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区分マンション過去最高値3,001万円、大阪投資家の注意点

不動産投資 2026.09.14

#区分マンション投資 #大阪不動産投資 #収益物件 #利回り

筆者四谷義仁

不動産キャリア20年

飲食店専門の不動産会社「株式会社不動産スペース」代表。不動産キャリア20年。大阪・京都・兵庫エリアを中心に、店舗仲介・管理・閉店サポートから収益物件の売買まで手がける。これまで数多くのカフェ・居酒屋・ラーメン店などの開業支援を行い、実際の経営数値や現場課題をもとに"リアルな店舗経営の見える化"を発信中。現場の泥臭さも、数字のシビアさも知る「現実派不動産屋」

区分マンション価格、調査開始以来の最高値に

「今から投資用マンションを買うのは、もう高値づかみになるのでは」と感じていませんか。結論から言うと、区分マンションの全国平均価格はたしかに過去最高値を更新しましたが、物件タイプによって値動きにはかなりの差があります。焦って飛びつく前に、今の市場の全体像を押さえておきましょう。

不動産投資サイトを運営する健美家株式会社は2026年9月9日、「収益物件市場動向マンスリーレポート」2026年8月期を発表しました。それによると、区分マンションの全国平均価格は3,001万円となり、2008年4月の調査開始以降の最高値を更新しました（前月比＋8.50%、前年同月比＋22.14%、健美家調べ）。首都圏（3,425万円）、東京23区（4,267万円）、一都三県（3,451万円）も、いずれも直近1年間の最高値を記録しています（同発表）。

一棟アパート・一棟マンションは「高値圏で横ばい」

一方、一棟アパートと一棟マンションは、区分マンションほど急激な値上がりは見られません。一棟アパートの全国平均価格は9,115万円（前月比＋0.91%、前年同月比＋8.55%）で横ばい傾向が続き、全国平均利回りは7.89%と、2008年の調査開始以降で最も低い水準となりました。一棟マンションの全国平均価格は2億473万円（前月比－0.70%、前年同月比＋7.84%）で、こちらもここ数カ月は横ばい状況です（健美家調べ）。

物件タイプ	全国平均価格	前月比	前年同月比	全国平均利回り
区分マンション	3,001万円	＋8.50%	＋22.14%	6.61%
一棟アパート	9,115万円	＋0.91%	＋8.55%	7.89%
一棟マンション	2億473万円	－0.70%	＋7.84%	7.46%

関西は＋19.96%、大阪の投資家が気をつけたいこと

地域別に見ると、関西エリアの区分マンションは前年同月比＋19.96%と大きく上昇しています。一方で、関西の一棟マンションは前月比－6.37%と下落しており、同じ関西エリアでも物件タイプによって値動きが真逆になっている点には注意が必要です。以前の記事（大阪中古マンション「中心6区下落・18区急落」の理由）でもお伝えしたとおり、大阪市内でもエリアによって価格動向にはばらつきがあります。全国平均や関西平均だけを見て「今が買い時」「もう遅い」と判断するのではなく、物件タイプとエリアの両方を確認したうえで、利回りとのバランスを見極めることが大切です。

物件選び前の点検チェックリスト