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大阪市住人のいる木造建物は10月30日から民泊不可

不動産管理 2026.10.15

#旅館業法 #転貸 #民泊転用 #大阪市条例改正 #常駐義務

筆者四谷義仁

不動産キャリア20年

飲食店専門の不動産会社「株式会社不動産スペース」代表。不動産キャリア20年。大阪・京都・兵庫エリアを中心に、店舗仲介・管理・閉店サポートから収益物件の売買まで手がける。これまで数多くのカフェ・居酒屋・ラーメン店などの開業支援を行い、実際の経営数値や現場課題をもとに"リアルな店舗経営の見える化"を発信中。現場の泥臭さも、数字のシビアさも知る「現実派不動産屋」

結論を先にお伝えします。2026年10月30日から、大阪市で旅館業（ホテル・旅館・簡易宿所）の許可を新しく取るとき、人が住んでいる部分がある建物では、建物が鉄筋コンクリート造（RC造）か鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）でないと、原則として認められなくなります（大阪市、2026年10月2日公布）。木造や鉄骨造の長屋・アパートの一室だけを宿泊施設にする、という形はほぼ閉じます。「民泊にすれば家賃が倍になりますよ、と言われているんですが、大丈夫でしょうか」——そう持ちかけられている家主さんは、まずこの日付を押さえてください。

これは、9月5日にお伝えした大阪市が民泊規制強化、木造アパートのオーナー要注意の続報です。前回は「市会に案が出された」段階でした。今回、可決・公布され、施行日と経過措置（いつまでなら今までの基準でいけるか）がはっきりしました。制度の背景は前回の記事に譲り、ここでは新しく決まったことに絞ります。

まず、決まった日付

①
9月30日
市会で可決

→

②
10月2日
公布

→

③
10月30日
施行

（大阪市「大阪市旅館業法の施行等に関する条例の一部を改正する条例」より）

なお、この条例は旅館業法の許可についてのルールです。特区民泊（国家戦略特区の認定）や、住宅宿泊事業法にもとづく届出とは別の制度です。大阪市は特区民泊の新規受付を2026年5月29日で終了しているため（大阪市報道発表）、これから大阪市で宿泊事業を始めようとすると、実質的にこの旅館業の許可ルートに集まります。だからこそ、入口の基準が締められました。

変わるのは、この3つです

変わる点	改正前	改正後（10月30日〜）
建物の構造	定めなし	人が住んでいる部分がある建物では、原則RC造またはSRC造
従業員の常駐	定めなし	宿泊客がいる間、営業者か従業員がその施設に常駐
近隣への知らせ	総客室の面積が33㎡未満の施設	総客室の面積が200㎡未満の施設へ拡大。知らせる中身に「騒音を防ぐ方法」「火災など緊急時の対応」が追加

（大阪市の改正条例の条文より。構造は第3条、常駐は第9条、近隣への知らせは第12条）

構造の決まりには例外もあります。市長がその建物を「RC造・SRC造と同じかそれ以上の防音性能がある」と認めたときは、この限りではありません。ただ、これは市が個別に判断するものなので、はじめから当てにする話ではありません。

見落とされがちな「経過措置」

今回の条例では、附則で経過措置が置かれています。中身をやさしく言い換えると、こうです。

☐ 10月30日より前に許可を申請した分は、今までの基準で判断されます。
☐ 10月30日より前に、建物の構造設備の概要などを市に届け出た施設を使って新しく宿泊事業を始める場合も、今までの基準です。
☐ すでに許可を受けて建っている宿泊施設を使って、別の人が新しく事業を始める場合も、今までの基準です。
☐ ただし、どのケースでも、10月30日より後に延べ面積が増える改修をすると、新しい構造の基準がかかります。

ここで大事なのは、常駐の決まり（第9条）には経過措置が置かれていないことです。構造と近隣への知らせ（第3条・第12条）だけが対象です。つまり、すでに大阪市内で宿泊施設を運営している借主さんも、10月30日からは常駐の人件費を負担することになります。人を1人置けば、月に20万円前後の固定費が増えてもおかしくありません。それは、家賃の支払い能力に直結します。

家主が今週中に確かめたい4つのこと

☐ 自分の建物の構造を、登記簿や建築確認の書類で確かめる（木造・鉄骨造・RC造・SRC造のどれか）
☐ 民泊の話が来ているなら、その事業者が「旅館業の許可」「特区民泊の認定」「住宅宿泊事業の届出」のどれで動くつもりなのかを、口頭ではなく書面で確かめる
☐ すでに宿泊用途で貸しているなら、10月30日以降の常駐体制をどうするのか、借主に予定を聞いておく
☐ 賃貸借契約書の「転貸」「使用目的（用途）」の条項を読み直し、無断で宿泊事業に使われていないか確かめる

それでも、慌てる必要はありません

宿泊事業の賃料が高く見えるのは、「許可が取れること」が前提にあるからです。その前提が揺らぐなら、普通の住まいとして貸したほうが収入は安定します。しかも大阪市の家賃はいま上がっています。もっとも狭いシングルタイプで前年同期比8.4%の上昇でした（アットホーム・三井住友トラスト基礎研究所「マンション賃料インデックス」2026年9月24日公表）。この点は25㎡のワンルームは、まだ戦えますで詳しく書きました。

親や祖父母から物件を引き継いだばかりで、構造も契約内容も分からない、という方も多いはずです。一人で抱え込まず、地域の事情に詳しい不動産会社に早めにご相談ください。

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