「実家が空き家のままで心配」「遠くに住んでいて、なかなか様子を見に行けない」という方は多いのではないでしょうか。同じ「相続・空家」カテゴリーの記事「遠方に住みながら空き家を管理する方法（管理代行サービスの選び方）」でもお伝えしたとおり、大阪市は公益社団法人大阪市シルバー人材センターと連携し、空き家の見守りサービスを提供しています。このような自治体の取り組みに触発され、当社では不動産会社としての知見も活かした管理代行サービスを、この度独自に開始することにいたしました（大阪市やシルバー人材センターとの提携サービスではなく、当社独自のサービスです）。

サービス内容（プラン例）

※上記は現時点の想定プランです。正式な料金・内容は今後確定次第、あらためてご案内します。

期間限定：サービス開始記念キャンペーン

お申し込みの流れ

こんな方におすすめです

不動産会社が運営するサービスならではの強みとして、管理だけでなく「そろそろ売却や賃貸を考えたい」といった将来のご相談まで、まとめて対応できる点が特長です。

よくある質問

Q1. 対応エリアはどこですか？
A1. 現在は大阪市内・吹田市・豊中市に対応しております。今後順次エリアを拡大していく予定です。対応可否は物件所在地によって異なりますので、お気軽にお問い合わせください。

Q2. 実家が空き家のままで、まだ売る・貸すか決めていないのですが相談できますか？
A2. もちろん可能です。まずは管理でお困りごとを解消しながら、今後の方針はゆっくりご相談いただけます。

Q3. 大阪市やシルバー人材センターのサービスとは違うのですか？
A3. 大阪市シルバー人材センターの見守りサービスとは別に、当社が独自に提供するサービスです。不動産会社ならではの知見を活かし、管理から将来の売却・賃貸相談まで一貫してサポートします。

Q4. キャンペーンはいつまで申し込めますか？
A4. 2026年末までにご契約いただいた方が対象です。3ヶ月お試しプランのご契約で月額2,000円引きとなります。詳しくはお問い合わせください。

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参考

• 空き家の適正管理・利活用について｜大阪市

「相続した実家、路地の奥にあって車も入らないけど大丈夫なのかな」——そう感じたことがある方は、まずここから読んでみてください。

「再建築不可」とは？間口2mが分かれ目です

建築基準法では、建物を建てる土地は原則として「幅4m以上の道路に、2m以上接していること」が必要です。これを接道義務（せつどうぎむ）といいます。都市計画区域の中にある土地が対象です。

この条件を満たしていないと、今建っている家に住み続けることはできますが、取り壊して新しく建て直すことができません。これが「再建築不可」の正体です。

3つ目が意外な落とし穴です。見た目は道でも、法律上は「ただの通路」という土地は珍しくありません。

なぜそんな家が存在するのか

建築基準法ができたのは1950年です。それより前に建った家や、昔ながらの路地が残る地域では、今のルールに合っていない家がそのまま残っています。大阪市内の古い長屋や、路地の奥に建つ一戸建てが典型です。親の代では問題なく住めていたため、相続して初めて知るケースがほとんどです。

調べ方は3ステップ

大阪市なら計画調整局 建築指導部が窓口です。所有者でなくても、場所さえ分かれば道路の種別は相談できます。あわせて、相続した実家の「境界」が不明？測量費用と進め方で解説した境界の確認も同時に進めると二度手間になりません。

建て直せるようにする方法は3つ

43条2項の認定・許可は、各自治体の建築審査会の同意を得て特定行政庁が判断する制度です。あらかじめ決められた「包括同意基準」に当てはまれば、手続きが簡略化されます。手数料は自治体によって異なります（大阪府の例では33,000円）。使えるかどうかはケースバイケースなので、必ず事前相談をしてください。

2025年4月からリフォームのルールも変わりました

一方で同じ改正では、既存不適格の建物について、用途を変えず市街地環境への影響が増えないと認められる場合は接道の現行基準を適用しない、という緩和も入りました。判断は専門家と役所に委ねる部分が大きいので、工事前に建築士へ相談するのが確実です。

解体は最後の判断にしてください

再建築不可の土地を更地にすると、家が建てられない空き地が残ります。空き家の解体費用相場は？解体前の確認ポイント7つでも触れたとおり、解体によって住宅用地の特例が外れ、固定資産税が上がることもあります。「建物付きのまま売る」という選択肢を、必ず解体見積もりと並べて比べてください。

