修繕の設計、2027年4月から契約書が全て義務に
結論から申し上げます。2027年4月1日から、建築士に設計や工事監理を頼むときは、工事の大きさにかかわらず必ず書面で契約を結ぶことが義務になります。2026年10月6日、その施行日を決める政令が閣議決定されました（国土交通省報道発表、2026年10月6日）。「見積りをもらって、あとは電話で『じゃあお願いします』で済ませてきた」——そんな進め方をしてきた家主さんは多いのではないでしょうか。来春からは、それが法律上できなくなります。
何が決まったのか
国土交通省は2026年10月6日、改正建築士法（令和8年法律第74号、2026年7月公布）の施行期日を定める政令と、建築士法施行令の一部を改正する政令を閣議決定しました。公布は2026年10月9日の予定、施行は2027年4月1日です（国土交通省調べ）。
変わるのは、ざっくり言うと次の2点です。
| 項目 | これまで | 2027年4月1日から |
|---|---|---|
| 書面での契約 | 延べ面積300㎡を超える建物の新築・増築・大規模な修繕などだけが義務 | 建築士が行う設計・工事監理の契約はすべて義務 |
| 見積書 | 法律上の決まりなし | 契約のときに作成する努力義務 |
「工事監理」とは？
工事が設計図どおりに行われているかを建築士がチェックする仕事のことです。工事を進める側の「現場監督」とは立場が違い、発注者であるオーナーの側に立って確認してくれる役割だと考えてください。学校の工作にたとえるなら、作る人とは別に、設計図どおりかを見てくれる人がいる、という形です。
なぜオーナーに関係があるのでしょうか
これまで書面契約が義務だったのは、延べ面積300㎡を超える建物の新築や大規模な工事に限られていました。裏を返すと、小ぶりな木造アパートの改修や、1棟の一部だけを直す工事は、義務の外だったということです。契約後に書面を渡す義務自体は以前からありましたが、「契約そのものを書面で結ぶ」義務ではありませんでした。
ここが今回ふさがれます。大阪市内には築年数の経った小規模な共同住宅が数多くあり、断熱改修や設備更新のために建築士へ設計を頼む場面も増えています。大阪家主向け「みらいエコ住宅2026」断熱改修最大100万円のような補助制度を使う工事でも、設計や工事監理を誰がいくらで請け負うのかがあいまいだと、後から「言った・言わない」でもめます。
オーナーが踏む5つの手順
工事を相談
見積書を受け取る
書面で契約
設計・工事監理
報告を受ける
来春以降は、この③が法律上の義務になります。②の見積書も努力義務とはいえ、「出してください」と言いやすくなります。
発注前のチェックリスト
- ☐ 設計を頼んでいる建築士事務所の名前を、自分で言えるか
- ☐ 設計・工事監理の費用が、工事費と分けて書かれているか
- ☐ 工事監理の報告を、いつ・どんな形で受け取るか決まっているか
- ☐ 管理会社経由の場合、管理会社は「紹介」なのか「元請」なのかを確認したか
- ☐ 契約書に、設計図書の種類と報酬の支払い時期が書かれているか
管理会社に任せている方こそ、ここを見てください
今回の政令は、形のうえでは建築士事務所に向けたニュースです。けれど家主の皆様にとっても他人事ではありません。修繕工事は管理会社から提案が来て、業者の手配まで任せきりになりがちだからです。
任せること自体は悪いことではありません。ただ、設計・工事監理の契約書がオーナーの手元に残っているかどうかは、工事の質と費用を後から検証できるかの分かれ目になります。賃料収入を長く安定させるうえで、建物にかけたお金が適正だったかを確かめられる状態にしておくことは、立派な守りの一手です。管理会社から工事の提案が来たら、「設計と工事監理は誰がやるのですか。契約書はいただけますか」と一言聞いてみてください。ここで嫌な顔をされないかどうかも、付き合い方を考える材料になります。
なお、親御さんから物件を引き継いだばかりで、「過去の工事書類がどこにあるのかも分からない」という方もいらっしゃると思います。その場合は、まず管理会社に過去の工事記録の写しを請求するところから始めれば大丈夫です。修繕費14年連続上昇、初の2.5万円台で大阪オーナーの備えでもお伝えしたとおり、修繕費は年々上がっています。記録が残っているほど、次の工事で値段の妥当性を判断しやすくなります。
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修繕工事の見積りや管理委託契約の内容の確認、管理会社選び・見直しでお悩みのオーナー様はもちろん、ご実家や親族の物件を相続したものの何から手をつければよいか分からないという方も、株式会社不動産スペースまでお気軽にお問い合わせください。大阪の地域事情を踏まえてご相談に応じます。
TEL：06-6195-8209
よくある質問
Q. 2027年3月までに契約した工事は、書面がなくても大丈夫ですか。
A. 施行日は2027年4月1日です。それ以前の契約は現行ルールの扱いになりますが、トラブル防止のため、今からでも書面を交わしておくことをおすすめします。
Q. 小さな修繕でも、いちいち契約書が必要になるんですか。
A. 義務の対象は「建築士が行う設計・工事監理の契約」です。建築士に依頼しない簡易な修理そのものが対象になるわけではありません。工事内容によって変わるため、事前に施工会社へ確認してください。
Q. 見積書は必ずもらえるようになりますか。
A. 見積書の作成は「努力義務」なので、絶対とまでは言えません。ただし国が方向性を示した以上、「出してください」と依頼しやすくなります。
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