マンション修繕の借金依存が加速、融資額1年で58%増―区分マンション投資のサラリーマンが今すべきこと
マンション修繕、借金依存が加速
分譲マンションの大規模修繕で、管理組合が住宅金融支援機構から借り入れる融資額は2025年度に406億円となり、前年度から58%増えました。修繕積立金だけでは工事費をまかなえない管理組合が急増しているということです。区分マンションに投資しているサラリーマン投資家にとっても、毎月の修繕積立金がある日突然値上がりするリスクは、決して人ごとではありません。
「マンションの貯金」が足りない管理組合が4割近くに
大規模修繕とは、外壁の塗り替えや屋上の防水工事など、だいたい12年から15年に一度おこなう建物全体の大がかりな工事のことです。修繕積立金は、そのための費用をあらかじめ毎月少しずつ積み立てておくお金で、いわば「マンションの貯金」にあたります。
修繕積立金の状況（国土交通省・令和5年度マンション総合調査）
| 状況 | 割合 |
|---|---|
| 不足している | 36.6% |
| 余剰がある | 39.9% |
| わからない | 23.5% |
積立金が足りなくなる背景には、資材や人件費の高騰があります。工事費に大きく影響する公共工事設計労務単価は2026年3月適用分で全国平均が前年度比4.5%引き上げられ、14年連続の上昇となりました。大阪でも塗料やシーリング材の価格が高止まりし、職人単価も上がっているとみられ、今後も工事費が下がりにくい状況が続きそうです。
投資家が購入前・保有中に確認したいこと
- これから区分マンションを購入する場合は、利回りや価格だけでなく、長期修繕計画の中身と積立金の残高、今後の値上げ予定を必ず確認する
- すでに保有している物件についても、管理組合の総会資料に目を通し、積立金が計画どおり積み上がっているかを一度チェックする
- 積立金の値上げや一時金の徴収は、家賃収入で得られるはずだったキャッシュフローを直接圧迫する要因になる
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よくある質問
Q. 大規模修繕とは何ですか？
A. 外壁の塗り替えや屋上防水など、12〜15年に一度行う建物全体の大がかりな工事のことです。
Q. 修繕積立金が足りないとどうなりますか？
A. 一時金の徴収や借入が必要になり、区分所有者の急な負担増や資産価値の低下につながる恐れがあります。
Q. 投資用マンションを選ぶときに確認すべき点は？
A. 長期修繕計画の内容と積立金の残高・今後の値上げ予定を、購入前に必ず確認することが大切です。
