相続した実家にローンが残っていた？団信と「抵当権抹消」
相続した実家の登記簿を取ってみたら、銀行の抵当権がついたまま——。この記事を読めば、「ローンは誰が払うのか」「登記簿の抵当権はどう消すのか」「いくらかかるのか」の3点がはっきりします。
この記事の結論
亡くなった方が団体信用生命保険（団信）に入っていれば、住宅ローンの残りは保険金で返済され、相続人が払う必要はありません。ただし、ローンが消えても登記簿の抵当権は自動では消えません。放っておくと、売るときも貸すときも手続きが止まります。
団信とは？「ローンが消える保険」です
団信（だんしん）とは、住宅ローンを借りた人が亡くなったとき、保険金でローンの残りを返してくれる保険です。多くの金融機関では、住宅ローンを借りる条件として団信への加入を求めています。
「父が亡くなったのに、ローンの請求が来たらどうしよう」と不安になる方は多いのですが、団信に入っていれば、金融機関に連絡して請求手続きをすることで残債はゼロになります。亡くなってから1か月前後で、金融機関からローン完済の連絡が届くのが一般的です。
まずやること：抵当権を消すまでの流れ
抵当権（ていとうけん）とは、「ローンを返せなくなったらこの家を売ってお金を回収します」という銀行の権利を、登記簿に書き込んだものです。ローンを返し終わっても、申請しない限り書き込みは残り続けます。
金融機関に
死亡を連絡
団信の
請求手続き
完済・銀行から
書類を受け取る
相続登記
（名義変更）
抵当権
抹消登記
順番が大事です。所有者が亡くなっているので、先に相続登記で名義を相続人に移し、そのうえで抵当権を消すのが基本の流れです。書類がそろっていれば同じ日に2件まとめて申請することもできます。相続登記そのものの進め方は、相続登記の必要書類は？戸籍謄本の集め方と過料10万円で詳しく解説しています。
抵当権抹消にかかるお金
登録免許税（登記のときに国に払う税金）は、不動産1個につき1,000円です。一戸建てなら土地と建物で2個なので2,000円です。
| 対象の不動産 | 登録免許税の目安 |
|---|---|
| 土地だけ（1個） | 1,000円 |
| 土地＋建物（2個） | 2,000円 |
| 20個以上 | 申請1件につき20,000円 |
自分で法務局に申請することもできます。司法書士に頼む場合は、これに加えて報酬がかかります（金額は事務所によって異なります）。
銀行から受け取る書類のチェックリスト
完済したあと、金融機関から抵当権抹消用の書類が渡されます。紛失すると再発行に時間がかかるので、届いたらすぐ確認してください。
- ☐ 抵当権が消えたことを証明する書類（解除証書・弁済証書など）
- ☐ 金融機関からの委任状
- ☐ 登記識別情報通知または登記済証
- ☐ 金融機関の会社法人等番号が分かる書類
- ☐ 登記簿（登記事項証明書）で抵当権の順位番号を確認
ローンが残ってしまう3つのケース
団信があるからと安心できない場合もあります。
- 団信に入っていなかった：フラット35の団信は任意加入です。健康上の理由などで加入していなかった場合、残債は相続人が引き継ぎます。
- 亡くなった方が借主ではなかった：配偶者が借主で、亡くなったのが連帯保証人・連帯債務者だった場合など、団信の対象にならないことがあります。
- 住宅ローン以外の借入だった：事業用のローンやリフォームローン、アパートローンは団信の対象外のことが多いです。
残債を引き継ぐ場合、注意点がひとつあります。相続人同士の話し合いで「長男が全部払う」と決めても、それを銀行に主張することはできません。借金は法律で決まった取り分（法定相続分）に応じて、各相続人が当然に引き継ぐためです。家の値段よりローンのほうが大きいときは、「相続放棄」はいつまで？期限と空き家の注意点を解説も早めに確認してください。期限は原則3か月です。
見落としやすい落とし穴：相続税でローンを引けない
団信でローンが消えた場合、そのローンは相続税の計算で「債務」として差し引けません。保険金で返されることが確実で、相続人が払う必要のない債務だからです。家の評価額はそのまま財産に入るのに、ローン分は引けない——ここを勘違いすると、税額の見込みが大きくずれます。
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よくある質問
- Q. 抵当権が残ったままでも、家は売れるのでしょうか？
A. 事実上、ほぼ売れません。買主は抵当権のついた家を買いません。売却の決済日に合わせて抹消するのが一般的です。 - Q. 銀行からもらった書類をどこかにやってしまいました。どうなりますか？
A. 金融機関に連絡すれば再発行や代わりの手続きが可能ですが、時間がかかります。売却予定があるなら早めに動いてください。 - Q. 抵当権抹消は自分でできますか？
A. できます。法務局が申請書の記載例と案内を公開しています。相続登記と同時に進めるなら、司法書士に相談するほうが確実です。
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