大阪人口6年ぶり増「外国人」牽引、オーナーの入居受け入れ術
大阪府の人口、支えているのは外国人
「このままじゃ、いずれ入居者そのものが集まらなくなるんじゃないか」と感じているオーナー様は多いのではないでしょうか。結論からお伝えすると、大阪府の人口は2026年1月1日時点で6年ぶりに増加しましたが、その支え手は外国人の転入超過であり、日本人は自然減が全国最多という状況です（日本経済新聞報道、2026年7月28日）。将来の入居者の担い手として、外国人の受け入れ体制を今のうちに整えておくことが、空室を長期化させないための備えになります。
大阪府の総人口は877万5,300人ほどとなり、前年比3,365人増で6年ぶりの増加に転じました。内訳を見ると、外国人の社会増（転入超過）は前年比9,855人増の41,299人と大きく伸びた一方、日本人の社会増は同1,305人減の18,113人にとどまっています。さらに、大阪府の自然減（死亡数が出生数を上回る差）は56,047人で全国最多となっており、外国人の流入が人口を下支えする構造が強まっています（日本経済新聞報道）。
大阪市に限ってみても、2025年12月末時点で161の国・地域出身、214,337人の外国人住民が暮らしており、市民全体の約7.7%を占め、人口・比率とも政令指定都市の中で最多です。1年間で25,056人増加しました（大阪市発表）。
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 大阪府人口（2026年1月1日時点） | 877万5,326人（前年比+3,365人、6年ぶり増） |
| 外国人の社会増 | 41,299人（前年比+9,855人） |
| 日本人の社会増 | 18,113人（前年比▲1,305人） |
| 大阪府の自然減 | 56,047人（全国最多） |
| 大阪市の外国人住民数（2025年12月末） | 214,337人（市民の約7.7%、1年間で+25,056人） |
出典：日本経済新聞報道（2026年7月28日）、大阪市発表（2026年7月13日更新）
それでも「受け入れない」大家が7割近く
一方で、現場の実感は正反対です。公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の調査（2022年公表）によると、外国人を受け入れていない大家は68.9%にのぼります。受け入れた場合でも、入居期間中にトラブルを経験した大家は52.7%で、内容は「ゴミ出しルールを守らない」が34.4%、「騒音による近隣トラブル」が23.4%と続きます（同協会調べ）。
数字だけ見ると「やっぱり受け入れないほうが無難」と感じるかもしれません。ただし、大阪の人口動態を踏まえると、この選択肢を最初から外してしまうのはもったいない判断とも言えます。今後、日本人だけを入居者の対象に考え続ける賃貸経営は、長期的には空室リスクを自ら高めることにもなりかねません。
受け入れ体制の点検ステップ
家賃債務保証会社の確認
多言語ルールブックの確認
管理会社の対応実績確認
設備・立地との相性検討
受け入れ体制チェックリスト
- ☐ 管理会社が外国人向けの家賃債務保証会社と提携しているか確認したか
- ☐ ゴミ出しルールなどを多言語で説明する資料があるか確認したか
- ☐ 過去に外国人入居者のトラブル対応実績があるか管理会社に聞いたか
- ☐ 物件の立地（駅近・生活利便性）が外国人ニーズと合っているか検討したか
トラブルの多くはゴミ出しや騒音といった「生活ルールの違い」から生じています。国土交通省や日本賃貸住宅管理協会は、多言語対応の説明資料や、外国人向け家賃債務保証の整備を進めており、こうした制度を活用しているかどうかが、管理会社選びの新しい判断材料になります。以前お伝えした大家の入居拒否「7割」孤独死不安「9割」空き家活用に国が新支援と同じく、「受け入れない」という選択の裏にある不安を、制度でどこまで和らげられるかがポイントです。
なお、ご実家や親族の物件を相続したばかりで、入居者募集の勝手が分からないという方も少なくありません。そうした方こそ、一人で抱え込まず、地域の事情に詳しい不動産会社に早めに相談することをおすすめします。
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管理会社との契約内容の確認や管理会社選び・見直しでお悩みのオーナー様はもちろん、ご実家や親族の家を相続したものの何から手をつければよいか分からないという方も、株式会社不動産スペースまでお気軽にお問い合わせください。
よくある質問
Q1. 外国人の入居を受け入れると、トラブルが増えるだけではないですか？
A1. トラブルを経験した大家は52.7%との調査結果がありますが（日本賃貸住宅管理協会調べ）、多言語ルールブックの整備や保証会社の活用で、事前に減らせる部分も多くあります。
Q2. 正直、言葉が通じるか不安なんですが、対応する方法はありますか？
A2. はい。外国人向けの言語対応をうたう家賃債務保証会社や、多言語のルール説明資料を用意している管理会社もあります。まずは管理会社に対応実績を確認してみましょう。
Q3. 大阪はどのエリアでも外国人の人口が増えているのですか？
A3. 大阪市全体では増加傾向にありますが、区によって比率は異なります。物件のあるエリアの状況は、大阪市発表の資料で個別に確認できます。
