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大阪の家賃、5年で18.8％増「上げられる家主」との差

不動産管理 2026.08.28

#管理会社選び #賃料相場 #家賃改定 #相続物件

筆者四谷義仁

不動産キャリア20年

飲食店専門の不動産会社「株式会社不動産スペース」代表。不動産キャリア20年。大阪・京都・兵庫エリアを中心に、店舗仲介・管理・閉店サポートから収益物件の売買まで手がける。これまで数多くのカフェ・居酒屋・ラーメン店などの開業支援を行い、実際の経営数値や現場課題をもとに"リアルな店舗経営の見える化"を発信中。現場の泥臭さも、数字のシビアさも知る「現実派不動産屋」

大阪の家賃は複数の調査で「上昇」が裏付けられている

AIを使った賃料査定システムを提供するスマサテ社のデータ分析によると、大阪市でシングル向け（1人暮らし向け）物件の坪賃料が最も高いのは、難波や心斎橋など「ミナミ」エリアを含む中央区です。坪賃料は2020年の9,397円から2025年には11,168円へと、18.8％の大幅な上昇となりました（スマサテ調べ、全国賃貸住宅新聞2026年7月25日掲載）。淀川より北側のエリアでも家賃水準が高くなっている区が続くなど、大阪市全体で賃料の底上げが進んでいます（スマサテ調べ、全国賃貸住宅新聞2026年8月20日掲載）。

不動産情報サイト「LIFULL HOME'S」の調査でも、大阪市の掲載賃料（ファミリー向け）は12か月連続で過去最高を更新しており、上昇率は東京23区を上回っています（LIFULL調べ）。別々の調査会社が独立して算出したデータが同じ方向を示していることから、大阪の家賃上昇は一時的な現象ではなく、しばらく続く可能性が高いと考えられます。

それでも「家賃を上げられていない」オーナーが一定数いる

家賃相場が上がっているからといって、すべてのオーナーが実際に家賃を上げられているわけではありません。全国の賃貸管理会社・不動産オーナー545人を対象にした調査では、退去が出た募集物件のうち半数以上で家賃アップに挑戦している会社が半数を超える一方、1割以下しか家賃アップに挑戦していない会社も2割にのぼりました（スマサテ株式会社調べ、2026年4〜5月実施、2026年6月23日発表）。取り組みに積極的な会社とそうでない会社とで、はっきり二極化しているのです。

ポイント：同じ調査では、募集前より強気の家賃で募集に出した物件でも、7割以上が1か月以内に入居者が決まっていました（スマサテ株式会社調べ）。「高く出すと決まらないのでは」という不安から見直しをためらっているオーナーがいるとすれば、それはやや慎重すぎる判断かもしれません。

テナントの退去は「家賃を見直す好機」でもあります

長年不動産を所有してきたオーナーの中には、「入居者が退去すると、また空室期間の分だけ家賃収入が途切れてしまう」と不安に感じている方も多いのではないでしょうか。しかし相場が上昇している局面では、退去は必ずしも悪いことではありません。以前の家賃のまま次の入居者を探すのではなく、今の相場に合わせて見直す好機にもなり得ます。

大切なのは、前の入居者がなぜ退去したかを掘り下げることよりも、次の入居者が今の家賃を払い続けられるだけの資金力を持っているかどうかです。もしご自身の管理会社が、退去のたびに前と同じ家賃でそのまま募集をかけているようであれば、一度「今の相場でいくらまで見込めるか」を確認してみることをおすすめします。管理会社が積極的に賃料改定を提案してくれているかどうかは、その会社の実務レベルを見極める一つの目安にもなります。