よくある質問

Q. 再建築不可の家は、まったく売れないのでしょうか？
A. 売れます。ただし相場より安くなりやすく、住宅ローンも通りにくいため、隣地の所有者や専門の買取業者が主な買い手になります。

Q. 古くなってきたし、とりあえず更地にしておこうと思うのですが…
A. 先に解体するのは危険です。家が建てられない空き地になるうえ、固定資産税が上がる場合もあります。調査が先です。

Q. 自分で調べられますか？
A. 道路の種別は役所の窓口で確認できます。ただし間口や境界の正確な測定は、土地家屋調査士など専門家に依頼するのが確実です。

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参考

• 接道規定に係る特例の認定・許可（法第43条第2項第1号、2号）｜大阪市
• 建築基準法第43条第2項第1号認定、法第43条第2項第2号許可について｜大阪府
• 令和4年改正 建築基準法について｜国土交通省
• 既存建築ストックの長寿命化に向けた規定の合理化｜国土交通省

2026年10月4日、不動産投資の情報サイト「健美家」が、家賃改定を管理会社に丸投げすることのリスクを取り上げました。借地借家法と弁護士法という2つの法律がからむ話です。順番に見ていきます。

家賃の値上げ自体は、法律で認められています

まず前提です。借地借家法という法律の第32条1項には、こう書かれています。固定資産税などの負担が増えたとき、土地や建物の値段が上がったとき、または近くの似た建物の家賃と比べて安すぎるときは、オーナーは将来に向かって家賃の増額を請求できる、という内容です。

つまり「値上げをお願いすること」そのものは、法律が認めた正当な行為です。ここは遠慮しなくてよい部分です。

問題は「誰が交渉するか」です

ところが、交渉を誰がやるかという点には、はっきりした線があります。弁護士法の第72条は、弁護士でない人が、報酬をもらう目的で、争いになりそうな案件の交渉を代わりに行うことを禁じています。

実際に有罪になった例もあります。最高裁は2010年（平成22年）7月20日の決定で、ビルの立ち退き交渉を仕事として引き受けた不動産業者について、「交渉において解決しなければならない法的紛議が生ずることがほぼ不可避である案件」にあたると判断し、弁護士法72条違反の有罪を確定させました（三井住友トラスト不動産の解説による）。

家賃の値上げも同じ構図になりえます。入居者が「そんなの払えません」「納得できません」と言えば、そこから先は争いです。管理費という報酬をもらっている管理会社が説得役を引き受ければ、立ち退き交渉と似た立場に立ってしまいます。管理会社が渋るのは、やる気がないからではなく、法律上やれないからという場合があるのです。

誰がどこまでできるのか

（弁護士法72条・77条および借地借家法32条をもとに作成。△は資料収集を主業務としないという意味です）

この表を見ると、管理会社に任せられる範囲が意外と広いことも分かります。相場の資料集めと書面づくりは、むしろ管理会社の本業です。「交渉の代理だけが頼めない」と整理しておけば十分です。

オーナーがふむ3つの手順

①では、固定資産税がいくら増えたか、修繕にいくらかかったか、近隣の同じような部屋がいくらで募集されているかを、紙にまとめます。②の案内文は、改定日の3か月前までに出すのが実務上の目安です。差出人は管理会社ではなく、必ずオーナー（賃貸人）の名義にします。③で合意できたら、口約束で終わらせず覚書を作り、連帯保証人や家賃保証会社にも通知します。

案内を出す前のチェックリスト

納得してもらえなかったら、どうなるのか

ここが一番大事な部分です。借地借家法32条2項には、増額について話がまとまらないときは、請求を受けた側（入居者）は、増額を正当とする裁判が確定するまでは「相当と認める額」を払えばよい、と書かれています。

なお、「価格交渉促進月間」大阪家主が管理会社を点検する4つの視点でも触れたとおり、値上げの話を持ち出すなら、設備の改善など「払う側の納得材料」を同時に用意できているかが分かれ目になります。

