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近畿の中古戸建、在庫49カ月連続増―投資家の狙い目

不動産投資 2026.09.12

#区分マンション投資 #近畿レインズ #中古戸建て投資 #新耐震基準

筆者四谷義仁

不動産キャリア20年

飲食店専門の不動産会社「株式会社不動産スペース」代表。不動産キャリア20年。大阪・京都・兵庫エリアを中心に、店舗仲介・管理・閉店サポートから収益物件の売買まで手がける。これまで数多くのカフェ・居酒屋・ラーメン店などの開業支援を行い、実際の経営数値や現場課題をもとに"リアルな店舗経営の見える化"を発信中。現場の泥臭さも、数字のシビアさも知る「現実派不動産屋」

在庫が増えているのに、成約価格はほぼ横ばい

近畿圏の中古戸建て住宅は、売り出し中の在庫件数が2022年7月から49カ月連続で増えています（近畿レインズ調べ）。「区分マンションは価格が上がりすぎて、もう手が出ない…」と感じているサラリーマン投資家の方にとって、選択肢の物件が増えている中古戸建ては見逃せない市場です。ただし、良い掘り出し物件を見つけるにはコツがいります。

近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）が2026年8月10日に公表した月次レポートによると、2026年7月の近畿圏（2府4県）における中古戸建て住宅の在庫件数は20,266件で、前年同月比プラス5.3％、2022年7月から49カ月連続の増加となりました。一方、成約件数は1,186件（前年比プラス1.5％、2カ月ぶりに増加）、成約価格は2,357万円（前年比ほぼ横ばい、前月比マイナス4.3％）でした（近畿レインズ調べ）。在庫が積み上がっているのに価格は大きく崩れていない、という状態が続いています。

「在庫」とは、その時点で売りに出されている物件の数のことです。在庫が増えるのに価格が下がりきらないのは、売り手が強気の価格を維持している物件が多く残っている、つまり「じっくり選べる買い手市場」に近づいているサインとも言えます。

中古マンションの価格動向（いわゆる「ワニの口」）については、以前の記事「大阪中古マンション「ワニの口」7月縮小のカラクリ」もあわせてご参考ください。

大阪府内エリア別に見る成約動向（2026年7月）

エリア	成約件数（前年比）	成約価格（前年比）
大阪市	92件（-7.1％）	3,641万円（-0.9％）
大阪府北部（豊中・吹田・高槻など）	89件（+3.5％）	3,369万円（-11.1％）
大阪府東部（東大阪・八尾など）	139件（+16.8％）	2,013万円（-1.0％）
大阪府南部（堺・岸和田など）	165件（+7.8％）	1,706万円（+4.5％）

（近畿レインズ調べ）大阪府東部は成約件数が2ケタ増と活発な一方、価格は落ち着いています。大阪府南部は件数・価格ともに上昇しており、地域差がはっきり出ている点が特徴です。

中古戸建て投資を検討する際のチェックポイント

①
築年数・耐震基準を確認

→

②
賃貸需要（駅距離・周辺相場）を調査

→

③
複数エリアで相見積もり・現地確認

中古戸建て投資チェックリスト

☐ 1981年6月1日以降に建築確認を受けた「新耐震基準」の物件かどうか確認した（それより前は「旧耐震基準」）
☐ 戸建て賃貸としての需要があるエリアか（ファミリー層の入居ニーズなど）を調べた
☐ 区分マンションと違い、外壁・屋根など建物全体の修繕費を自分で負担する必要がある点を理解した
☐ 出口戦略（将来の売却のしやすさ）も含めて、エリアの取引件数を確認した

区分マンション投資との比較や融資動向については、以前の記事「投資用マンション融資、大阪が全国2位「18%」の理由」もご覧ください。

まとめ

中古戸建て住宅は在庫が増え続けており、区分マンションに比べて選択肢を吟味しやすい市場になりつつあります。ただし、戸建ては建物全体の維持管理を自分で担う必要があり、耐震性や賃貸需要の見極めが区分マンション以上に重要です。エリアごとの温度差も大きいため、大阪府内でも複数エリアを比較したうえで判断することをおすすめします。