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投資用マンション融資、大阪が全国2位「18%」の理由

不動産投資 2026.09.02

#サラリーマン投資家 #投資用マンション #金融庁 #金利リスク

筆者四谷義仁

不動産キャリア20年

飲食店専門の不動産会社「株式会社不動産スペース」代表。不動産キャリア20年。大阪・京都・兵庫エリアを中心に、店舗仲介・管理・閉店サポートから収益物件の売買まで手がける。これまで数多くのカフェ・居酒屋・ラーメン店などの開業支援を行い、実際の経営数値や現場課題をもとに"リアルな店舗経営の見える化"を発信中。現場の泥臭さも、数字のシビアさも知る「現実派不動産屋」

ネット銀行が扱う投資用マンションローンで、購入された物件の所在地は東京23区（43%）に次いで大阪府が18%を占め、全国2位だったことが、金融庁が2026年7月に公表したモニタリングレポートで明らかになりました（金融庁調べ）。「不動産投資、営業マンに勧められるがままに契約してしまって大丈夫だろうか」――そう不安に思っているサラリーマン投資家の方に向けて、今回のレポートからわかる融資の実態と、金融庁が問題視しているポイントをやさしく解説します。

どんな人が、いくらくらい借りているのか

今回の調査対象は、投資用不動産向け融資を扱う楽天銀行や住信SBIネット銀行など主要ネット銀行8行です（金融庁調べ）。借入者の年齢は30代・40代が合わせて約7割を占め、年収は1,000万円以上が最も多く約46%です。ただし年収600万円台の方も約13%おり、高年収の人だけの世界ではないことがわかります。1件あたりの融資額は「2,000万円〜2,500万円」が最多で約29%、次いで「2,500万円〜3,000万円」が約21%と、この価格帯が主戦場になっています（金融庁調べ）。

金融庁が問題視した「保証会社付きローン」の説明不足

今回のレポートで金融庁が特に指摘したのは、金融機関自身が融資審査を行う「プロパーローン」ではなく、保証会社が保証をつける「保証会社付きローン」です。一部の金融機関では、顧客と電話やWEB面談を行うこととしておらず、保証会社に顧客説明を任せきりで実態を確認していない事例があったといいます。また、物件を紹介する不動産会社（関連事業者）の業歴や財務状況を、保証会社経由も含めて確認していない事例も見られました（金融庁調べ）。つまり、金利が上がったときの返済負担についてきちんと説明を受けないまま契約してしまう、というリスクが一部で残っている状態です。

サラリーマン投資家がチェックしたい4つのポイント

融資を受ける金融機関の担当者と直接、電話やWEB面談で話す機会があるかどうか。
金利が1%、2%と上がった場合に自分の物件・収支でいくら返済額が増えるか、具体的な数字でシミュレーションを見せてもらえるかどうか。一般的なモデルケースの説明だけで終わっていないか確認しましょう。
そのシミュレーションで「入退去にかかる費用」がどこまで保証・カバーされているかを、契約プランごとに確認すること。空室期間中の家賃を保証してくれる会社もありますが、その代わりに原状回復費や、次の入居者を決めるための「部屋付け促進費（AD）」などを別途請求されるケースもあります。何を保証し、何を別途請求するかは会社によってパターンが異なるため、収支モデルに含まれている費用・含まれていない費用を契約前に必ず確認しましょう。
物件を紹介してくれた不動産会社について、営業年数や実績を自分でも調べてみること。金融機関任せ、営業マン任せにせず、複数の視点で確認する姿勢が、将来の「こんなはずじゃなかった」を防ぎます。