25㎡のワンルームは、まだ戦えます
「うちのワンルーム、そのうち誰も借りてくれなくなるんじゃないか」——そう感じている家主さんは多いのではないでしょうか。結論から申し上げます。大阪市の家賃は、いちばん狭い「シングルタイプ」が前年同期比8.4%の上昇で、3タイプの中でもっとも伸びています（アットホーム・三井住友トラスト基礎研究所「マンション賃料インデックス」2026年9月24日公表）。ワンルームを持っていること自体は、まったく不利ではありません。ただし打ち手は「広さ」で三つに分かれます。
これは9月16日にお伝えした大阪市の家賃「タイプ別」に明暗、オーナーの物件戦略の続報です。前回は2026年1〜3月期のデータで、コンパクトタイプだけが前年同期比マイナスでした。今回、4〜6月期の数字が公表され、コンパクトもプラスに転じて、3タイプすべてがプラスになりました。基本的な仕組みは前回の記事をご覧いただき、ここでは新しく分かったことと、広さ別の打ち手に絞ります。
大阪市のタイプ別家賃（前年同期比）
| タイプ（おおむねの広さ） | 2026年1〜3月期 | 2026年4〜6月期 |
|---|---|---|
| シングル（30㎡未満） | +4.5% | +8.4% |
| コンパクト（30〜60㎡） | −2.3% | +3.4% |
| ファミリー（60〜100㎡） | +4.4% | +7.4% |
| 総合 | +1.4% | +6.0% |
（アットホーム・三井住友トラスト基礎研究所「マンション賃料インデックス」調べ。大阪市・前年同期比。1〜3月期は2026年6月22日公表、4〜6月期は2026年9月24日公表）
数字の読み方の注意
この数字は、契約が決まった部屋の家賃を「広さ」や「駅からの距離」でそろえて計算した指数です。「同じ部屋の家賃が8.4%上がった」という意味ではなく、市場全体の水準が動いたという意味です。
なぜ大阪のシングルが伸びているのか
大きな要因は、投資用に分譲される新築ワンルームの値段が上がっていることです。売る値段が上がれば、採算を取るために設定される家賃も上がります。その新築が引っ張る形で、周りの中古シングルの家賃も押し上げられていきます。区分マンションの価格そのものの動きは区分マンション過去最高値3,001万円、大阪投資家の注意点でも取り上げました。
弊社は大阪で20年以上、単身向けの物件の募集と管理に関わってきました。その間に、単身向けの部屋の作り方は変わってきました。この変わり目を知っているかどうかで、同じ築年数の物件でも打ち手がまったく違ってきます。
ちなみに東京23区では、新築賃貸の募集で5年前は6割弱を占めていた1K・1Rが今は約2割まで減り、1LDKが約3割、2LDKは約5%から約2割に増えた、という集計が紹介されています（全国賃貸住宅新聞 2026年10月11日、リクルートのSUUMO掲載データ）。ただしこの流れをそのまま大阪に当てはめるのは早いです。大阪はいま、シングルがいちばん強い市場です。
なお全国の貸家の着工は2026年8月が2万8,309戸で、前年同月比6.5%増。5か月連続の増加です（国土交通省「建築着工統計調査報告」2026年9月30日公表）。この動きは貸家着工5か月連続増、近畿圏は全国の2倍でも触れました。供給は減っていません。だからこそ「自分の部屋がどの部屋と比べられるか」が効いてきます。
広さで三つに分かれる打ち手
ひと昔前までは、「単身向けでも25㎡は必要」と言われていました。ところがいまは、洗面脱衣所が付いた単身向けの部屋が21㎡で造れる時代になっています。狭くても水回りが独立していれば、入居者は不便を感じません。オーナーから見れば、同じ建物面積でより多くの部屋が取れるので投資効率が良いわけです。
逆に言えば、少し前に建てられた物件は「広いのに水回りが古い」という形になりがちです。25㎡あっても脱衣所がない、洗面台がない。弊社が募集をお預かりしてきた物件でも、この年代のものが多くあります。そしてここが、いちばん狙い目です。
| 広さの目安 | よくある仕様 | オーナーの打ち手 |
|---|---|---|
| 21㎡前後（新しい） | 洗面脱衣所付き | そのまま単身向けで戦える。設備の維持と更新に集中 |
| 25㎡前後 | 部屋は広いが脱衣所・洗面がない | 間取りによっては「部屋が広いシングル」として売り出す。競争力が出て家賃アップが狙える |
| 15〜20㎡（バブル期） | 部屋も水回りも狭い | 新しい間取りへのリノベは難しい。隣の2部屋の壁を抜いて30〜40㎡の1LDKにするのはあり |