サブリースなら話は別、ただし別のリスクが

管理会社が物件を借り上げて入居者に転貸する「サブリース」の形であれば、管理会社自身が貸主です。自分の契約の交渉なので、非弁行為にはあたりません。

ただし立場が逆転する点に注意してください。借地借家法32条は、貸主と借主のどちらからでも使えます。つまりサブリースでは、管理会社の側からオーナーに賃料の減額を請求してくることもあります。交渉の手間が消える代わりに、別の交渉相手を抱えることになる、と理解しておくのが安全です。

相続で物件を引き継いだばかりの方へ

親や祖父母の物件を急に引き継ぎ、「家賃が相場より安いのは分かるが、何から手をつければいいのか分からない」という方もいらっしゃいます。この分野は書面の順番と名義がものを言うので、一人で抱え込まず、地域の事情に詳しい不動産会社に早めに相談していただくのが確実です。管理会社の元社員が着服！大阪のオーナーが今すべき点検でも書いたとおり、任せきりにせず、書面で残す習慣が資産を守ります。

よくある質問

Q. 家賃を上げたら入居者が逃げるんじゃないかと不安です。
A. 退去されても、相場が上がっていれば次の方に今の家賃で貸せる可能性があります。まず近隣の募集家賃を調べ、入れ替えた場合の収支と比べてから判断してください。

Q. 管理会社が「交渉は当社でやります」と言っています。任せてよいのでしょうか。
A. 争いに発展しそうな交渉の代理は弁護士以外にはできません。資料づくりと事務連絡までを管理会社に、対立したら弁護士に、と役割を分けるのが安全です。

Q. 案内を出したのに、入居者が今までの家賃を払い続けています。受け取ってよいですか。
A. 借地借家法32条2項により、裁判が確定するまでは入居者は相当と認める額を払えば足ります。受け取ること自体は問題になりにくいですが、「不足分は別途ご請求します」という意思を書面で残しておくのが安全です。

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• エアコン「2027年問題」管理会社の提案どう判断

参考

• 管理会社への交渉丸投げはNG？ 家賃アップに伴う「非弁行為」のリスクと正しいアプローチ｜不動産投資の健美家
• 借地借家法（平成3年法律第90号）｜e-Gov法令検索
• 弁護士法（昭和24年法律第205号）｜e-Gov法令検索
• 立退交渉が非弁行為に当たるとした最高裁決定｜三井住友トラスト不動産
• 管理業者の業務｜国土交通省 賃貸住宅管理業ポータルサイト
• 賃貸住宅標準管理受託契約書｜国土交通省

何が変わったのか

損保ジャパンの改定は、10月1日以降に新しく加入する契約と、10月1日以降に更新する契約に適用されます。理由は、物価の上昇で家屋や工場などの修理費が上がり、保険金の支払単価が上がっているためです（同社および日本経済新聞報道）。東京海上日動も、2026年10月1日以降を始期とする「住まいに関する補償」の改定を実施しています（同社の改定案内より）。

つまり、区分マンションを1〜2戸持っているサラリーマン投資家の方は、値上げのニュースとは逆に、保険料が軽くなる可能性があります。逆に木造アパートや戸建て賃貸をお持ちの方は、上がる側に回りやすいと考えておくほうが安全です。

なぜ数年おきに値上げが続くのか

背景には、保険料のもとになる数字そのものの引き上げがあります。

（2023年6月の改定は損害保険料率算出機構の発表。2026年10月の改定率は損保ジャパンの例で、日本経済新聞報道による）

「参考純率」という言葉が出てきました。かみ砕くと、保険会社が保険料を決めるときの土台になる数字です。損害保険料率算出機構という団体が、全国の災害や事故のデータから計算して公表しています。この土台が2023年に過去最大の13.0%上げられ、各社がそれを順番に自社の保険料へ反映してきた、という流れです。

もう一つ大事なのが、契約期間が最長5年になっていることです。以前は10年契約ができましたが、2022年10月から各社が5年までに短縮しました。災害が増えて長期の収支が読みにくくなったためです。投資家の立場で言えば、5年に1度は必ず改定の影響を受けるということになります。

水災は「市区町村ごと」で差がつきます

2023年の改定でもう一つ大きかったのが、水災（洪水や高潮などによる損害）の保険料を、地域のリスクに応じて5つの区分に分けたことです。リスクの低い市区町村は安く、高い市区町村は高くなる仕組みです。

