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インボイス経過措置10月変更「8割→7割控除」大家の確認点

不動産投資 2026.09.04

#不動産投資 #税制改正 #インボイス制度 #経過措置 #事業用テナント

筆者四谷義仁

不動産キャリア20年

飲食店専門の不動産会社「株式会社不動産スペース」代表。不動産キャリア20年。大阪・京都・兵庫エリアを中心に、店舗仲介・管理・閉店サポートから収益物件の売買まで手がける。これまで数多くのカフェ・居酒屋・ラーメン店などの開業支援を行い、実際の経営数値や現場課題をもとに"リアルな店舗経営の見える化"を発信中。現場の泥臭さも、数字のシビアさも知る「現実派不動産屋」

インボイス経過措置、2026年10月から「8割控除」が「7割控除」に

2026年10月から、消費税を納めていない「免税事業者」から仕入れた際の消費税の控除割合が、これまでの80%から70%に引き下げられます（財務省・令和8年度税制改正大綱）。区分マンションではなく店舗や事務所を貸しているサラリーマン投資家の方は、テナントとの取引に影響が出る場合があります。「うちは関係あるのかな？」と感じた方に、変更点をやさしく整理します。

インボイス制度の「経過措置」とは

2023年10月に始まったインボイス制度では、消費税を納めていない「免税事業者」から仕入れをすると、原則として消費税分を控除（差し引き計算）できなくなりました。とはいえ急な負担増を避けるため、しばらくの間は一定割合を控除できる「経過措置」が設けられています。この経過措置の中身が、令和8年度の税制改正で見直されました。

何が変わるのか、当初予定より緩やかに引き下げ

もともとは2026年10月に80%控除から一気に50%控除へ下がる予定でしたが、今回の見直しで、より段階的なスケジュールに変更されました（財務省発表）。

期間	控除割合
～2026年9月	80%（現行）
2026年10月～2028年9月	70%
2028年10月～2030年9月	50%
2030年10月～2031年9月	30%
2031年10月～	控除なし（経過措置終了）

あわせて、免税事業者との取引について、1社あたりの年間の適用上限額が10億円から1億円に引き下げられる点も決まっています（財務省発表）。

誰に関係あるのか、居住用だけを貸しているなら影響は限定的

区分マンションやアパートなど、居住用として貸している家賃には、そもそも消費税がかかりません（非課税取引）。そのため、居住用物件だけを所有している方は、この経過措置による直接の影響は基本的にありません。一方で、店舗や事務所など事業用の物件を貸している場合、あるいはご自身が免税事業者として事業用テナントに家賃を請求している場合は、取引先の税負担や交渉に関わってくる可能性があります。個人事業主向けの消費税の簡易的な納税方法である「2割特例」についても「2割特例」9月末終了、大阪の個人飲食店主が今すべきことで解説していますが、今回の経過措置は仕組みが異なるため、混同しないよう注意が必要です。

サラリーマン投資家が確認すべきこと

まずは、ご自身が貸している物件が「居住用」か「事業用」かを確認しましょう。事業用物件を貸している場合は、テナントが消費税を納める課税事業者かどうか、ご自身がインボイスを発行できる事業者として登録しているかどうかも確認しておきたいポイントです。判断に迷う場合は、顧問税理士や税務署に早めに相談することをおすすめします。融資や物件選びの視点では、投資用マンション融資、大阪が全国2位「18%」の理由もあわせてご覧いただくと、大阪の投資環境全体を把握しやすくなります。