25㎡前後は「広さ」を売りにする
新築が21㎡で出てくるのなら、25㎡は立派な売りになります。洗面台がないなら後から付ける、脱衣スペースを仕切る、といった工事で済む場合もあります。「設備は普通だが部屋が広い」という見せ方に振り切ったほうが、同じ家賃帯の新築と比べられたときに勝ち目が出ます。
部屋を見に来た方が最後に何で決めるかを、弊社は長年の内見の立ち会いで見てきました。設備の新しさで決める方もいますが、「荷物が置ける」「ベッドを置いてもまだ歩ける」で決める方は確実にいます。この層は新築の21㎡では取れません。
15〜20㎡は2戸1（にこいち）を検討する
いちばん対応が難しいのが、バブル期に建てられた15〜20㎡のシングルです。この年代の建物は、いまちょうど築35年を超えてきました。弊社でもこの年代の物件を何棟も見てきましたが、狭いまま新しい仕様に作り替えるのは、やはり物理的に無理があります。壁の位置も配管の位置も動かせないからです。この場合は、隣同士の2部屋の間の壁を抜いて1戸にまとめる「2戸1」が現実的な選択になります。
4万円 × 2戸
＝ 8万円
10万円
年24万円の差
月2万円の差です。しかもこれは毎月の家賃だけの話ではありません。収益物件の値段は家賃から逆算されます。年間で24万円増えるなら、買い手が求める利回りが7%なら約340万円、6%なら約400万円、売却価格の目安が変わってきます（弊社による概算）。家賃2万円の変化は、売るときにこれだけ効いてくるということです。
工事費を引いても残るか
たとえば工事費に150万円かかったとします。利回り7%で見るなら、売却価格の目安は約340万円上がります。工事費を引いても約190万円のプラスです（概算。工事中の家賃が止まる分は含みません）。
進める前に点検すること
広さと水回りの仕様を確かめる
近くの新築の募集図面を3件見る
広さ別の打ち手を1つ決める
- ☐ 自分の部屋の専有面積が、21㎡前後／25㎡前後／15〜20㎡のどこに入るか確認した
- ☐ 洗面台・脱衣スペースがあるかどうかを確認した
- ☐ 半径500m以内の新築賃貸の募集図面を3件、間取り・広さ・家賃で見比べた
- ☐ 直近3件の募集で、空室の期間が何日だったかを管理会社に聞いた
- ☐ 退去が重なりそうな時期を把握している（2戸1は隣同士が同時に空かないと着手できません）
2戸1で気をつける3点
つまずくのは、たいてい工事の内容ではなく段取りのほうです。
- 隣同士の2部屋が同時に空かないと工事に入れない
- 工事中は2部屋とも家賃が止まる
- 戸数が減るぶん、1戸空いたときの打撃が大きくなる
工事費は建物の構造や範囲で大きく変わるので、必ず2社以上の見積もりを比べてください。
設備の更新時期は「エアコン2027年問題」とは？賃貸オーナーの設備更新術も参考になります。
ご実家や親族のアパートを相続で急に引き継いだ方は、「自分の部屋が何㎡なのかも分からない」という状態から始まることも珍しくありません。弊社にも、そうしたご相談が毎年寄せられます。一人で抱え込まず、地域の相場を見ている不動産会社に早めに相談してください。
管理会社選び・相続した物件のご相談はこちら
ワンルームの家賃アップや2戸1の判断、管理会社選び・見直しでお悩みのオーナー様はもちろん、ご実家や親族のアパートを相続したものの何から手をつければよいか分からないという方も、株式会社不動産スペースまでお気軽にお問い合わせください。大阪で20年以上、単身向け物件の募集と管理に携わってきた経験から、お部屋の広さと仕様に合わせた進め方をお伝えします。電話でもフォームでも承ります。
TEL：06-6195-8209
よくある質問
Q. うちのワンルーム、もう時代遅れなんでしょうか？
A. 大阪市では2026年4〜6月期のシングルタイプの家賃が前年同期比8.4%上昇しており、単身向けが弱いとは言えません。まずは広さと水回りの仕様を確認してください。
Q. 25㎡の古いワンルームでも家賃を上げられますか？
A. 新築が21㎡前後で供給される時代なので、広さは売りになります。洗面や脱衣スペースを足せるかを含めて、募集の見せ方から見直すのが先です。
Q. 2戸1の工事費は回収できますか？
A. 工事費150万円で家賃が月2万円上がるなら、利回り7%換算で売却価格の目安は約340万円上昇。差し引き約190万円のプラスです（概算）。
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