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フラット35が9月「過去最高」3.46%に、投資家の確認点

不動産投資 2026.09.03

#フラット35 #不動産投資ローン #日銀政策金利 #長期金利

筆者四谷義仁

不動産キャリア20年

飲食店専門の不動産会社「株式会社不動産スペース」代表。不動産キャリア20年。大阪・京都・兵庫エリアを中心に、店舗仲介・管理・閉店サポートから収益物件の売買まで手がける。これまで数多くのカフェ・居酒屋・ラーメン店などの開業支援を行い、実際の経営数値や現場課題をもとに"リアルな店舗経営の見える化"を発信中。現場の泥臭さも、数字のシビアさも知る「現実派不動産屋」

フラット35は前月比0.17％上昇、過去最高に

8月2日にお伝えした「日銀は利上げ見送りなのにフラット35は年3.250%へ」の続報です。全期間固定金利の住宅ローン「フラット35」の2026年9月適用金利（返済期間21～35年、最頻金利）が年3.46％となり、現行制度が始まった2017年10月以降で過去最高を更新しました（住宅金融支援機構発表）。「金利、これから一体どこまで上がるんやろう…」と感じているサラリーマン投資家の方に、今回の値上がりの背景と、確認しておきたいポイントをお伝えします。

住宅金融支援機構の発表によると、2026年9月のフラット35（融資率9割以下、返済期間21～35年）の金利は年3.46％～5.69％で、もっとも利用者の多い「最頻金利」は年3.46％です。8月（年3.29％）から0.17％の上昇で、2017年10月の現行制度開始以降で最も高い水準となりました（住宅金融支援機構調べ）。返済期間15～20年の最頻金利も年3.14％まで上がっています。

背景は長期金利が30年ぶりに3％接近したこと

フラット35の金利は、日銀の政策金利ではなく、長期金利（10年国債の利回り＝国がお金を借りるときの利率の目安）に連動して決まります。2026年9月1日の債券市場では、新発10年国債の利回りが一時3.000％まで上昇し、1996年9月以来およそ30年ぶりの高水準となりました（日本経済新聞・時事通信報道）。背景には、米国の長期金利上昇に加え、日本の2027年度予算の概算要求が過去最大規模の約143兆円になる見通しとなったことへの財政悪化への警戒、9月17～18日に開かれる日銀の金融政策決定会合での追加利上げ観測があるとされています（各社報道）。

金利の動き（比較）

項目	2026年8月	2026年9月
フラット35（21～35年、最頻金利）	年3.29％	年3.46％
フラット35（15～20年、最頻金利）	―	年3.14％
新発10年国債利回り	3％未満	一時3.000％（30年ぶり）

サラリーマン投資家が確認すべきこと

すでにフラット35で借入れ済みの方は全期間固定金利のため、今回の上昇による返済額への直接の影響はありません。一方、これから区分マンションやアパートの取得・借り換えを固定金利で検討している方にとっては、金利が動く前に判断材料をそろえておくことが大切です。なお、変動金利型のアパートローンを利用している方への影響は、日銀9月にも追加利上げの記事で試算していますので、あわせてご確認ください。

金利が上がる局面では「利回りが高いから買う」という単純な判断は危険です。金利上昇分を差し引いても手元にお金が残るか、実質の収支で確認する視点がこれまで以上に欠かせません。大阪では、投資用マンション向け融資の利用割合が全国2位の18％という調査結果もあり、金利環境の変化は多くの大阪の投資家にとって他人事ではありません。

確認ポイント