大阪は淀川や大和川といった大きな川が流れ、海抜の低い土地も広がっています。同じ大阪市内でも、区によって区分が違う可能性があります。ご自分の物件がどの区分にあたるかは保険会社や代理店に確認でき、浸水リスクそのものは国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」で調べられます。購入を検討している物件がある方は、見学に行く前に見ておくと判断が早くなります。

大阪市の基準地価6.7%上昇、投資家が見るべきエリア格差でも書いたように、大阪は同じ市内でもエリアによって条件が大きく違います。保険料も同じで、「大阪だからこう」という平均値では自分の物件を測れません。

更新案内が届く前にやる5つの確認

特に4つ目は見落としがちです。建築費が上がっているため、昔の評価額のままだと、いざ事故が起きたときに修理費を全額まかなえないことがあります。保険料が下がる局面こそ、評価額を見直す好機です。

「安くする」だけを目的にしないこと

保険料を下げる方法として、水災や風災の補償を外す、自己負担額（免責金額。事故が起きたとき自分で負担する分）を大きくする、といった手段があります。ただし、これは「負けたときの備えを薄くする」ことでもあります。

ランニングコストの見直しという点では、インボイス経過措置10月変更「8割→7割控除」大家の確認点で取り上げた消費税の扱いも、同じ10月からの変更です。保険と税金をまとめて点検しておくと手戻りが少なくなります。

よくある質問

Q. 区分マンションを1戸持っています。これって結局、上がるんですか下がるんですか。
A. 報道では、マンションは最大3割程度下がる可能性があるとされています。ただし保険会社ごとに内容が違うため、更新案内の金額で確認するのが確実です。

Q. いま満期が来ます。10月1日より前に更新しておけば安く済んだのでしょうか。
A. 改定は10月1日以降を始期とする契約に適用されるため、9月までに始まった契約は満期まで従来の保険料です。ただ満期を前倒しできるわけではないので、次回に向けて補償内容を整えるほうが現実的です。

Q. 木造アパートを持っています。保険料を下げる方法はありますか。
A. 複数社で同じ補償内容の見積りを取り比べるのが基本です。自己負担額の設定や不要な特約の整理も効きますが、水災・風災の補償を安易に外さないようご注意ください。

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• 大阪市が民泊規制強化、木造アパートのオーナー要注意
• 金融庁「不動産業向け融資」重点点検、投資家が備えるべきこと

参考

• 損保ジャパン、10月に個人火災保険料3%上げ コスト増で2年ぶり｜日本経済新聞
• 火災保険参考純率の改定について｜損害保険料率算出機構
• 火災保険改定のご案内｜損保ジャパン
• トータルアシスト住まいの保険などの商品改定に関してのご案内｜東京海上日動
• ハザードマップポータルサイト｜国土交通省

その前に：買い手を決める権限は貸主にもあります

居抜き譲渡は「設備を売るだけ」の話ではありません。店を使う権利（賃借権）をどうするかがセットになります。

多くのケースでは、買い手が貸主と新しく契約を結び直し、こちらは解約します。この形だと、貸主が「この人なら貸す」と言わないと成立しません。いっぽう、契約をそのまま引き継ぐ（賃借権を譲る）形なら、民法612条で貸主の承諾が必須と決められています。つまりどちらの形でも、貸主が最後のカギを握っています。

だから最初の一手は、買い手探しではなく貸主・管理会社への相談です。「居抜きで後を引き継いでくれる人を探したい」と伝えておくと、貸主側が候補を持っていることも珍しくありません。

買い手を探す5つのルート

公的窓口は、国が47都道府県に48カ所設けている相談先です（独立行政法人中小企業基盤整備機構）。2024年度（令和6年度）の相談は23,540者、第三者への引き継ぎ（M&A）の成約は2,132件と公表されています。秘密厳守で相談でき、譲り受け側の紹介まで対応してもらえます。

仲介会社に頼む場合は、中小企業庁の「中小M&Aガイドライン（第3版・2024年8月公表）」が、契約前に手数料の計算方法・報酬率・最低手数料額を書面で説明するよう求めています。説明をはぐらかす会社は、その時点で候補から外して構いません。

