「実家を売って兄弟で分ける」換価分割の進め方と税金
相続した実家を売って、その代金を兄弟で分ける方法を「換価分割（かんかぶんかつ）」といいます。結論から言うと、遺産分割協議書に「換価分割のために登記する」とはっきり書くこと、そして誰の名義で登記するかを売る前に決めること、この2つで税金が大きく変わります。「とりあえず長男の名前にしておこう」と軽く決めてしまうと、あとで損をすることがあります。
換価分割とは？「家そのもの」ではなく「売ったお金」を分ける方法
実家が1軒しかなくて、相続人が3人。これを3つに切り分けることはできません。そこで、家を売ってお金に換えてから、そのお金を分けるという方法をとります。これが換価分割です。
進め方は次の流れになります。
協議で「売って分ける」と決める
相続登記で名義を変える
売却する
代金を分配する
翌年に各自が確定申告
ポイントは、②の相続登記を飛ばせないことです。亡くなった人の名義のままでは売れません。相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務になり、原則として相続を知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料（罰金のようなもの）の対象になります。
名義は「代表者1人」か「全員の共有」か
相続登記の名義には、大きく2つのやり方があります。
| 代表者1人の名義（単独登記型） | 相続人全員の共有名義（共同登記型） | |
|---|---|---|
| 売却手続き | 代表者だけで進められて楽 | 全員の署名・押印・本人確認が必要 |
| 必要書類 | 代表者の分だけ | 人数分そろえる必要がある |
| 空き家の3000万円控除 | 使える人が限られることがある | 相続人ごとに使える |
手続きの楽さだけで見ると、代表者1人の名義が有利です。ところが税金で見ると話が逆になることがあります。
空き家「3000万円特別控除」とは？条件を解説でもお伝えしたとおり、相続した空き家を売ったときの利益からは、条件を満たせば最大3000万円を差し引けます。この控除は家と土地を相続した相続人ごとに使えるため、共有名義にしておけば人数分使えるケースがあるのです。
控除額の人数ルール（2024年1月1日以後の売却）
- 相続した人が2人以下 … 1人あたり最大3000万円
- 相続した人が3人以上 … 1人あたり最大2000万円に縮小
- 売却代金が1億円を超えると、特例そのものが使えません
利益が3000万円を超えるような物件では、共有名義のほうが有利になることがあります。逆に利益が小さいなら、手続きの楽な代表者名義でも困りません。どちらが得かは金額で変わるので、売る前に税理士か税務署に相談してください。
遺産分割協議書に必ず書くこと
ここが一番の落とし穴です。代表者1人の名義にして売り、そのお金を兄弟に渡したとき、書き方があいまいだと「代表者が兄弟にお金をあげた（贈与）」と見られるおそれがあります。贈与税は1年間に110万円を超える分にかかるため、数百万円を渡せば無関係ではいられません。
- ☐ 「換価分割のため」に登記する、という目的を明記した
- ☐ 誰の名義で登記するかを書いた
- ☐ 売却代金を誰に何割（または何分の何）渡すかを書いた
- ☐ 売却にかかる費用（仲介手数料・解体費など）を誰が負担するかを書いた
- ☐ 相続人全員が署名・押印した
書き方に不安があれば、司法書士に協議書の作成から依頼するのが安全です。協議そのものの進め方は遺産分割協議はいつまで？進め方と「もめないコツ」もあわせてご覧ください。
かかるお金の目安
相続登記では、固定資産税評価額の0.4％の登録免許税がかかります。評価額1000万円なら4万円です。司法書士に頼む場合はその報酬も別途必要になります。
売却では仲介手数料がかかり、売り方によって手取りも変わります。空き家売却「仲介」と「買取」どっちが得？違いを解説も判断の参考になります。
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よくある質問
Q. 売ったお金を分けるだけなのに、なぜ税金の話が出てくるのですか？
A. 不動産を売って利益が出れば譲渡所得税の対象になります。また代金の渡し方によっては贈与と見られる場合もあるため、協議書の書き方が大切です。
Q. 兄弟の1人が遠方に住んでいて、売却のたびに集まれません。どうすれば？
A. 代表者1人の名義にすれば手続きは楽になります。ただし税金で不利になる場合があるので、金額を試算してから決めてください。
Q. 親が家をいくらで買ったか分かりません。売れますか？
A. 売ること自体は可能ですが、税額が大きく変わります。相続した実家の「取得費が不明」なら？売却時の税金対策をご覧ください。
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