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賃貸の買い増し、5年以内の相続は時価評価に

不動産管理 2026.11.03

#賃貸経営 #相続税評価 #貸付用不動産評価 #通達案 #買い増し

筆者四谷義仁

不動産キャリア20年

飲食店専門の不動産会社「株式会社不動産スペース」代表。不動産キャリア20年。大阪・京都・兵庫エリアを中心に、店舗仲介・管理・閉店サポートから収益物件の売買まで手がける。これまで数多くのカフェ・居酒屋・ラーメン店などの開業支援を行い、実際の経営数値や現場課題をもとに"リアルな店舗経営の見える化"を発信中。現場の泥臭さも、数字のシビアさも知る「現実派不動産屋」

「相続対策のつもりで買ったのに、逆に税金が増えるんじゃないか」。そう心配するオーナーが増えそうです。国税庁は2026年9月、賃貸物件を買って5年以内に相続や贈与が起きた場合、原則として「実際の取引価格に近い額」で評価する通達案を示しました。2027年1月1日以後の相続・贈与から適用される予定です（国税庁・e-Gov意見公募、案の段階）。

何が変わろうとしているのか

これまで賃貸マンションやアパートは、買った値段よりかなり低い「相続税評価額」で計算できるのが普通でした。その差が大きいほど、相続税が小さくなる仕組みでした。今回の案は、その差を小さくするものです。

	今のルール	通達案（2027年1月1日以後の相続・贈与）
5年以内に買った（建てた）賃貸物件	路線価などによる評価	原則、課税時期の通常の取引価額（時価）
例外	なし	要件を満たせば、取得価額を地価の変動で調整した額の80%
5年を超えて持っている物件	路線価などによる評価	案の対象は「5年以内に取得」したもの

（出典：国税庁「貸付用不動産の評価について」通達案、2026年9月18日意見公募。意見募集は2026年10月18日に終了しています。最終版の内容は必ず確認してください）

税理士法人の解説では、国税庁が示した事例として、相続の直前に13.8億円で買ったマンションの評価額が3.3億円だったケースが紹介されています。こうした大きなすき間を埋めるのが狙いです。

普通に賃貸経営をしているオーナーは何を見るか

この話は「節税目的で一棟買いをする人」だけのものと思われがちです。しかし私の見方では、次の3つに当てはまる方は、他人事ではありません。

最近、アパートやマンションを買った、または建てた
数年以内に、もう1棟の買い増しを考えている
高齢の親が、これから物件を買おうとしている

大切なのは、家賃収入が安定して入ってくる物件かどうかです。税金の計算だけで買うと、空室が増えたときに手元のお金が足りなくなります。買った後の運営まで見て決めましょう。

買い増し前のチェックリスト

☐ いつ買った（建てた）物件か、取得日を書類で確認した
☐ 取得から5年以内に相続が起きる可能性を、家族で話した
☐ 買い増しの収支を、税金の計算抜きで組んでも成り立つか確かめた
☐ 今の管理会社に、空室や修繕の見通しを数字で聞いた
☐ 最終的な評価の取り扱いを、税理士に確認する予定を入れた

管理会社との付き合い方への橋渡し

今回の通達案は税金の話で、管理会社向けのニュースではありません。ただ、買い増しや保有期間を考えるとき、物件の家賃の実績や修繕の見通しを出せる管理会社かどうかは、判断の材料になります。ご自分の管理会社が、入居状況や修繕の予定を書面できちんと説明してくれているか、この機会に確認してみてください。管理会社の見直しについては、「満室でも管理会社を見直す」オーナー71.6%の理由も参考になります。

また、貸家を相続した後の家賃の扱いは、「貸家を相続」家賃は誰のもの？売却前の注意点で整理しています。

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