進め方の順番

ここで効いてくるのが時間です。賃貸借契約には解約予告期間（半年前までに通知、など）が書かれています。買い手探しに3か月かかれば、その間も家賃は出ていきます。逆算して「何月までに買い手が見つからなければ通常解約に切り替える」という線を先に決めておくと、判断が楽になります。詳しくは飲食店の「解約予告期間」トラブルと対処法｜閉店前に確認をご覧ください。

買い手に見せる資料チェックリスト

資料がそろっている店ほど、話が早く、値段も崩れにくくなります。

とくにリース中の機器は見落としが多い部分です。自分の物ではないので勝手に譲れません。早めに洗い出しておきましょう。

よくある質問

Q. お客さんやスタッフに知られずに買い手を探せますか？
A. 可能です。店名や住所を出さず「大阪市内・15坪・居酒屋」のような匿名条件で募集し、具体的な見学は営業時間外にする方法が一般的です。

Q. このまま続けていいのか分からないのですが、相談だけでもできますか？
A. できます。公的窓口（事業承継・引継ぎ支援センター）は無料・秘密厳守で、不動産会社の初回相談も通常は無料です。

Q. 買い手が見つかるまでどのくらいかかりますか？
A. 立地や設備の状態で大きく変わります。解約予告期間から逆算し、見つからない場合の切り替え時期を先に決めておくことをおすすめします。

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• 居抜き「造作譲渡契約書」で損しない7つの確認項目
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• 「事業承継」で店を残す道｜親族・従業員への引き継ぎ方法
• 飲食店の「解約予告期間」トラブルと対処法｜閉店前に確認

参考

• 中小M&Aガイドライン（第3版）｜中小企業庁
• 事業承継・引継ぎポータル（事業承継・引継ぎ支援センター）｜独立行政法人中小企業基盤整備機構
• 事業承継・引継ぎ支援センターの相談者数・成約件数（2025年5月30日公表）｜J-Net21（中小企業基盤整備機構）
• 民法（第612条 賃借権の譲渡及び転貸の制限）｜e-Gov法令検索

「古い家だし、親がいくらで買ったかなんて分かるはずがない」。相続の現場で本当によく聞くお悩みです。でもここをあきらめるかどうかで、手元に残るお金が大きく変わります。

まず全体の流れ：税金は「もうけ」にだけかかる

不動産を売ったときの税金は、売った金額そのものにかかるわけではありません。「もうけ（譲渡所得）」の部分にだけかかります。

ここで出てくる「取得費（しゅとくひ）」とは、親がその家や土地を買ったときの代金や手数料のことです。相続で受け継いだ不動産の場合、この取得費と「いつ買ったか」は、亡くなった親のものをそのまま引き継ぎます。つまり、親が40年前に買った家なら、40年前の購入代金が取得費になります。

なお、親が買ったときから5年を超えて所有していた場合は「長期譲渡所得」となり、税率は所得税15％＋復興特別所得税＋住民税5％で、合計およそ20％です。

購入価格が分からないと、税金はどれくらい増えるのか

取得費を証明する書類がどうしても見つからない場合、「売った金額の5％」を取得費とみなして計算することが認められています（概算取得費）。一見ありがたい救済ルールですが、実際にはかなり不利になります。

3000万円で売却し、売却にかかった費用が100万円だったケースで比べてみます。

同じ家を同じ値段で売っても、書類があるかないかだけで差は約376万円。これが「探す価値がある」理由です。

※建物部分は、建ててからの年数に応じて取得費が減額されます（減価償却）。上の数字はイメージをつかむための簡略な例です。

家の中から探したい「取得費の手がかり」

遺品整理の前に、次のものがないか確認してみてください。一度捨ててしまうと取り返しがつきません。

売買契約書そのものがなくても、ローン契約書や通帳の記録など「いくら払ったか」が分かる資料が残っていれば、実額で認めてもらえる可能性があります。ただし最終的な判断は税務署や税理士の確認が必要なので、見つけた資料は一式まとめて持っていくのが確実です。書類を探すついでに、相続した実家の「境界」が不明？測量費用と進め方で解説した測量図もあわせて確認しておくと、売却の準備が一度で進みます。

