日銀は利上げ見送りなのにフラット35は年3.250%へ―サラリーマン投資家が知るべき金利のカラクリ
日銀は据え置きなのに、フラット35は年3.250%
日本銀行は2026年7月31日、政策金利を年1.0％に据え置くことを決めました（日銀発表）。ところが同じ時期、長期固定型の住宅ローン「フラット35」の2026年8月適用金利（融資率9割超、返済期間21〜35年、団体信用生命保険込み）は年3.250％となっています（住宅金融支援機構発表）。「日銀が利上げを止めたのに、なぜ自分が借りる金利は上がるの？」と疑問に思うサラリーマン投資家の方は多いのではないでしょうか。実はこの2つの金利は、そもそも別のしくみで決まっています。
- 日銀の政策金利：銀行同士が短い期間お金を貸し借りするときの「ご近所の相場」
- フラット35などの長期固定金利：長期の国債（国が発行する借用証書のようなもの）の動きに連動する「遠くの市場の値段」
日銀が短期の金利を据え置いても、長期金利が投資家の将来のインフレ予想などで上がれば、フラット35の金利は上がることがあります。
サラリーマン投資家にとっての実務的な意味
区分マンションやアパートに投資しているサラリーマン投資家にとって、この違いを知っておくことには実務的な意味があります。変動金利型のアパートローンを使っている方は、今回の日銀の据え置き決定でひとまず一息つけますが、日銀は6月の会合ではすでに1.0％への利上げを実施しており、今後さらに追加利上げが議論される可能性も報じられています。一方、これから固定金利で新規に借り入れや借り換えを検討している方は、フラット35の金利が3カ月連続で上昇したとの民間の分析もあり（SBIいーファイナンス調べ）、金利が今より上がる前に動くかどうかを判断する材料になります。
大阪ではどうか
大阪では、2026年の商業地の地価公示（国が毎年発表する土地の価格の目安）が前年比プラス8.5％と4年連続の上昇を記録しています（国土交通省調べ）。金利が上がる局面でも資産価値の上昇が続くエリアでは、表面的な利回りの高さだけでなく、金利上昇分を差し引いた実質的な収支で判断する視点が欠かせません。
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よくある質問
Q1. 日銀が利上げを見送ると、住宅ローンの金利も下がりますか？
A1. 必ずしも下がりません。フラット35のような長期固定金利は、日銀の政策金利よりも長期金利（国債の利回り）の影響を強く受けます。
Q2. フラット35の金利は誰が、どうやって決めていますか？
A2. 住宅金融支援機構が、資金調達のために発行する債券の市場金利をもとに、毎月見直して発表しています。
Q3. これから不動産投資ローンの金利はさらに上がりますか？
A3. 断定はできません。日銀の追加利上げの有無によって変わるため、最新情報は住宅金融支援機構や金融機関の公式サイトで必ず確認しましょう。
追記（2026年9月3日）
その後、フラット35の2026年9月適用金利は年3.46％となり、現行制度（2017年10月〜）で過去最高を更新しました。背景となった長期金利の動きなど、続報を以下の記事にまとめています。
▼続報はこちら
フラット35が9月「過去最高」3.46%に、投資家の確認点
