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大手88%増・小規模39%、大阪家主が管理会社を点検すべき理由

不動産管理 2026.09.20

#原状回復 #管理会社選び #管理戸数ランキング

筆者四谷義仁

不動産キャリア20年

飲食店専門の不動産会社「株式会社不動産スペース」代表。不動産キャリア20年。大阪・京都・兵庫エリアを中心に、店舗仲介・管理・閉店サポートから収益物件の売買まで手がける。これまで数多くのカフェ・居酒屋・ラーメン店などの開業支援を行い、実際の経営数値や現場課題をもとに"リアルな店舗経営の見える化"を発信中。現場の泥臭さも、数字のシビアさも知る「現実派不動産屋」

管理会社の受託戸数に「二極化」進む

管理会社の管理戸数（何戸の部屋を管理しているかという規模のことです）が「増えた」割合は、大手ほど高く、小規模な会社ほど伸び悩んでいることが、業界紙の調査で分かりました（全国賃貸住宅新聞調べ、2026年9月14日号）。「うちの管理会社、このままで大丈夫かな」と、ふと不安になったことがあるオーナー様も多いのではないでしょうか。結論から言うと、管理会社の「規模」と「勢い」は、賃料収入を安定させたいオーナーにとって見過ごせないチェックポイントです。

何が分かったのか：規模が大きいほど「増えている」

同調査では、前回調査と比べて管理戸数が「増えた」と答えた会社は全体の58.9%でしたが、規模別に見ると差がはっきり表れています。

管理会社の規模	管理戸数が「増えた」割合
5万戸以上	88.0%
1万戸〜5万戸未満	82.1%
5000戸〜1万戸未満	70.4%
800戸〜2000戸未満	51.3%
200戸〜800戸未満	38.9%（「横ばい」44.2%が最多）

出典：全国賃貸住宅新聞調べ「管理戸数増減の二極化進む」（2026年9月14日号）

なぜオーナーにとって他人事ではないのか

賃貸管理という仕事は、入居者対応や内見案内、クレーム対応など、人の手に頼る部分が大きい「労働集約型」のビジネスです。実は、大手だからといって単純にオーナー対応が手厚いとは限らない事情があります。大手企業になるほど、36（サブロク）協定（残業時間の上限などを労使間で取り決める協定です）や労働基準法への対応が厳格に求められます。加えて、労働時間が長いままでは人材が集まらないため、週休二日はもちろん、年間休日120日以上に有給休暇を組み合わせる会社も増えています。単純計算すると、年間のおよそ3分の1は休みということになり、採用力を保つためには欠かせない流れですが、その分、担当者一人当たりが実際に稼働できる日数は限られます。結果として、オーナー一人ひとりへのきめ細かな対応が後回しになりやすいという矛盾も抱えています。

一方、個人経営に近い小規模な不動産会社に管理を任せている場合は、また別の課題があります。オーナーご自身と、管理を任せている不動産会社の経営者が同世代であることも多く、双方ともに急速なIT化の波についていけていないケースが少なくありません。オーナー向け報告のオンライン化や、入居者募集でのポータルサイト活用など、今や当たり前になりつつある対応が、世代的なギャップから進んでいないこともあるのです。

つまり、規模の大小だけで「良い管理会社」「悪い管理会社」を単純に判断することはできません。大手には大手の、小規模には小規模の構造的な事情があります。今回の調査結果は、そうした事情を踏まえたうえで、ご自身の管理会社の実際の対応を点検するきっかけとして活用していただければと思います。