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大阪市の新築マンション、価格2.9%下落のウラに「㎡単価上昇の罠」【2026年上半期】近畿マンション市場を解説

不動産投資 2026.07.25

#契約率 #近畿圏マンション市場 #㎡単価 #フラット35

筆者四谷義仁

不動産キャリア20年

飲食店専門の不動産会社「株式会社不動産スペース」代表。不動産キャリア20年。大阪・京都・兵庫エリアを中心に、店舗仲介・管理・閉店サポートから収益物件の売買まで手がける。これまで数多くのカフェ・居酒屋・ラーメン店などの開業支援を行い、実際の経営数値や現場課題をもとに"リアルな店舗経営の見える化"を発信中。現場の泥臭さも、数字のシビアさも知る「現実派不動産屋」

大阪市の新築マンションは本当に「値下がり」したのか

大阪市の新築分譲マンションは2026年上半期、平均価格が前年より2.9％下がって4,813万円になりました（不動産経済研究所調べ）。ただし喜ぶのはまだ早いです。1平方メートルあたりの値段はむしろ0.2％上がっており、「安くなった」のではなく「部屋が小さくなった」だけの可能性があります。サラリーマン投資家の方は、見出しの数字だけで判断しないよう気をつけてください。

近畿圏全体は「9年連続」で㎡単価が上昇中

株式会社不動産経済研究所が2026年7月21日に発表した調査によると、近畿2府4県（大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀・和歌山）の新築分譲マンションの2026年上半期（1〜6月）の平均価格は5,453万円で、前年同期より5.7％上がりました（不動産経済研究所調べ）。1戸あたりの価格が上がったのは2年ぶりのことです。

㎡単価とは？
部屋の広さ1平方メートルあたりの値段のことです。同じ1億円の部屋でも、80平米なら1平米あたり125万円、60平米なら約167万円になります。つまり、部屋が狭くなるほど㎡単価は上がりやすい仕組みです。

近畿圏の㎡単価は98万円で前年より2.1％上昇し、1973年に調査が始まって以来、上半期としては6年連続で過去最高を更新しました（不動産経済研究所調べ）。しかも㎡単価はこれで9年連続の上昇です。

大阪市は「安くなった」ように見えるが中身は逆

ここで大阪市だけを見てみましょう。

地域	平均価格	前年比	㎡単価	発売戸数	契約率
大阪市	4,813万円	▲2.9％	115.9万円（+0.2％）	2,773戸（+15.5％）	79.2％
大阪府下（市外）	5,501万円	+11.1％	―	1,976戸（+33.1％）	65.3％
近畿圏全体	5,453万円	+5.7％	98万円（+2.1％）	7,329戸（+3.8％）	71.7％

（出典：いずれも不動産経済研究所「近畿圏新築分譲マンション市場動向」2026年7月21日発表）

大阪市の平均価格だけを見ると「値下がりして買いやすくなった」と感じるかもしれません。しかし㎡単価はわずかながら上がっているため、実際には「一部屋あたりの面積が小さくなったことで、平均価格が下がって見えている」だけの可能性が高いのです。狭い部屋を選べば当然、家賃も入居者の選択肢も限られてきます。副業として区分マンション投資を考えている方は、平均価格の増減だけでなく、㎡単価と部屋の専有面積を必ず確認してください。

契約率の低下は「売れ行き鈍化」のサイン

もう一つのポイントが「契約率」です。契約率とは、その月に売り出された部屋のうち、実際に契約が決まった割合のことです。一般的に70％を超えると「好調」とされます。

2026年上半期の近畿圏の平均初月契約率は71.7％で、前年同期の77.1％より下がりました（不動産経済研究所調べ）。それでも70％台を3年連続でキープしてはいますが、6月単月では62.8％まで落ち込んでいます。特に大阪府下（大阪市以外）は発売戸数が前年より33.1％も増えた一方で契約率は65.3％にとどまり、供給が需要を上回りつつあるエリアがあることを示しています。

ポイント：