「エアコン2027年問題」とは？賃貸オーナーの設備更新術
「うちのエアコン、買い替えは今でいい？」オーナーが知っておきたい変化
「うちの物件のエアコン、そろそろ寿命だけど買い替えのタイミングは今でいいのだろうか」と迷っているオーナー様もいるのではないでしょうか。結論から言うと、2027年4月からエアコンの省エネ基準が引き上げられ、性能の低い安価なモデルが今後市場から減っていく可能性があります（資源エネルギー庁発表）。今すぐ買い替える必要はありませんが、入居者の快適さと賃料収入の安定を守るために、更新時期の考え方を早めに知っておいて損はありません。
「エアコン2027年問題」とは
資源エネルギー庁によると、省エネ・非化石転換法に基づく「トップランナー制度」により、2027年4月からエアコンの新しい省エネ基準（2027年度基準）が始まります（資源エネルギー庁「エネこれ」2026年4月17日公表）。これはSNS上でも「エアコン2027年問題」と呼ばれ、話題になっています。
誤解されがちですが、この制度はエアコンを作るメーカー側に課される基準であり、今お使いのエアコンがいきなり使えなくなるわけではありません。資源エネルギー庁の説明では、次の3点が明確にされています。
- ☐ 今使用しているエアコンは、2027年4月以降も引き続き使用できる
- ☐ 2027年度以降も、基準を満たさない製品の販売が一律禁止されるわけではない（メーカーが出荷する製品全体の平均で評価される仕組み）
- ☐ 製造終了後も部品保有期間（目安10年程度）は修理対応が可能
一方で、資源エネルギー庁は「省エネ性能の向上に伴い、エアコンの販売価格が上がる可能性がある」とも説明しています。メーカーによって対応は異なりますが、省エネ性能の高い機種への切り替えが進む中で、これまでの「安価な標準モデル」の選択肢が徐々に狭まっていくことは想定しておいた方がよさそうです。
オーナーにとって「賃料収入の安定」とどう関係するのか
賃貸経営で一番大切なのは、入居率そのものよりも、家賃収入が途切れず安定して入ってくることではないでしょうか。エアコンは入居者にとって生活に直結する設備であり、故障して数日使えないだけでもクレームや退去の一因になりかねません。以前の記事「修繕費14年連続上昇、初の2.5万円台で大阪オーナーの備え」でもお伝えしたとおり、修繕費は年々重くなっており、エアコンのような主要設備の更新費用も例外ではありません。
資源エネルギー庁の試算では、6畳用エアコン（2.2kW機）を2027年度基準の製品に替えた場合、2010年度基準の製品と比べて年間約2,760円、14畳向け（4.0kW機）では年間約12,600円の光熱費削減効果が見込まれるとされています（資源エネルギー庁調べ、電力料金の平均単価をもとにした試算）。
| 機種 | 年間の光熱費削減効果 | 使用14年間の累計効果 |
|---|---|---|
| 6畳用（2.2kW機） | 約2,760円 | 約4万円 |
| 14畳向け（4.0kW機） | 約12,600円 | 約18万円 |
（出典：資源エネルギー庁「エネこれ」試算。エアコンの平均使用年数は約14年として算出）
この光熱費のメリットは入居者が直接受け取るものですが、「この部屋は電気代が抑えられる」という点は、入居付けや長期入居の後押し材料にもなり得ます。
設備更新を検討する際の4ステップ
設置年数を確認
故障頻度を管理会社に確認
買い替えと修理のコスト比較
省エネ性能と価格のバランス検討
設備更新チェックリスト
- ☐ 各部屋のエアコンの設置年数を把握しているか
- ☐ 過去1〜2年で故障・修理の依頼がどの部屋で多いか、管理会社に確認したか
- ☐ 退去・空室のタイミングを設備更新のチャンスとして活用できているか
- ☐ 販売価格だけでなく、省エネ性能による光熱費削減効果も含めて機種を比較しているか
- ☐ 繁忙期（5〜7月）を避けて、閑散期のうちに発注・工事を計画しているか
- ☐ 提案された機種が、部屋の広さ・家賃帯に見合っているか確認したか
- ☐ 空室物件の鍵管理方法や、盗難防止ナットなどの対策を見直したか
買い替えは「繁忙期を避ける」のが鉄則
エアコンは1年中同じ値段で買えるわけではありません。最も売れる5〜7月は価格が上がりやすいうえ、梅雨明け以降は設置工事の予約も混み合い、工事待ちが数週間に及ぶこともあります。逆に、上位機種は9〜10月、標準機種は2〜3月ごろが値下がりしやすい時期とされています。「壊れてから慌てて手配する」のではなく、閑散期のうちに老朽化した設備を洗い出し、計画的に発注しておくことで、価格面でも工期面でも有利に進められます。