2つの特例は「どちらか一方」しか選べない

相続した不動産の売却では、税金を軽くする特例が主に2つあります。重要なのは、この2つは併用できず、どちらかを選ぶ形になることです。

①の詳しい条件は空き家「3000万円特別控除」とは？条件を解説をご覧ください。先ほどの例（もうけ2,750万円）なら、①が使えれば3000万円を引けるので税金はゼロになります。相続税を納めていない場合は②は使えません。つまり多くのケースでは「まず①が使えるか」を確認するのが出発点です。期限はどちらも相続の時点から数えるため、「準確定申告」「相続税申告」はいつまで？期限を一覧整理で全体のスケジュールを押さえておくと安心です。

よくある質問

• Q. 親の家の契約書が本当にどこにもありません。もう5％で計算するしかないのでしょうか。
  A. ローン契約書や通帳など支払いを示す資料が残っていれば実額で認められる可能性があります。まず一式そろえて税務署か税理士にご相談ください。
• Q. 売れたら必ず確定申告が必要ですか。
  A. 特例を使って税金がゼロになる場合も、申告しないと特例自体が使えません。売った翌年の2月16日から3月15日までに申告が必要です。
• Q. 3000万円特別控除の期限に間に合いそうにありません。
  A. 相続開始から3年を経過する日の属する年の年末が期限です。間に合わない恐れがあるなら、売却方法の選択を早めに決める必要があります。

関連記事

• 空き家「3000万円特別控除」とは？条件を解説
• 「準確定申告」「相続税申告」はいつまで？期限を一覧整理
• 空き家売却「仲介」と「買取」どっちが得？違いを解説
• 相続した実家の「境界」が不明？測量費用と進め方

参考

• No.3258 取得費が分からないとき｜国税庁
• No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期｜国税庁
• No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁
• No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
• No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

高いのは「関東と長野の雨」のせい

今回の高値は、大阪の事情ではありません。9月に東日本で長雨と日照不足が続いたことが原因です。主な産地の9月の気象は、過去10年の平均と比べて降水量が約294%、日照時間は約35%でした（ウェザーニュース調べ）。

レタスとはくさいは、秋のあいだ長野・群馬・北海道 → 茨城と産地をリレーしていきます。その長野・群馬で生育不良と歩留まりの低下が起き、続く茨城産も日照不足で遅れています（農林水産省調べ）。大阪市中央卸売市場に並ぶレタスも、この時期は長野・茨城産が主力です。だから「関東の雨」が、そのまま大阪の仕込みに跳ね返ってきます。

反対に、玉ねぎとじゃがいもは北海道産です。こちらは出荷が順調で、出荷数量は平年を上回り、価格は平年を下回る見通しです（農林水産省調べ）。

10月1日時点の卸売価格（平年比）

（農林水産省「今週のお手頃野菜」令和8年10月2日更新・10月1日時点。東京都中央卸売市場の卸売価格を、過去5か年の旬別平均と比べた数字です。「平年比230%」は「いつもの年の2.3倍」という意味になります）

にんじん・ねぎ・さといもは、おおむね平年並みの見通しです（農林水産省）。葉物の中で置き換えようとしても全体が高いので、効果は薄くなります。

大事な注意：10月の玉ねぎは「新玉ねぎ」ではありません

ネットで見つかる玉ねぎの人気レシピは、春の新玉ねぎを使ったものが多いです。10月に出回るのは北海道産の貯蔵玉ねぎで、生のままだと辛みがかなり強く、新玉ねぎと同じようには使えません。

そこで、次の2方向で考えると失敗しません。

玉ねぎを主役にする一品（日替わり枠に1つ）

丸ごと系──見た目で単価が取れる

丸ごとのオーブン焼き、丸ごとスープ。電子レンジで下蒸ししてから焼くか煮るだけで、中まで甘くなります。原価は玉ねぎ1個ぶん。皿に丸ごと1個のっている絵は写真に残りやすく、SNSにも上げてもらいやすい一品です。

揚げ物系──ドリンクが出る

オニオンリング、そして玉ねぎを丸ごと花の形に切って揚げる「オニオンブロッサム」。ビールやハイボールと一緒に出ます。仕込みは切って衣をつけるだけで、スタッフの手が取られません。

