空き家を貸す前の「設備・リフォーム」チェックリスト
実家の空き家を「貸す」と決めたものの、どこまで直せばいいのか分からず手が止まっていませんか。この記事を読めば、賃貸に出す前に最低限確認すべき設備と、リフォームすべき範囲・後回しにしてよい範囲の見分け方が分かります。結論から言うと、「貸主として直す義務がある部分」と「入居者ニーズに応じて任意で直す部分」を分けて考えることが、費用を抑えながらトラブルを防ぐコツです。
まず全体の流れを押さえる
現況確認
必須修繕の洗い出し
任意リフォームの判断
重要事項説明の準備
以前お伝えした空き家は「売る・貸す・解体」どれが正解？判断基準で「貸す」を選んだ方は、次にこの4ステップで具体的な準備を進めます。
①現況確認：まずここをチェック
- ☐ 屋根・外壁の劣化（雨漏り・ひび割れ）
- ☐ シロアリ被害・床下や柱の腐食
- ☐ 給排水管・給湯器の老朽化
- ☐ 電気配線・分電盤の容量と劣化
- ☐ ガス設備が使用できる状態か
- ☐ 建物の耐震性（1981年5月31日以前に着工した建物かどうか）
- ☐ 鍵・建具の防犯性
特に耐震性は見落とされがちですが、旧耐震基準（1981年5月31日以前着工）の建物で耐震診断の結果がある場合、宅地建物取引業法により、売買だけでなく賃貸の契約時にも重要事項説明でその内容を説明する義務があります。空き家は築年数が古いケースが多いため、まず着工時期を確認しておきましょう。
②③必須修繕と任意リフォームの分け方
雨漏り・シロアリ・給排水管の破損・電気設備の不具合など、安全に住めない状態を放置すると入居者との契約トラブルにつながるため、これらは「必須」で直すべき範囲です。一方、内装のデザイン性や設備のグレードアップ（食洗機の新設など）は、家賃相場や想定する入居者層に応じて判断する「任意」の範囲になります。
国土交通省の原状回復ガイドラインでは、経年劣化や通常の使用による損耗は本来貸主が負担すべきものとされており、壁紙などの設備には耐用年数の考え方もあります。退去時の負担区分も踏まえて改修範囲を検討すると、無駄な出費を防げます。
なお大阪市では、一定期間空き家となっている住宅を賃貸用などに改修する場合に使える「空家利活用改修補助制度」があり、耐震改修を含む改修費用の一部が対象になることがあります（要件は区によって異なります）。解体ではなく賃貸活用を考えている方は、空き家の解体費用相場は？解体前の確認ポイント7つと比較しながら、区の窓口で補助制度の対象になるか確認してみるとよいでしょう。
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よくある質問
Q1. 空き家をそのまま貸すのは難しいですか？
A1. 古い設備のまま貸すことも可能ですが、雨漏りやシロアリ被害など安全性に関わる部分は事前の修繕をおすすめします。
Q2. リフォーム費用はどこまでかければいいですか？
A2. 想定する家賃・入居者層に見合わない過剰なリフォームは費用回収が難しくなるため、必須修繕を優先し、内装等は最小限から検討しましょう。
Q3. 旧耐震の実家でも貸せますか？
A3. 貸すこと自体は可能ですが、耐震診断結果がある場合は契約時にその内容を説明する義務があります。
