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日銀9月にも追加利上げ、アパートローン負担増の試算

不動産投資 2026.08.28

#変動金利 #日銀利上げ #アパートローン #融資審査

筆者四谷義仁

不動産キャリア20年

飲食店専門の不動産会社「株式会社不動産スペース」代表。不動産キャリア20年。大阪・京都・兵庫エリアを中心に、店舗仲介・管理・閉店サポートから収益物件の売買まで手がける。これまで数多くのカフェ・居酒屋・ラーメン店などの開業支援を行い、実際の経営数値や現場課題をもとに"リアルな店舗経営の見える化"を発信中。現場の泥臭さも、数字のシビアさも知る「現実派不動産屋」

日銀は6月に利上げ、9月にも追加の観測

日本銀行は2026年6月15〜16日の金融政策決定会合で、政策金利を0.75％程度から1.0％程度に引き上げました。7月30〜31日の会合では1.0％で据え置かれましたが、2026年8月中旬の報道では、早ければ9月17〜18日の会合で1.25％程度への追加利上げが検討されていると伝えられています（日本経済新聞など報道）。日銀は物価上昇率が今後2％をはっきり上回ると見ており、経済・物価情勢に応じて利上げを続ける方針を示しています。

住宅ローンの変動金利は2026年8月時点で年1.082％、フラット35（借入時に金利が固定される代表的な住宅ローン）は年3.290％と、現行制度で最高水準になっています（モゲチェック調べ）。そして、サラリーマン投資家が使う「アパートローン」（賃貸物件を買うための投資用ローン）は、住宅ローン以上に基準金利の上昇がそのまま適用金利に反映されやすい仕組みです。日銀の統計でも、国内銀行の新規長期貸出金利は2026年4月時点で平均1.790％となり、2025年11月の1.425％から上昇しています（健美家調べ）。

金利上昇より怖いのは「借りられる額が減る」こと

金融機関は金利が上がると、物件の返済余力を厳しく見て、融資比率を引き下げたり、融資期間を短くしたりする傾向があります。たとえば1億円の物件に対してこれまで9割の融資が受けられていたケースでも、7〜8割に抑えられれば、投資家が自分で用意すべき自己資金は大きく増えます。金利そのものが1％前後上がることよりも、「借りられる金額が減る」ことの方が、実は購入できる物件の価格を強く押し下げる場合があるのです（健美家調べ）。

金利	5000万円・30年ローンの月々返済額（目安）
2％	約18万5000円
3％	約21万1000円
4％	約23万9000円

金利が2％から4％に上がると、年間の返済額はおよそ65万円増える計算になります（健美家調べの試算）。空室や修繕費の増加が重なると、帳簿の上では利益が出ていても、手元の現金は減っていくという事態が起こり得ます。

既存借入者は「金利プラス1〜2％」で収支を試算しておく

すでにアパートローンを借りている方は、まず契約書と返済予定表を確認し、金利がいつ・何を基準に見直されるのかを把握しておきましょう。そのうえで、今の金利からプラス1％、できればプラス2％まで上がった場合でも、家賃収入から管理費・固定資産税・保険料・修繕費（大規模修繕費を年平均に換算したもの）を差し引いて黒字を維持できるか試算しておくことをおすすめします（健美家調べ）。

これから新規に購入を検討する方は、「いくら借りられるか」ではなく「金利が上がっても返せる借入額はいくらか」を基準にすることが大切です。関西エリアでは区分マンション価格の上昇も報じられており（関西の区分マンション価格＋15.64％投資家が見るべき利回り）、物件価格の上昇と金利上昇が重なると、想定していた利回りを確保しづらくなる可能性がある点にも注意が必要です。