関西の収益物件、価格上昇は「今に始まったことではない」――大阪中心部と郊外で分かれる明暗、頼れるのは相場を知る管理会社
関西の収益物件、価格上昇は「今に始まったことではない」
関西エリアの収益物件（人に貸して家賃収入を得るための物件）の価格が、この1年で区分マンション+11.46%、一棟アパート+21.07%と大きく上昇しています（不動産投資サイト「健美家」調べ、2026年7月9日発表）。「高値づかみでは」と身構える方も多いのですが、不動産投資の世界では、実は「価格が上がり続けている中で買う」のがむしろ当たり前だったりします。
「これ以上は上がらない」と言われ続けて、上がってきました
私どもは大阪市内で長く不動産の仕事に携わってきましたが、振り返ると2010年前後、大阪市内中心部で老朽化したビルを取り壊し、新しい分譲マンションが次々に建てられた時期がありました。当時も「さすがにこれ以上は上がらないだろう」と言われていましたが、その後も大阪市内中心部のマンション価格はおおむね右肩上がりで推移してきました。実際、大阪市の中古マンション市場は東京23区に次いで全国で強い価格上昇を示しているという分析も出ています（健美家調べ、2026年1月発表）。
大阪がまだ「割安」に見られやすい理由
大阪市内中心部が値上がりを続けてきた背景には、梅田・なんば・うめきた2期などの再開発が続いていることに加え、東京23区と比べるとまだ価格に差があり、投資家からは「割安」に見えやすいことがあります（同調査）。東京・大阪の新築マンション価格の上昇率は、2024年に世界の主要都市の中でもトップクラスだったという調査結果もあり、大阪市内中心部は国内外の投資マネーから注目されるエリアになっています。
ただし、それは「中心部」に限った話です
注意したいのは、この値上がりの勢いは大阪市内中心部に限った話だという点です。郊外に出ると事情は変わってきます。さらに2026年に入ってからは、大阪市内でもエリアや価格帯によって「価格の伸びが続く場所」と「値下げをしても買い手がつきにくくなっている場所」の差が広がっているという指摘も出てきています（マイナビニュース、2026年7月7日付）。「大阪だから」「中心部だから」と一括りに安心するのではなく、個々の物件が実際にどのエリアで、どんな層に求められているのかを見極める必要があります。
利便性の高いエリアは、家賃が下がりにくいと考えられます
一方で、駅からの距離や商業施設へのアクセスなど、利便性がしっかり確保されているエリアであれば、価格の伸びが一服しても、家賃そのものが大きく下がる可能性は低いと私どもは見ています。利回りの計算で本当に大切なのは、物件価格の勢いよりも「その家賃が今後も維持できるかどうか」です。
頼りになるのは、相場家賃を知る管理会社への相談です
- 販売専門の会社：物件の売買仲介が中心で、成約後の家賃実績までは追いきれないことがあります。
- 管理専門の会社：日々の入居者対応や家賃設定を行うため、そのエリアの実際の相場家賃を熟知しています。
利回りを判断するうえで確実な材料になるのは、この管理会社が持つ相場家賃の情報です。価格の勢いだけで判断せず、実際に貸せる家賃の裏付けを確認する。それが、これから収益物件を探すサラリーマン投資家の方にとって、最も現実的な安心材料になります。
表：収益物件市場の主な指標（2026年6月期・全国／関西）
| 種別 | 全国平均価格（前年同月比） | 全国平均利回り（前年同月比） | 関西エリアの価格動向 |
|---|---|---|---|
| 区分マンション | 2790万円（+19.54%） | 6.61%（-0.02pt） | 前年同月比+11.46% |
| 一棟アパート | 9116万円（+9.03%） | 7.94%（-0.05pt） | 前年同月比+21.07% |
| 一棟マンション | 2億632万円（+9.41%） | 7.36%（-0.04pt） | 1億8867万円、直近1年最高額・前年同月比+13.18% |
（出典：健美家株式会社「収益物件 市場動向マンスリーレポート」2026年6月期、2026年7月9日発表）
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株式会社不動産スペース TEL：06-6195-8209
よくある質問
Q. 大阪の収益物件は、価格が上がっている今でも買って大丈夫でしょうか？
A. 大阪市内中心部は歴史的に値上がりが続いてきたエリアですが、勢いはエリアによって差があります。物件ごとの家賃の裏付けを確認することが大切です。
Q. 大阪の不動産は東京と比べて割安なのですか？
A. 東京23区と比べると価格水準はまだ低く、投資家からは割安に見られやすい状況が続いています（健美家調べ）。
Q. 利回りを判断するとき、誰に相談するのが確実ですか？
A. 日々の入居者対応や家賃設定を行っている管理会社は、そのエリアの相場家賃を熟知しているため、相談先として頼りになります。
