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40年住宅ローンに金融庁警戒、投資家が知るべき融資枠

不動産投資 2026.09.05

#住宅ローン金利 #返済負担率 #投資用ローン #ペアローン

筆者四谷義仁

不動産キャリア20年

飲食店専門の不動産会社「株式会社不動産スペース」代表。不動産キャリア20年。大阪・京都・兵庫エリアを中心に、店舗仲介・管理・閉店サポートから収益物件の売買まで手がける。これまで数多くのカフェ・居酒屋・ラーメン店などの開業支援を行い、実際の経営数値や現場課題をもとに"リアルな店舗経営の見える化"を発信中。現場の泥臭さも、数字のシビアさも知る「現実派不動産屋」

金融庁が、返済期間40年・50年の「超長期住宅ローン」を扱う銀行の審査体制について、監視を強化する方針を固めたと報じられています（共同通信、2026年9月4日報道）。「マイホームのローンを目一杯組んだら、投資用物件の融資が受けられなくなった」――サラリーマン投資家が陥りやすい失敗のひとつが、まさにこの見落としです。

※本件は共同通信が関係者への取材をもとに報じたもので、金融庁による正式発表ではありません。今後の運用状況は変わる可能性があるため、最新情報の確認をおすすめします。

何が問題視されているのか

大手銀行・地方銀行・ネット銀行が扱う40年・50年といった超長期の住宅ローンについて、日銀の利上げによる金利上昇で総返済額が膨らむ恐れや、夫婦などで組む「ペアローン」（2人がそれぞれ住宅ローンを借り、返済も分担する仕組み）によって借入額が年収に見合わない水準まで膨らむ懸念が指摘されています。金融庁は2026年秋にも、金利上昇・収入減少・資産価値下落といったリスクを金融機関が利用者にどう説明しているか、実態把握に乗り出す方針とされています。

投資家が知っておきたい「返済負担率」という物差し

住宅ローンでも投資用ローンでも、金融機関の審査では「返済負担率」（年収に占める年間の返済額の割合）が重要な物差しになります。マイホームの住宅ローンを長期化・高額化させるほど月々の返済は軽くなりますが、その分「借りられる枠」を先に使い切ってしまい、いざ投資用物件を持ちたいと思ったときに追加の融資が受けにくくなることがあります。

試算として、4,000万円を金利2％で借りた場合の月々の返済額と総返済額を比べてみましょう（あくまで一例の試算です）。

返済期間	月々の返済額（目安）	総返済額（目安）
35年	約13.3万円	約5,569万円
40年	約12.1万円	約5,818万円
50年	約10.6万円	約6,330万円

※金利2％・元利均等返済と仮定した簡易試算。実際の金利・条件により異なります。

期間を延ばすほど月々の負担は軽くなりますが、支払う利息の総額は増えていきます。大阪でも新築マンション価格の上昇（梅田・中之島エリアは坪400万円超）を背景に、住宅ローンを長期化させて購入する家庭が増えているとみられますが、その分だけ「次の一手」である投資用ローンの余力が減っている可能性がある点は見落とされがちです。

大阪の投資用マンション融資でも「割合」が重視されている

大阪では投資用マンションの融資審査における自己資金割合が全国でも高い水準にあるとの報道もあり（投資用マンション融資、大阪が全国2位「18%」の理由）、金融機関が個人の返済能力をこれまで以上に慎重に見ている傾向がうかがえます。マイホームと投資用物件、両方のローンを将来組む予定がある方は、片方だけを見て判断せず、生涯の借入計画を先に描いておくことが重要です。