空き家の固定資産税が6倍に？「住宅用地特例」除外の仕組みの画像

空き家の固定資産税が6倍に？「住宅用地特例」除外の仕組み

相続・空家 2026.09.13

#管理不全空家 #住宅用地特例 #固定資産税 #特定空家

筆者四谷義仁

不動産キャリア20年

飲食店専門の不動産会社「株式会社不動産スペース」代表。不動産キャリア20年。大阪・京都・兵庫エリアを中心に、店舗仲介・管理・閉店サポートから収益物件の売買まで手がける。これまで数多くのカフェ・居酒屋・ラーメン店などの開業支援を行い、実際の経営数値や現場課題をもとに"リアルな店舗経営の見える化"を発信中。現場の泥臭さも、数字のシビアさも知る「現実派不動産屋」

実家の空き家について、去年より固定資産税の通知書の金額がずいぶん違う……そんな驚きの声をよく聞きます。結論から言うと、空き家を放置して「特定空家」や「管理不全空家」に指定され、自治体から勧告を受けると、土地の固定資産税を安くしている「住宅用地特例」が外れて、税額が大きく上がることがあります。この記事を読めば、なぜ急に税額が上がるのか、その仕組みと防ぐためのポイントが分かります。

住宅用地特例とは？普段はなぜ税金が安いのか

家が建っている土地には「住宅用地特例」という軽減措置があり、固定資産税の計算のもとになる金額（課税標準額）が次のように減額されています（総務省の資料による）。

区分	面積	課税標準額の軽減
小規模住宅用地	200㎡以下の部分	価格の1/6
一般住宅用地	200㎡を超える部分	価格の1/3

家が建っているだけで、更地に比べて税額がかなり抑えられている、というイメージです。空き家であっても、家屋が建っている限りは基本的にこの特例が適用されます。

なぜ特例が外れるのか？「特定空家」「管理不全空家」の勧告

ところが、空き家を放置して自治体から次のいずれかに指定され、「勧告」を受けると、この特例の対象から除外されます（国土交通省の資料による）。

特定空家等：倒壊の危険がある、衛生上有害、著しく景観を損なっているなど、放置することが不適切な状態の空き家
管理不全空家等：今はそこまでではないが、このまま放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家（2023年12月13日施行の改正空家法で新設された区分）

自治体の対応は、以前お伝えした「「空家法」とは？放置するとどうなるかを解説」でも触れたとおり、次のような段階を踏んで進みます。

①
指導

→

②
勧告

→

③
命令

→

④
行政代執行

このうち「②勧告」を受けた時点で、その敷地は住宅用地特例の対象から外れます。国土交通省の資料によると、平成27年5月から令和5年3月までの累計で、勧告は3,078件（417市区町村）にのぼります。

実際どのくらい税額が上がるのか

特例が外れると、200㎡以下の部分は課税標準額が「価格の1/6」から「価格そのもの」に、200㎡を超える部分は「1/3」から「価格そのもの」に戻ります。単純計算では、小規模住宅用地の部分でおよそ6倍、一般住宅用地の部分でおよそ3倍に税額が上がる可能性があるということです。適用が外れるタイミングは、勧告を受けた翌年の1月1日時点とされています。