大阪市新築「国外取得5.5%」国交省データで見る注意点
国交省の最新データで見る大阪の新築マンション
国土交通省が2026年9月15日に公表した最新調査で、大阪市の新築マンションのうち国外に住所がある人の取得は5.5％（2025年）、購入から1年以内の転売は6.1％（2024年に登記された物件）でした。「外国人がどんどん買っているから、大阪のマンションはまだまだ上がるはず」と考えている方ほど、この数字の中身を落ち着いて確認しておきたいところです。
本記事は、9月11日にお伝えした新築マンション「短期転売」に課税強化？都心6区12.2%の衝撃の続報です。前回は東京都心のデータと税制改正要望を中心に解説しましたが、今回は新たに公表された通年データのうち、大阪の数字に絞ってお伝えします。
大阪の数字はこうなった
国交省は、法務省から受け取った不動産登記（建物の持ち主を記録する公的な台帳）の情報をもとに、新築マンション約57万戸などを分析しました（国土交通省発表）。大阪に関する主な数字は次のとおりです。
| 指標 | 大阪府 | 大阪市 | 東京都（参考） |
|---|---|---|---|
| 新築の国外取得割合（2025年） | 3.4％ | 5.5％ | 2.5％ |
| 新築の国外取得割合（2024年） | 3.9％ | 5.1％ | ― |
| 中古の国外取得割合（2025年） | 3.2％ | 4.4％ | 2.5％ |
| 新築の1年以内転売割合（2024年登記分） | 5.1％ | 6.1％ | 8.8％ |
出典：国土交通省「不動産登記情報を活用した新築マンションの取引実態の調査・分析について」（2026年9月15日公表）
※1年以内転売割合は、その年に新築として登記された物件のうち、1年以内に売買された物件の割合です。国交省も「その年にどのようなマンションが供給されたか等によって大きく変動する」としており、年ごとの単純比較には注意が必要です。
投資家が勘違いしやすい3つのポイント
①「外国人が中古も買い支えている」わけではない
大阪市の中古マンションの国外取得は4.4％で、2024年の5.0％から下がりました。2018〜2023年の最大値（2018年の8.9％）と比べても高くありません（国土交通省発表）。国外からの購入は、主に都心部の新築に集中している形です。
②1年以内の転売は「下半期に落ち着いた」
大阪府の1年以内転売割合は、前回公表（2024年1〜6月分）の6.2％から、通年では5.1％に下がりました（国土交通省発表）。上半期より下半期の方が転売の割合が低かったことを意味します。
③国外取得の割合は「大阪府の方が東京都より高い」
2025年の新築の国外取得割合は、大阪府3.4％に対し東京都2.5％でした（国土交通省発表、共同通信などが報道）。大阪は海外からの注目度が高い一方、その分、政策の動きに左右されやすい市場ともいえます。
サラリーマン投資家が確認したいこと
新築を買ってすぐ売る「新築未入居」の物件は、新築時より高い値段で売りに出されていることがあります。購入前に次の点を確認しておきましょう。
- ☐ 「売却時は今より高く売れる」前提の収支計画になっていないか
- ☐ 同じマンションの新築時の分譲価格と、今の売り出し価格の差を確認したか
- ☐ 家賃収入だけで返済が回るか（インカムゲイン＝毎月の家賃収入で考える）
- ☐ 短期売却に重い税金がかかる現行制度（5年以下は約39％）を理解しているか
- ☐ 年末に決まる与党の税制改正大綱で、転売規制の中身が変わる可能性を意識しているか
大阪中古マンション「ワニの口」7月縮小のカラクリでもお伝えしたとおり、売り出し価格と実際の成約価格には差があります。値上がりの期待より、家賃で着実に返せるかどうかを軸に判断することが大切です。
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これから大阪でマンション投資を始めたいサラリーマン投資家の方も、すでに区分マンションをお持ちで売却や保有継続の判断に迷っているオーナー様も、株式会社不動産スペースまでお気軽にお問い合わせください。
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よくある質問
Q1. 外国人が買わなくなったら、大阪のマンション価格は暴落するの？
A1. 国外取得は大阪市の新築で5.5％と一部にとどまり、中古では直近で増えていません。価格は金利や建築費、実需など多くの要因で決まるため、一つの要因だけで判断しないことが大切です。
Q2. 1年以内の転売が多い物件は避けるべきですか？
A2. 一概には言えませんが、転売目的の買い手が多い物件は、売り出し価格が高めになりやすい傾向があります。新築時の価格や周辺の成約事例と比べてから判断しましょう。
Q3. この調査で、外国人の購入に規制がかかるのですか？
A3. 今回の調査は実態を把握するためのもので、規制を決めたものではありません。ただし短期転売への課税強化は検討中のため、年末の税制改正大綱に注目しておきましょう。
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参考
- 不動産登記情報を活用した新築マンションの取引の調査結果を公表｜国土交通省
- 不動産登記情報を活用した新築マンションの取引実態の調査・分析について（別紙）｜国土交通省
- 国外居住者の新築マンション取得、東京2.5%大阪3.4% 国交省が公表｜日本経済新聞
- 短期譲渡所得の税額の計算（No.3211）｜国税庁タックスアンサー
※本記事は2026年9月15日公表の国土交通省調査にもとづきます。税制に関する内容は2026年9月24日時点の情報であり、最新情報は国税庁・国土交通省の発表でご確認ください。
