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関西の区分マンション価格+15.64% 投資家が見るべき利回り

不動産投資 2026.08.25

#区分マンション投資 #大阪不動産投資 #収益物件 #利回り

筆者四谷義仁

不動産キャリア20年

飲食店専門の不動産会社「株式会社不動産スペース」代表。不動産キャリア20年。大阪・京都・兵庫エリアを中心に、店舗仲介・管理・閉店サポートから収益物件の売買まで手がける。これまで数多くのカフェ・居酒屋・ラーメン店などの開業支援を行い、実際の経営数値や現場課題をもとに"リアルな店舗経営の見える化"を発信中。現場の泥臭さも、数字のシビアさも知る「現実派不動産屋」

関西の区分マンション、値上がりのペースが全国トップ級

不動産投資サイト「健美家」が2026年8月12日に公表した最新データによると、2026年7月時点で近畿エリアの区分マンション（マンションを部屋単位で購入し人に貸す投資方法）の平均価格は、前年の同じ月と比べて15.64%上昇しました。これは全国平均（+12.44%）や首都圏（+10.26%）を上回るペースです（健美家調べ）。価格の勢いだけを見て飛びつく前に、確認しておきたいポイントをまとめました。

健美家が毎月まとめている「収益物件市場動向マンスリーレポート」の2026年7月期分によると、全国の区分マンションの平均価格は2,766万円（前年同月比+12.44%）、平均利回り（購入価格に対する家賃収入の割合）は6.68%（前年同月比+0.17ポイント）でした。地域別に見ると、関西エリアは価格の伸び率で+15.64%と、首都圏や全国平均を上回っています（健美家調べ）。

種別	全国平均価格（2026年7月期）	前年同月比	全国平均利回り
区分マンション	2,766万円	+12.44%	6.68%
一棟アパート	9,033万円	+6.71%	7.91%
一棟マンション	2億618万円	+11.90%	7.41%

（健美家「収益物件市場動向マンスリーレポート」2026年7月期をもとに作成）

注意点：このデータは、健美家に新しく登録された物件の「募集価格」の平均であり、実際に売買が成立した「成約価格」ではありません。また、毎月集計される物件の顔ぶれは入れ替わるため、同じ物件の値上がりを追いかけたものでもない点に注意してください。

価格が上がっているのに、利回りはほぼ横ばい

ここで注目したいのが、価格の上昇率（+15.64%）に対して、全国平均利回りの変化はわずか+0.17ポイントにとどまっている点です。単純に言うと、同じ家賃収入を得るために、去年より高い金額を払って物件を買っている人が増えている可能性があるということです。初心者が陥りやすい失敗のひとつが、「価格が上がっている＝人気で良い投資先」と思い込み、利回りや空室率を確認しないまま契約してしまうことです。

契約前に確認したい3つのポイント

表面利回りの根拠：載っている家賃が、実際にその部屋で成立しやすい家賃なのか、周辺の類似物件と比べて確認する
空室リスク：人口が減っているエリアではないか、駅からの距離や周辺の賃貸需要を自分の目で見ておく
将来の修繕費：区分マンションは、建物全体の修繕積立金が将来値上がりする可能性があります。管理組合の資料も確認しておくと安心です

大阪の「実需向け」市場との違いにも注意

大阪では、実際に住むための中古マンション市場で「中心6区は下落、18区は急落」という別の動きも報告されています。同じ「マンション」でも、投資用の区分マンション市場（健美家データ）と、実需向けの中古マンション成約価格（レインズなどのデータ）とでは、対象にしている物件も統計の取り方も異なります。ニュースの見出しだけで「大阪のマンションは上がっている／下がっている」と単純に判断せず、自分が検討しているのがどちらの市場のデータなのかを、そのつど確認する習慣をつけましょう。