定期借家と普通借家の違い！飲食店は回収月数で確かめる

定期借家（ていきしゃくや）は、契約の期間が終わると、更新がないまま契約が終わります。普通借家は、期間が終わっても、貸主に正当な理由がなければ更新を断れません。設備にお金をかけて開く飲食店では、この違いが「かけたお金を取り戻せるか」に直結します。「せっかく繁盛させた店を、期間が来たら追い出されるんじゃないか」と不安になる前に、契約の種類を確かめましょう。

2つの契約は「期間が終わったとき」が違う

借りる契約には、期間の決まりがあります。その期間が終わったときの扱いが、2つの契約で大きく変わります。

この講座では、会社員から転身して大阪市内で10坪・20席の食堂を開く、架空の人物「Aさん」の数字を使います。ここでは、Aさんの基本の計画（利益は月33万円、内外装400万円・厨房機器150万円・什器・備品80万円）をそのまま使います。

※条文の番号は、2026年11月11日にe-Gov法令検索で確認した現行のものです。貸主が1年以上の定期借家で「終了の通知」を出す期間（満了の1年前から6か月前まで）は、同法38条6項にあります。

定期借家の制度は、2000年3月1日に始まりました（国土交通省の資料）。

「期間が終わったら、また借りられる」とは限らない

定期借家には、更新がありません。期間が終わったあと、同じ貸主と「再契約（もう一度、新しい契約を結ぶこと）」をすることは、お互いが合意すればできます。しかし、貸主に再契約に応じる義務はありません。店が繁盛していても、貸主が建物の建て替えや、別の借り主を考えていれば、そこで終わります。

普通借家は、貸主が更新を断るのに「正当な理由」が必要です（借地借家法28条）。ただし、これは「必ず住み続けられる」という意味ではありません。理由は、事情を総合して判断されます。契約書に特約があれば、別の扱いになる場合もあります。

Aさんで数える：設備を取り戻すのに何か月かかるか

次の計算は、説明用の架空の置き方です。業界の標準ではありません。

1. 返ってこない設備のお金：内外装400万円＋厨房機器150万円＋什器・備品80万円＝630万円（保証金100万円は、契約により戻る部分があるため、ここでは入れません。戻る額は契約書で確かめます）
2. 月の利益：33万円（講座で作った計画）
3. ただし、この利益からは、借入の返済と生活費も出ます。そこで、利益の半分の16.5万円を、設備の回収に回せると置きます
4. 回収に必要な月数：630万円÷16.5万円＝約38か月（3年と2か月）

利益33万円を全部回収に回しても、630÷33＝約19か月（1年7か月）かかります。2年の契約は、計画どおりに行ってぎりぎりです。

ここから分かるのは、契約の期間は、「更新されるかどうか」だけでなく、「設備を取り戻せる長さか」で選ぶということです。この計算は、創業計画書の第9欄の利益と第8欄の設備資金を、そのまま使ってできます。面談で、「この期間で設備は回収できるのか」と聞かれたときの、準備にもなります。

飲食店が気をつける4つの点

①期間の短い定期借家は、回収の計算が合わない

上の表のとおり、期間が回収月数より短ければ、再契約が前提の計画になります。再契約の保証はないため、その場合の計画（移転先を探す費用なども含む）を考えておきます。

②「再契約の可能性」を、貸主・仲介会社に聞く

再契約を約束する文章は、通常、契約書にはありません。ただ、貸主の考え方（建物を長く使うのか、建て替えの予定があるのか）は、聞いて確かめられます。聞いた内容は、メモにして残します。口約束は、貸主が代わると引き継がれません。

③居抜きの造作を買うなら、期間を必ず見る

前回の居抜きの記事で、造作譲渡料は「場所の値段」でもあると書きました。定期借家で期間が短いのに、高い造作譲渡料を払うのは、回収の面で大きなリスクです。造作を買い取る権利（借地借家法33条の造作買取請求権）は、特約でなくす契約が通常のため、契約書で確かめてください。確認項目は居抜き「造作譲渡契約書」で損しない7つの確認項目で書いています。居抜きで借りるときの全体は、居抜きの引き継ぎ範囲！造作譲渡料は4分類で確かめるも見てください。

④出るときの条件（解約予告、原状回復）を、契約書で読む

店舗では、借り主から途中で解約する場合、「6か月前に予告する」といった条項が置かれることがあります。いつまでに言えば違約金がかからないか、出るときに元の状態に戻す範囲（原状回復）はどこまでかも、契約書で決まります。契約の日に動くお金は、店舗を借りる時に最初に出るお金｜保証金・礼金・仲介手数料で確認できます。

大阪では、ミナミやキタの雑居ビルで、建て替えを視野に入れたビルなどが、定期借家で貸される場合があります（貸主の事情で変わるため、案件ごとに確認してください）。募集図面の「契約形態」の欄は、飲食店の募集図面（マイソク）の読み方！内見前の7項目の見方で、最初に確かめておくと安心です。

今日のワーク

1. 気になる物件の募集図面で、「契約形態」（定期借家か普通借家か）と、期間を調べる
2. 自分の設備資金（返ってこない分）÷「利益の半分」で、回収に必要な月数を出す
3. 契約の期間と、回収に必要な月数を比べ、再契約が前提かどうかを書く

次回予告と、ここまでで書けるようになった欄

次回は、家賃交渉とフリーレント（家賃が一定期間かからない仕組み）を考えます。

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よくある質問

Q. 定期借家だと、更新できないので借りないほうがいいですか？
A. 一概には言えません。期間が設備の回収月数より長ければ、成り立つ計画もあります。期間と回収の月数を比べて決めてください。

Q. 「定期借家って、店が流行っても追い出されるの？」と心配です。
A. 期間が終われば、貸主に再契約の義務はなく、終了します。繁盛しても続けられる保証はないため、再契約の見通しを事前に貸主へ聞いてください。

Q. 定期借家の説明の書面をもらっていません。どうなりますか？
A. 貸主が事前に書面で説明しなかった場合、「更新がない」という定めは無効になります（借地借家法38条5項）。個別の判断は弁護士などにご相談ください。

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参考

• 借地借家法｜e-Gov法令検索（第26条・第28条・第32条・第33条・第38条）
• 定期借家制度に関する資料｜国土交通省（制度の施行日、事前説明の扱い）
• 店舗賃貸借契約の終了と造作の買取請求｜全日本不動産協会（造作買取請求の考え方。検索結果上のタイトルで確認、本文の内容は窓口・専門家で確認）

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