相続した実家の「取得費が不明」なら？売却時の税金対策

相続した実家を売るとき、親がその家をいくらで買ったか分からないと、税金が数百万円単位で高くなることがあります。結論として、まず「売買契約書」を家の中から探すこと、そして「空き家の3000万円特別控除」が使えるかを先に確認することが、損をしないための二大ポイントです。

「古い家だし、親がいくらで買ったかなんて分かるはずがない」。相続の現場で本当によく聞くお悩みです。でもここをあきらめるかどうかで、手元に残るお金が大きく変わります。

まず全体の流れ：税金は「もうけ」にだけかかる

不動産を売ったときの税金は、売った金額そのものにかかるわけではありません。「もうけ（譲渡所得）」の部分にだけかかります。

ここで出てくる「取得費（しゅとくひ）」とは、親がその家や土地を買ったときの代金や手数料のことです。相続で受け継いだ不動産の場合、この取得費と「いつ買ったか」は、亡くなった親のものをそのまま引き継ぎます。つまり、親が40年前に買った家なら、40年前の購入代金が取得費になります。

なお、親が買ったときから5年を超えて所有していた場合は「長期譲渡所得」となり、税率は所得税15％＋復興特別所得税＋住民税5％で、合計およそ20％です。

購入価格が分からないと、税金はどれくらい増えるのか

取得費を証明する書類がどうしても見つからない場合、「売った金額の5％」を取得費とみなして計算することが認められています（概算取得費）。一見ありがたい救済ルールですが、実際にはかなり不利になります。

3000万円で売却し、売却にかかった費用が100万円だったケースで比べてみます。

同じ家を同じ値段で売っても、書類があるかないかだけで差は約376万円。これが「探す価値がある」理由です。

※建物部分は、建ててからの年数に応じて取得費が減額されます（減価償却）。上の数字はイメージをつかむための簡略な例です。

家の中から探したい「取得費の手がかり」

遺品整理の前に、次のものがないか確認してみてください。一度捨ててしまうと取り返しがつきません。

売買契約書そのものがなくても、ローン契約書や通帳の記録など「いくら払ったか」が分かる資料が残っていれば、実額で認めてもらえる可能性があります。ただし最終的な判断は税務署や税理士の確認が必要なので、見つけた資料は一式まとめて持っていくのが確実です。書類を探すついでに、相続した実家の「境界」が不明？測量費用と進め方で解説した測量図もあわせて確認しておくと、売却の準備が一度で進みます。

2つの特例は「どちらか一方」しか選べない

相続した不動産の売却では、税金を軽くする特例が主に2つあります。重要なのは、この2つは併用できず、どちらかを選ぶ形になることです。

①の詳しい条件は空き家「3000万円特別控除」とは？条件を解説をご覧ください。先ほどの例（もうけ2,750万円）なら、①が使えれば3000万円を引けるので税金はゼロになります。相続税を納めていない場合は②は使えません。つまり多くのケースでは「まず①が使えるか」を確認するのが出発点です。期限はどちらも相続の時点から数えるため、「準確定申告」「相続税申告」はいつまで？期限を一覧整理で全体のスケジュールを押さえておくと安心です。

よくある質問

• Q. 親の家の契約書が本当にどこにもありません。もう5％で計算するしかないのでしょうか。
  A. ローン契約書や通帳など支払いを示す資料が残っていれば実額で認められる可能性があります。まず一式そろえて税務署か税理士にご相談ください。
• Q. 売れたら必ず確定申告が必要ですか。
  A. 特例を使って税金がゼロになる場合も、申告しないと特例自体が使えません。売った翌年の2月16日から3月15日までに申告が必要です。
• Q. 3000万円特別控除の期限に間に合いそうにありません。
  A. 相続開始から3年を経過する日の属する年の年末が期限です。間に合わない恐れがあるなら、売却方法の選択を早めに決める必要があります。

関連記事

• 空き家「3000万円特別控除」とは？条件を解説
• 「準確定申告」「相続税申告」はいつまで？期限を一覧整理
• 空き家売却「仲介」と「買取」どっちが得？違いを解説
• 相続した実家の「境界」が不明？測量費用と進め方

参考

• No.3258 取得費が分からないとき｜国税庁
• No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期｜国税庁
• No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁
• No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
• No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