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大阪の家賃11カ月連続最高値！東京の下落に学ぶ値上げ術

不動産管理 2026.10.27

#大阪市 #家賃改定 #募集家賃 #空室期間 #反響数

筆者四谷義仁

不動産キャリア20年

飲食店専門の不動産会社「株式会社不動産スペース」代表。不動産キャリア20年。大阪・京都・兵庫エリアを中心に、店舗仲介・管理・閉店サポートから収益物件の売買まで手がける。これまで数多くのカフェ・居酒屋・ラーメン店などの開業支援を行い、実際の経営数値や現場課題をもとに"リアルな店舗経営の見える化"を発信中。現場の泥臭さも、数字のシビアさも知る「現実派不動産屋」

大阪市のマンション（30〜50㎡）の募集家賃は、2026年9月も最高値を更新し、11カ月連続になりました（アットホーム調べ）。一方、東京23区の同じ広さの部屋は、最高値の更新が15カ月で止まり、16カ月ぶりに下がりました。「今が天井なんじゃないか」「家賃を上げたら入居者が逃げるんじゃないか」と迷う家主さんは多いと思います。答えは、上げるか上げないかではなく、「上げた家賃で部屋が決まるかを、小さく試して確かめる」ことです。

今回の発表でわかったこと

アットホームが2026年10月26日に公表した、2026年9月分の全国主要都市の募集家賃動向（13エリア）の内容です（アットホーム調べ）。

エリア・区分	2026年9月の動き
大阪市マンションカップル向き（30〜50㎡）	11カ月連続で2015年1月以降の最高値を更新
大阪市マンション	全面積帯で前年同月を上回る
東京23区マンションカップル向き	15カ月続いた最高値更新が止まり、16カ月ぶりに下落
東京23区アパートシングル向き（30㎡以下）	17カ月連続で最高値を更新

（出典：アットホーム「全国主要都市の賃貸マンション・アパート募集家賃動向（2026年9月）」）

ここで大事な注意が2つあります。

「募集家賃」は、広告に出した希望の金額です。実際に契約が決まった金額（成約家賃）ではありません。
東京の下落は1か月分の動きです。下がったのはカップル向きのマンションで、ほかの区分は上がっています。これだけで「相場が下り坂に入った」とは言えません。

つまり、大阪はまだ上昇の途中ですが、「看板の値段が上がり続けても、決まる値段まで同じとは限らない」ことを、東京の動きは思い出させてくれます。

値上げの前に確かめたい3つの数字

私の経験では、家賃の見直しで失敗する家主さんは、上げ幅が大きすぎる人より、上げた後の反応を見ずに放っておく人です。次の3つを管理会社に聞いてみてください。

①
問い合わせが入るまでの日数

→

②
内見（部屋を見に来た人）の件数

→

③
申込みまでの日数

これが、募集家賃を動かしたあとの「通信簿」です。管理会社に次の点を確認しましょう。

☐ 同じ広さの近くの部屋は、いま何円で募集され、何日で決まっているか
☐ 値上げした場合の「反響（問い合わせ）の数」を、2週間ごとに報告してもらえるか
☐ 反応が弱いときに、いつ・いくら戻すかを、先に決めておけているか

なぜ「戻す条件」を先に決めるのか。たとえば家賃5万円の部屋を5万5,000円に上げるとします。値上げで増える収入は月5,000円です。ところが、そのせいで空室が1か月長引くと、55,000円の収入が消えます。値上げ分の約11か月分です（上の例は計算のための仮定です）。「少し高めで出して、2週間で反応を見て、弱ければ戻す」という小さな試しが、いちばん損をしにくい進め方です。

私の見方：下がるとしても、繁忙期のあとです

これは統計ではなく、私の見方です。売買の価格では、東京で頭打ちの話が出てから約半年遅れて、大阪でも同じ記事が出てくるようになりました。賃貸も同じ順番で動くとすれば、大阪の家賃が下がるのは早くても2027年5月以降だと見ています。1〜3月は引っ越しが多い繁忙期で、募集家賃が下がりにくいからです。だからこそ、繁忙期までの今は値上げを小さく試せる期間であり、見直しの本番は繁忙期が終わったあとの反応を見てから、と考えています。