短プラ0.25%上昇「10月」変動ローンに影響、投資家の対策
三菱UFJ・みずほが短期プライムレートを0.25%引き上げ
三菱UFJ銀行とみずほ銀行は、2026年8月3日に短期プライムレートを2.125%から2.375%へ、0.25%引き上げました（三菱UFJ銀行発表、みずほ銀行発表）。この「短プラ」は、変動型の住宅ローンや不動産投資ローンの金利のもとになる数字です。給料をもらいながら区分マンションやアパートに投資しているサラリーマン投資家にとって、返済額に直結する重要なニュースです。
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短期プライムレートとは何か
短期プライムレートとは、銀行が信用力の高い企業にお金を短期間貸すときの「基準となる利率」のことです。この利率が上がると、銀行は住宅ローンや投資用ローンの金利も引き上げやすくなります。
| 銀行 | 改定前 | 改定後 | 改定日 |
|---|---|---|---|
| 三菱UFJ銀行 | 2.125% | 2.375% | 2026年8月3日 |
| みずほ銀行 | 2.125% | 2.375% | 2026年8月3日 |
（各行発表資料をもとに作成）
多くの銀行は、この短プラをもとに4月と10月の年2回、変動金利型ローンの基準金利を見直しています。今回8月の引き上げは、10月の見直しに反映される可能性が高いとみられています。すでに変動金利でローンを組んでいる方は、10月ごろに返済額が変わる可能性を頭に入れておく必要があります。
「5年ルール」があっても負担はなくならない
住宅ローンの変動金利には「5年ルール」「125%ルール」と呼ばれる仕組みがあり、返済額がいきなり跳ね上がらないよう緩和されている銀行が多くあります。ただし、これは支払いを先送りしているだけで、金利が上がった分の負担がなくなるわけではありません。
一方、アパートローンなど不動産投資向けのローンは、住宅ローンにあるこうした緩和ルールが適用されないケースが一般的です。その場合、金利が上がった分は次の見直しのタイミングで、比較的早く毎月の返済額に反映されます。手元の資金繰りを圧迫しないよう、あらかじめシミュレーションをしておくことが大切です。
具体例：10年前（2016年）に借りていたらどうなるか
2016年は日本銀行が「マイナス金利政策」を導入し、住宅ローンの変動金利が歴史的な低水準になった年です。当時、短期プライムレートは年1.475%で、多くの銀行の店頭金利（基準金利、短プラ+1.0%が一般的）は年2.475%で据え置かれていました。そこから1.8〜2.0%程度の優遇割引きを受け、実際に適用される金利が年0.4〜0.8%程度という方が多くいました。
ここでは、2016年に5,000万円を22年ローン（264回、元利均等返済）で、適用金利年0.5%で借りたケースを試算してみます。以下はあくまで一定の条件を仮定した試算であり、実際の返済額は借入先の金融機関や契約内容によって異なります。
| 項目 | 金額・数値 |
|---|---|
| 2016年借入時の毎月の返済額（適用金利年0.5%） | 約200,000円 |
| 10年後（120回返済後）の残債 | 約2,795万円 |
| 10年間で支払った利息の総額 | 約196万円 |
（借入額5,000万円・22年ローン・適用金利0.5%という条件を仮定した試算）
変動金利型ローンの店頭金利は「短期プライムレート＋1.0%」で決まるのが一般的です。今回、短プラが年2.375%まで上がったことで、店頭金利は年3.375%になります。2016年に受けた優遇幅（約1.975%）が完済まで変わらないと仮定すると、適用金利は理論上、年1.4%程度まで上昇する計算になります。
この条件で残り144回の返済額を再計算すると、毎月の返済額は約211,000円となり、2016年の借入当初と比べて毎月約11,000円、年間では約13万円の負担増になります。残り12年間トータルでは、利息の負担が約158万円増える計算です。今回8月の0.25%の引き上げ分だけを見ても、毎月あたり約3,000円の増加にあたります。
10年前に0.5%前後という超低金利で借りた方ほど、その後の複数回の金利上昇の影響を大きく受けやすいという点は、覚えておきたいポイントです。このシミュレーションは「店頭金利＝短期プライムレート＋1.0%」「優遇幅は借入時から一定」という一般的な仕組みを前提にした試算であり、実際の金利体系は金融機関や商品によって異なります。正確な影響は、借入先の金融機関にご確認ください。
