鍵を返す前に｜飲食店の退去前チェックリストの画像

鍵を返す前に｜飲食店の退去前チェックリスト

閉店 2026.10.05

#原状回復 #飲食店経営 #解約予告 #保証金精算 #退去立会い

筆者四谷義仁

不動産キャリア20年

飲食店専門の不動産会社「株式会社不動産スペース」代表。不動産キャリア20年。大阪・京都・兵庫エリアを中心に、店舗仲介・管理・閉店サポートから収益物件の売買まで手がける。これまで数多くのカフェ・居酒屋・ラーメン店などの開業支援を行い、実際の経営数値や現場課題をもとに"リアルな店舗経営の見える化"を発信中。現場の泥臭さも、数字のシビアさも知る「現実派不動産屋」

退去でもめる原因は、ほぼ「原状回復の範囲」と「保証金の精算」の2つに絞られます。そして防ぎ方は、動き出す順番を間違えないことです。具体的には、解約通知を出す前に店舗物件に詳しい人へ相談し、解約日の2〜3か月前に現地で貸主・管理会社とすり合わせておくことです。「もう店を閉めると決めた。でも何から確認すればいいのか分からない」――そんな方のために、鍵を返すまでにやることを順番に整理しました。

もめるポイントは、たいていこの2つだけ

ひとつ目は原状回復（げんじょうかいふく）の範囲です。原状回復とは、簡単に言えば「借りたときの状態に戻して返すこと」です。

法律（民法621条）では、ふつうに使っていてできた傷や、年月の経過による汚れ・色あせ（通常損耗・経年変化）までは、借りた側が戻す必要はないとされています。ただし、店舗や事務所の場合は、契約書の特約（とくやく＝個別の取り決め）が優先されるのが実務です。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」も、あくまで民間賃貸住宅を想定したもので、店舗には直接は当てはまりません。つまり店舗は「契約書に何と書いてあるか」がほぼすべてです。工事の範囲そのものの考え方は、店舗の原状回復見積もり「スケルトン戻し」の落とし穴とはで詳しく解説しています。

ふたつ目は保証金（敷金）の精算です。保証金は「預けているお金」なので、未払いの家賃や原状回復費を差し引いた残りが返ってきます。逆に言えば、滞納や工事費がふくらむほど、返ってくるお金は減っていきます。

原状回復＝どこまで元に戻して返すか（＝工事費がいくらかかるか）
保証金の精算＝預けたお金がいくら返ってくるか

退去までの流れ

①
解約通知の前に詳しい人へ相談

→

②
解約を書面で通知

→

③
現地で貸主・管理会社と状態を確認

→

④
原状回復の範囲を書面で合意

→

⑤
工事・残置物の撤去

→

⑥
退去立会い・鍵の返却

→

⑦
保証金の精算

大事なのは、④を⑤より先に終わらせることです。範囲を決めずに工事を始めると、「これも足りない」と追加されても断る根拠がありません。

いちばん大事なのは、実は①の「出す前の相談」です

解約通知は、いったん出すと原則として撤回できません。そして通知を出した瞬間に、退去日と「スケルトンに戻して返す」という前提が動き出してしまうことがあります。

知識がないまま進めて損をするのは、たいていこの段階です。たとえば居抜きで譲れる可能性が十分あった店なのに、先に通知を出してしまい、買い手を探す時間がなくなって工事費を全額かぶる――こういうケースは珍しくありません。

ですから、解約通知を出す前に、店舗物件に詳しい信用できる人に一度相談してください。不動産会社でも、同業の先輩でも構いません。契約書を見てもらうだけで、選べる道が増えることがあります。予告期間そのものの注意点は、飲食店の「解約予告期間」トラブルと対処法｜閉店前に確認にまとめています。

解約日の2〜3か月前に、現地ですり合わせる

通知を出したら、できるだけ早く貸主（オーナー）と管理会社に話をしてください。確認するのは、この2つだけです。

いつまでに 返すのか（工事期間は賃料が発生するのか、しないのか）
どの状態にして 返すのか（どこまで撤去し、どこを残すのか）

この2つの認識のズレが、あとの追加請求や退去の遅れにそのまま変わります。おすすめのタイミングは、解約日の3か月前から2か月前。この時期に、できれば店の中で実際に立ち会ってもらい、「この厨房は残す」「この壁は撤去」と現物を指さしながら決めるのが一番確実です。

話した内容は、その日のうちにメールで要点を送り、返信をもらってください。これだけで立派な記録になります。

鍵を返す前のチェックリスト

☐ 解約通知を出す前に、店舗物件に詳しい人に契約書を見てもらった
☐ 契約書の原状回復の条項を読み返した（スケルトン戻しか、一部残しか）
☐ 解約通知を書面（控えが残る形）で出した
☐ 解約日の2〜3か月前に、現地で貸主・管理会社と返す状態を確認した
☐ 原状回復の範囲を、図面と写真つきで貸主と書面合意した
☐ 貸主の指定業者があるか確認し、なければ見積もりを2社以上で比べた
☐ 入居前の写真や図面を探した（元の状態を示す証拠になります）
☐ リース品・レンタル品（厨房機器、POS、おしぼり等）の引き取り日を押さえた
☐ 看板（袖看板・外壁・電柱広告）の撤去を手配した
☐ 電気・ガス・水道・電話・ネットの解約日と最終検針日を押さえた
☐ 残置物をゼロにした（置いていくなら、書面で貸主の承諾をもらった）
☐ 家賃・共益費の日割りと、滞納分の精算方法を文書で決めた
☐ 立会いに自分も同席し、署名した書面のコピーを必ずもらった
☐ 保証金の返還額と入金予定日を書面で確認した

とくに立会いは必ず自分が同席してください。その場で署名した確認書が、あとの請求の根拠になります。スマホで写真を撮っておくだけでも、「言った・言わない」の争いはかなり防げます。リース品の扱いは「厨房機器のリース解約」違約金交渉のコツと注意点もあわせてご確認ください。

家賃を滞納してしまっている場合

放置が一番高くつきます。遅延損害金が積み上がり、保証金から差し引かれ、足りなければ連帯保証人や家賃保証会社に請求が回ります。言いにくい話ですが、早めに自分から相談したほうが、分割などの相談に乗ってもらえる可能性は確実に高くなります。決まった内容は、必ず書面やメールで残してください。

返し方の3パターン

	スケルトン戻し	一部残して返す	居抜きで譲る
工事費の負担	全額自己負担	交渉次第で軽くなる	買い手が引き継ぐ場合も
必要な期間	長め	ふつう	相手探しの時間が必要
手元のお金	出ていくだけ	やや軽くなる	譲渡代金が入ることも

同じ「閉店」でも、選び方で数百万円の差が出ます。工事を手配する前に、居抜きで譲れる可能性がないか一度検討する価値はあります。

テナント探し・戦略的な閉店のご相談はこちら

新しい出店先をお探しの飲食店様、計画的な移転・閉店・居抜き売却をお考えの飲食店様。株式会社不動産スペース（店舗市場）が、大阪エリアを中心にお手伝いします。とくに「解約通知を出す前」のご相談は、選べる道がいちばん多いタイミングです。契約書を拝見して、原状回復の範囲や居抜きで譲れる可能性を一緒に確認します。

お電話：06-6195-8209

お問い合わせフォームはこちら