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修繕費14年連続上昇、初の2.5万円台で大阪オーナーの備え

不動産管理 2026.09.12

#原状回復 #賃貸経営 #大規模修繕 #修繕積立金

筆者四谷義仁

不動産キャリア20年

飲食店専門の不動産会社「株式会社不動産スペース」代表。不動産キャリア20年。大阪・京都・兵庫エリアを中心に、店舗仲介・管理・閉店サポートから収益物件の売買まで手がける。これまで数多くのカフェ・居酒屋・ラーメン店などの開業支援を行い、実際の経営数値や現場課題をもとに"リアルな店舗経営の見える化"を発信中。現場の泥臭さも、数字のシビアさも知る「現実派不動産屋」

修繕費、14年連続で上昇し初の2.5万円台に

工事の職人さんに支払う賃金の目安となる「公共工事設計労務単価」が2026年3月、14年連続で引き上げられ、全国平均で初めて1日あたり2万5,000円を超えました（国土交通省）。「これから大規模修繕や退去時の原状回復にいくらかかるのか、正直不安…」と感じているオーナー様は多いのではないでしょうか。工事費が上がり続ける今だからこそ、計画的な備えと賃料への上手な反映の仕方を考えておきたいところです。

「公共工事設計労務単価」とは？なぜ賃貸経営に関係あるのか

公共工事設計労務単価とは、国が道路や橋などの公共工事の見積もりの元として毎年発表している、職人さん1人1日あたりの標準的な賃金の目安です。公共工事向けの数字ですが、民間のマンション・アパートの大規模修繕や、退去した店舗・住居の原状回復（元の状態に戻す工事）の見積もりにも、同じ職人さんの人件費相場が反映されるため、実質的に「工事費全体の物差し」として使われています。

数字で見る上昇の勢い

適用時期	全国全職種加重平均
2024年3月（令和6年3月）	23,600円
2025年3月（令和7年3月）	24,852円
2026年3月（令和8年3月）	25,834円

（国土交通省の発表による）2012年度の改定以降14年連続の引き上げで、今回初めて2万5,000円を突破しました。背景には、塗料や防水材など資材価格の上昇に加え、建設業界の人手不足と職人さんの高齢化があります（国土交通省）。足場の設置・撤去など人手のかかる作業が多い大規模修繕は、とくに影響を受けやすい工事です。

オーナーが今からできる3つの備え

①
今の修繕積立金・修繕計画を確認

→

②
複数の管理会社・施工会社で相見積もり

→

③
前倒しできる工事がないか検討

修繕費点検チェックリスト

☐ 直近の修繕積立金の残高と、次回大規模修繕の予定時期を確認した
☐ 見積もりを複数社から取り、内訳（材料費・人件費・諸経費）を比較した
☐ 退去予定のテナント・入居者がいる場合、原状回復費用の見積もりを早めに取った
☐ 資材価格が落ち着くのを待つより、前倒しした方が得かどうか管理会社に相談した

エアコンなど設備の入れ替え時期については、以前の記事「エアコン「2027年問題」管理会社の提案どう判断」もあわせてご参考ください。台風シーズンの修繕義務については「台風・大雨シーズン、賃貸オーナーの修繕義務と保険点検」で詳しく解説しています。

原状回復費用が高いなら「居抜き承継」も選択肢に

工事費が上がっているということは、退去したテナントの内装を一度スケルトン（何もない状態）に戻す原状回復費用も、以前より高くつく可能性が高いということです。前のテナントが使っていた内装や設備がまだ使える状態なら、無理に解体せず、次の借り主にそのまま引き継いでもらう「居抜き」での契約も一つの方法です。空室期間を短くでき、賃料収入が途切れるリスクを抑えられます。ただし、飲食店同士の引き継ぎであっても、火力や換気能力など設備の仕様が異なりトラブルになることがあるため、引き継ぎの際は設備の適合性をしっかり確認することが欠かせません。実家や親族から相続した物件で、修繕や原状回復について何から手をつければよいか分からないという方も、一人で抱え込まず、早めに地域の事情に詳しい不動産会社に相談することをおすすめします。