フラット35金利3.29%に 投資家が見直すべき借入コスト
長期固定金利の住宅ローン「フラット35」の2026年8月の最低金利は3.290％となり、2017年10月に今の制度になって以降、最も高い水準になりました（前月比0.15ポイント上昇、住宅金融支援機構調べ）。区分マンションやアパートへの投資を考えている会社員の方にとっても、借入コストの上昇を前提に、利回りやキャッシュフローを見直す必要が出てきています。
フラット35とは、なぜ金利が上がっているのか
フラット35は、民間の金融機関と住宅金融支援機構という国の関連機関が協力して提供している住宅ローンです。借りたときの金利がずっと変わらないのが特徴で、変動金利のように「あとで返済額が急に増える不安」が少ないローンとして知られています。
このフラット35の金利が、2026年に入って急なペースで上がっています。2026年1月には現行制度で初めて2％を超え2.08％になり、7月には3.14％、そして8月には3.290％に達しました（住宅金融支援機構調べ、日本経済新聞報道）。長期金利（10年物国債の利回りなど、長くお金を貸し借りするときの基準になる金利）が2026年に入ってから上昇傾向にあり、7月末には2.80％まで上がったことが背景にあるとみられています。
| 発表月 | フラット35の最低金利 | 備考 |
|---|---|---|
| 2026年1月 | 2.08％ | 現行制度で初の2％超え |
| 2026年7月 | 3.14％ | 上昇が加速 |
| 2026年8月 | 3.29％ | 現行制度で最高水準 |
試算：3,000万円を35年かけて返す場合、金利が3.14％のときの毎月の返済額はおよそ11.8万円ですが、3.29％になると毎月およそ12.0万円になります。差はひと月あたり2,000円台ですが、35年間積み重なると、総返済額では100万円前後の差になる計算です（元利均等返済、概算）。
投資用ローンにも及ぶ、金利上昇の影響
フラット35そのものは、基本的に自分が住むための住宅を対象にしたローンで、賃貸に出す投資用物件には使えない仕組みです。ただし、フラット35の金利の動きは、長期金利全体のトレンドを映す指標として、不動産投資ローンの金利水準を考えるうえでも参考にされています。区分マンションやアパートへの投資でローンを組む場合も、同じように借入コストが上がりやすい局面に入っていると考えておいたほうがよいでしょう。
これから物件を購入する方は、表面利回り（年間の家賃収入を物件価格で割った、ざっくりとした目安の数字）だけで判断せず、金利が上がった場合でも毎月の収支がプラスを保てるかどうかを、事前にシミュレーションしておくことが大切です。すでにローンを組んでいる方も、固定金利への切り替えや、繰り上げ返済のタイミングを一度検討してみる価値があります。
大阪の区分マンションや投資用物件も、地価や物件価格が上昇傾向にあるとされるなか、借入コストまで上がってしまうと、想定していた利回りを下回るリスクが高まります。「価格が上がっているから今のうちに」と焦って動くのではなく、金利上昇後の数字で採算が合うかを、あらためて確認することをおすすめします。
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よくある質問
Q. フラット35の金利はなぜ2026年に入って急上昇しているのですか？
A. 長期金利の上昇が主な背景とされています。2026年1月に現行制度で初めて2％を超え、8月には3.29％まで上がりました（住宅金融支援機構調べ）。
Q. フラット35は投資用物件にも使えますか？
A. 原則として自分が住むための住宅が対象で、賃貸に出す投資用物件には利用できません。ただし金利の動きは投資用ローンの水準を考える参考になります。
Q. 金利が上がった今、不動産投資は避けるべきですか？
A. 一概には言えません。金利上昇後の返済額を織り込んでも毎月の収支がプラスを保てるか、事前のシミュレーションが重要です。