フルローン・利回り8%物件ならキャッシュフローはどうなるか
この物件を「表面利回り8%」で購入していたと仮定すると、より具体的にイメージできます。物件価格5,000万円に対して表面利回り8%なら、年間家賃収入は400万円（月額約333,000円）です。フルローン（頭金なしで物件価格の全額を借り入れる方法）の場合、家賃収入からローンの返済額を差し引いた金額が、手元に残るお金（キャッシュフロー）の目安になります。
| 時点 | 毎月のローン返済額 | 毎月の手残り（家賃収入-返済額） |
|---|---|---|
| 2016年借入当初（適用金利0.5%） | 約200,000円 | 約133,000円 |
| 今回の引き上げ前（適用金利1.15%） | 約208,000円 | 約125,000円 |
| 今回の引き上げ後（適用金利1.4%） | 約211,000円 | 約122,000円 |
（表面利回り8%、家賃収入は物件価格の8%で一定と仮定した試算）
2016年の借入当初と比べると、毎月の手残りは約11,000円、年間では約13万円減っている計算です。これは家賃収入に対して8.2%ほどの目減りにあたります。今回8月の引き上げ分だけでも、毎月の手残りは約3,000円、年間では約3.7万円減り、率にして2.5%ほどの目減りです。
ここで示した「手残り」は、ローンの返済額だけを差し引いた金額です。実際には、ここからさらに管理費、固定資産税、修繕積立、空室になったときの家賃収入の減少なども差し引かれるため、手元に残る利益はこれより少なくなります。フルローンは頭金の負担が軽い分、家賃収入の変化や金利上昇の影響をそのまま受けやすいという点も、あわせて押さえておきたいポイントです。
賃料アップでカバーする場合の目安
この物件が1棟6部屋のアパートだったとすると、必要な値上げ幅はより具体的にイメージできます。2016年の借入当初と比べた毎月の負担増（約11,000円）を6部屋で均等に割ると、1部屋あたり約1,833円です。つまり、更新や入居者の入れ替わりのタイミングで、1部屋あたり2,000円ほど賃料を上げることができれば、今回までの金利上昇分はカバーできる計算になります。
もちろん、入居中の部屋の賃料をすぐに引き上げるのは簡単ではありません。まずは退去や更新のタイミングで、周辺の家賃相場と見比べながら少しずつ調整していくのが現実的です。部屋数が多い物件ほど、1部屋あたりの値上げ幅は小さくて済むという点も、覚えておきたいポイントです。
【図解】家賃収入・返済額・手残りの変化と、賃料アップの目安
サラリーマン投資家が今できる3つのこと
- 繰り上げ返済：元金を減らし、金利上昇の影響を小さくする
- キャッシュフローの確認：家賃収入と返済額の余裕を今のうちに把握しておく
- 借り換えの比較検討：固定金利への借り換えも選択肢に入れ、複数の銀行を比較する
大阪は中古マンション価格の上昇が続くエリアもありますが、金利が上がれば表面利回りの数字だけでは判断できなくなります。
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金利上昇に備えた返済計画の見直しや、大阪で収益物件をお探しのサラリーマン投資家様は、株式会社不動産スペースまでお気軽にお問い合わせください。
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TEL：06-6195-8209
よくある質問
Q. 短期プライムレートが上がると、なぜ住宅ローンの金利が上がるのですか？
A. 変動型ローンの基準金利は多くの銀行で短プラをもとに決まるため、短プラが上がると基準金利も引き上げられやすくなります（各行発表資料）。
Q. 今すぐ毎月の返済額が増えるのですか？
A. 住宅ローンの多くは「5年ルール」で返済額が5年間据え置かれますが、アパートローンなど投資用ローンは据え置きなしで返済額に反映されるケースが一般的です。詳しくは借入先の金融機関にご確認ください。
Q. 2016年に5000万円を22年ローンで借りていたら、返済額はどれくらい増えますか？
A. 当時の低金利（適用金利年0.5%と仮定）で借りたケースを試算すると、今回の金利上昇後は毎月の返済額が約11,000円増え、残り12年間の利息負担は合計で約158万円増える計算になります（一定の条件を仮定した試算）。
