法務省も、権利証をなくしたことで不動産の所有権などの権利を失うことはない、とはっきり説明しています。まずはここで安心してください。

相続登記（名義変更）に権利証はいりません

亡くなった方から相続人へ名義を移す相続登記は、相続人の側だけで申請する手続きです。そのため、亡くなった親の権利証は原則として必要書類になりません。法務局が案内している相続登記の手続きでも、用意するのは戸籍や住民票、遺産分割協議書などで、権利証は出てきません。

なお、遺言で相続人以外の方に不動産を渡す「遺贈」のように、受け取る側と渡す側がそろって申請する形の手続きでは、権利証（登記識別情報）が必要になる場合があります。実家が未登記建物だった場合も手順が変わりますので、まずは登記簿を取って現状を確かめるところから始めてください。

売るときに通る3つの道

①
登記簿で名義を確認

→

②
相続登記で自分の名義に

→

③
売却を決めたら司法書士に相談

→

④
代わりの手続きを選ぶ

→

⑤
決済・引渡し

売主は本来、権利証（登記識別情報）を出して「本人です」と示します。出せないときは、法律で決められた次の3つのどれかを使います。

方法	内容	費用の目安
事前通知制度	法務局が売主へ郵便で通知し、返送を待つ	手続きそのものの費用はかからない
本人確認情報	司法書士などが面談して本人だと確認した情報を作る	5万〜15万円程度（事務所により異なる）
公証人の認証	公証役場で、本人であることの認証を受ける	公証役場の手数料

事前通知は、通知を発送した日から2週間以内（売主の住所が外国にある場合は4週間）に返送しなければなりません。お金はかかりませんが、返送が届くまで登記が終わらないため、代金の受け渡しと同時に名義を移したい売買では使いにくいのが実情です。そのため不動産の売買では、司法書士による本人確認情報を使うのが一般的です。

探すとき・確認するときのチェックリスト

☐ 仏壇・たんす・金庫・貸金庫の中を確認した
☐ 当時の不動産会社や、登記を頼んだ司法書士の封筒を探した
☐ 法務局で登記事項証明書を取り、名義と抵当権の有無を確認した
☐ ほかに親名義の不動産がないか調べた
☐ 売る予定があるか、持ち続けるかを家族で話した

ローンの抵当権が残ったままになっているケースもありますので、登記事項証明書は必ず取り寄せてください。

誰かに悪用されないか心配なときは

不正な登記をされる差し迫った危険があるときは、法務局の「不正登記防止申出」という制度が使えます。申し出から3か月以内にその不動産の登記が申請されると、申し出た方へ連絡が来る仕組みです。原則として名義人本人が登記所の窓口へ行って手続きします。心配な事情があるときは、最寄りの法務局に相談してください。