「とりあえず高性能機」「とりあえず安い機種」にご注意を
設備更新でもう一つ見落とされがちなのが、提案される機種そのものが部屋に見合っているかという点です。例えば家賃3万円台のワンルームに、自動お掃除機能付きの上位モデルを提案されても、その分の初期費用を家賃に転嫁できるとは限らず、オーナーの持ち出しが増えるだけになりかねません。逆に、広めの部屋にワンルーム用の非力な機種を取り付けてしまうと、冷暖房が効きにくく、入居者の満足度低下や早期退去につながるおそれがあります。管理会社や工事業者から見積もりが来たら、「この部屋の広さ・家賃帯に対して、本当に見合った機種か」を一度ご自身でも確認する習慣をつけることをおすすめします。
空室のエアコン、盗難リスクにも注意を
見落とされがちですが、空室になっている物件のエアコンそのものが狙われるケースも増えています。警察庁の統計によると、エアコン室外機などの盗難被害は2019年の255件から2024年には3,397件へと急増しており（日本経済新聞報道）、内部に使われる銅などの金属価格の高騰が背景にあるとみられます。大阪市天王寺区でも、天王寺警察署が「マンション（空室）に設置されているエアコンが盗まれる被害が発生している」として、センサーライトや防犯カメラの設置、盗難防止ナットによる固定などを呼びかけています（大阪市天王寺区役所公式X、天王寺警察署からのお知らせ）。
空室期間中は、内見のために誰でも出入りしやすい南京錠タイプの鍵で管理している物件が特に狙われやすいとされます。エアコンを新しく設置・更新する際は、あわせて盗難防止ナットの取り付けや鍵管理の方法についても、管理会社と一緒に見直しておくと安心です。
ご自身の管理会社は、設備更新の提案をしてくれていますか
このニュースはもともと家電業界向けの制度ですが、オーナーの皆様にとっても他人事ではありません。ご自分の管理会社が、退去のタイミングなどでエアコンの状態をきちんと点検し、必要な更新を提案してくれているか、一度確認してみるとよいでしょう。以前の記事「採用「厳しい」不動産会社6割、大阪家主の確認点」でもお伝えしたとおり、管理会社側の人手不足で、こうした細かい設備点検が後回しになっているケースも見受けられます。
相続で物件を引き継いだ方へ
長年ご自身で賃貸経営をされてきたオーナー様だけでなく、ご実家や親族の物件を相続で急に引き継ぎ、「エアコンがいつ設置されたものかもわからない」という方もいらっしゃると思います。まずは物件の設備状況を一つひとつ確認することが、安定した賃貸経営の第一歩です。一人で抱え込まず、地域の事情に詳しい不動産会社に早めに相談することをおすすめします。
管理会社選び・設備更新のご相談はこちら
管理会社との契約内容の確認や管理会社選び・見直しでお悩みのオーナー様はもちろん、ご実家や親族の物件を相続したものの何から手をつければよいか分からないという方も、株式会社不動産スペースまでお気軽にお問い合わせください。
よくある質問
Q1. 今使っているエアコンは2027年4月から使えなくなりますか？
A1. いいえ。トップランナー制度はメーカー側の基準であり、現在使用中のエアコンは引き続き使用できます（資源エネルギー庁）。
Q2. うちの物件のエアコン、壊れる前に買い替えた方がいいですか？
A2. 一概には言えません。設置年数や故障頻度、退去のタイミングなどを踏まえ、管理会社と相談しながら計画的に判断することをおすすめします。
Q3. エアコンはこれから値上がりする一方なのでしょうか？
A3. 資源エネルギー庁は「販売価格が上がる可能性がある」としつつ、価格は需給や素材価格など複数の要因で決まるとも説明しています。省エネ性能による光熱費削減効果もあわせて考えることが大切です。
Q4. エアコンはいつ買うのが一番お得ですか？
A4. 最も売れる5〜7月は価格が上がりやすく工事も混み合うため、上位機種は9〜10月、標準機種は2〜3月ごろの閑散期に計画的に手配するのがおすすめです。
Q5. 空室のエアコンが盗まれるって本当ですか？
A5. 本当です。警察庁の統計でも室外機などの盗難被害は年々増えており、大阪市内でも警察が空室物件での被害と注意を呼びかけています。鍵管理の方法や盗難防止ナットの設置など、あわせて見直すことをおすすめします。
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