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実家を売る前に知る「契約不適合責任」と免責の注意点

相続・空家 2026.10.24

#契約不適合責任 #インスペクション #免責特約 #物件状況報告書

筆者四谷義仁

不動産キャリア20年

飲食店専門の不動産会社「株式会社不動産スペース」代表。不動産キャリア20年。大阪・京都・兵庫エリアを中心に、店舗仲介・管理・閉店サポートから収益物件の売買まで手がける。これまで数多くのカフェ・居酒屋・ラーメン店などの開業支援を行い、実際の経営数値や現場課題をもとに"リアルな店舗経営の見える化"を発信中。現場の泥臭さも、数字のシビアさも知る「現実派不動産屋」

実家を売ったあとで「雨漏りを直して」と言われたら？

個人が実家を売った場合でも、引き渡しのあとに不具合が見つかれば、売主が責任を問われることがあります。契約で「責任を負わない」と決めることはできますが、知っていたのに買主へ伝えなかったことは、免責にしても責任をのがれられません。売る前に調べて、分かったことは正直に書く。これがいちばんの予防策です。

「親が住んでいた家だから、中の傷みなんて自分は知らない」「古い家だから、現状のまま売れば大丈夫でしょう？」。こう考えて売却を進める方は多いのですが、書き方ひとつで結果が変わります。

契約不適合責任とは？

契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）とは、売った家が、契約で約束した内容と合っていなかったときに、売主が負う責任です。2020年4月の民法改正で、それまでの「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」から名前と中身が変わりました。

買主が求められること

直してほしい（履行の追完）
その分、代金を安くしてほしい（代金の減額）
損害をお金で払ってほしい（損害賠償）
契約をなかったことにしたい（解除）

買主は、不具合を知ってから1年以内に売主へ知らせないと、これらを求められなくなります（民法566条）。ただし、売主が引き渡しのときに不具合を知っていた場合や、ふつうは気づくはずなのに不注意で知らなかった場合は、この期限のルールは使えません。

売る前に押さえたい流れ

①
家の状態を調べる

→

②
物件状況報告書に正直に書く

→

③
契約で責任の範囲と期間を決める

→

④
引き渡す

①：雨漏り、シロアリ、水まわりの不具合、境界や越境を、売る前に確認します。境界は相続した実家の「境界」が不明？測量費用と進め方、建て直しができるかは相続した実家が「再建築不可」？売却と解体の注意点が参考になります。
②：「物件状況報告書（ぶっけんじょうきょうほうこくしょ）」は、売主が家の状態を買主に伝える書類です。知っていることは書き、知らないことは「分からない」と書きます。
③：責任を負う期間や範囲を、契約書に書きます。個人どうしの売買では、引き渡しから3か月ほどに短くしたり、現状のまま売る前提にしたりする契約も多く見られます。

「免責」にしても残る3つの落とし穴

知っていたことは免責できない：民法572条は、責任を負わない特約をしても、「知りながら告げなかった事実」は責任をのがれられないと決めています。雨漏りを知っていたのに黙っていた、は典型です。
「知らない」と「確認していない」は別：親の家に住んでいなかった場合、「問題なし」と書くのは危険です。「確認していない」「分からない」と書き、兄弟や近所の方にも聞いておきましょう。住んでいない家は、売主が知らないことを、まわりの人が知っているということがよくあります。
買主によって話が変わる：買取業者に売る場合は、責任を負わない契約が一般的で、売ったあとの心配を残さず、スムーズに手放せます。金額が多少下がっても、手間や不安が少ない買取を選ぶ方は少なくありません。違いは空き家売却「仲介」と「買取」どっちが得？違いを解説で整理しています。

売る前のチェックリスト

☐ 雨漏りのあと（天井のシミ、押し入れのカビ）を確認した
☐ シロアリの被害や、過去の駆除の記録を確認した
☐ 給水・排水・トイレ・給湯器が動くか確認した
☐ 過去の修繕やリフォームの記録を、家族に聞いた
☐ 境界や越境（ブロック塀、庭木の枝）を確認した
☐ 分からないことは「分からない」と報告書に書く準備をした
☐ 契約で決める責任の期間と範囲を、不動産会社に相談した

不安なら「調査」と「保険」を使う

売る前に、建物の専門家に調べてもらう「建物状況調査（インスペクション）」があります。結果を買主に見せれば、売ったあとの「聞いていない」という争いを減らせます。また、不具合が見つかったときの費用を保険でまかなう「既存住宅売買瑕疵保険」もあります。期間や保険料は保険会社ごとに違うため、売却を頼む不動産会社に確認してください。