冷菜系──レタスのサラダの代わりに

トマトと玉ねぎのサラダ。トマトも平年比85%で安い月なので、2品とも安い食材で組めます。薄切りを塩もみして水にさらし、酢で締めると貯蔵玉ねぎの辛みが抜けます。酢玉ねぎや南蛮漬けにして作り置きにすれば、提供も早くなります。

付け合わせ系──じゃがいもと組む

玉ねぎとじゃがいものポテトサラダ。じゃがいもも北海道産で安い月です。付け合わせを「葉物の添え」から「ポテトサラダ」に替えるだけでも、1皿あたりの原価は下がります。

全部やる必要はありません。レタスのサラダを1品落として、上のどれか1つを入れる。それだけで今月は乗り切れます。

仕込み前のチェックリスト

いつまで高いのか

9月下旬の市場価格はレタス469.8円/kg、白菜173.0円/kgでした。10月は産地リレーが進んで入荷が増えるため、レタスは350〜390円/kg程度、白菜は135〜155円/kg程度まで下がると予測されていますが、それでも高い水準が続く可能性があります（ウェザーニュース調べ）。

つまり、10月いっぱいは組み替えで走る前提で考えるのが安全です。レタスは11月以降に兵庫・香川産へ産地が切り替わります。関西の店にとっては、近場の産地に戻ってくるタイミングです。

価格を上げる前にできること

飲食店は値上げを売価に反映しにくい業種です（飲食店の価格転嫁率28.7%、全業種最下位クラスの理由と対策）。献立で守れるうちは献立で守る。これができるのは、メニューを自分で決められる個人店の強みです。

いっぽうで、コメは値下がりが続いています（阪の米価6週連続安、２年ぶり2,934円「大盛り復活」勝算は）。上がるものと下がるものを並べて見ると、どこで調整できるかが見えてきます。

まとめ

レタス230%・はくさい177%の原因は、関東と長野の9月の長雨です。大阪の店も同じ産地から仕入れているので、同じく高くなります。いっぽう北海道産の玉ねぎは74%、じゃがいもも安い月です。葉物を1品落として玉ねぎの一品を入れる。この組み替えが、今月いちばん効く手です。

よくある質問

Q. レタスの代わりに、別の葉物に替えればいいんじゃないですか？
A. 今月は葉物全体が高いため、効果は小さくなります。葉物を減らし、玉ねぎ・じゃがいもといった北海道産の野菜に寄せるほうが確実です。

Q. 10月の玉ねぎでも、ネットの人気レシピはそのまま使えますか？
A. 新玉ねぎ向けのレシピは、生で甘いことが前提です。10月は貯蔵玉ねぎなので、加熱するか、塩もみ・酢で辛みを抜いてから使ってください。

Q. 大阪の仕入れ値は、国の発表と同じと考えていいですか？
A. 値動きの方向はおおむね同じですが、水準はずれます。大阪市中央卸売市場の日報で実勢を確認するのが確実です。

関連記事

• 飲食店の価格転嫁率28.7%、全業種最下位クラスの理由と対策
• 阪の米価6週連続安、２年ぶり2,934円「大盛り復活」勝算は
• 値上げの秋、コメだけ値下がり？大阪の飲食店の仕入れ術
• 9月値上げ4923品目、大阪の飲食店に必要な「原価防衛」術

参考

• 野菜の生育状況及び価格見通し（令和8年10月）について｜農林水産省
• 今週のお手頃野菜｜農林水産省
• レタス・白菜の高値はいつまで？ 10月の価格を気象データから予測｜ウェザーニュース
• 10月の野菜生育状況と価格見通し はくさい、レタス等 平年を上回って推移 農水省｜JAcom 農業協同組合新聞
• 大阪市中央卸売市場｜大阪市

「量」の指数とは何か

不動産のニュースは、ほとんどが「価格」の話です。しかし価格が上がっていても、実際に売買が成立していなければ、自分の物件は売れません。そこで役に立つのが、国土交通省が試験的に公表している2つの指数です。

どちらも2010年の平均を100としています。「何件動いたか」という量だけを表し、価格は含みません。

令和8年6月の数字

（国土交通省、2026年9月30日公表。いずれも2010年平均＝100の季節調整値）

「季節調整値」とは、季節による増減のクセを取り除いた数字です。たとえば引っ越しは3月に増えますが、そのぶんを差し引いて比べられるようにしたものです。

前の月（5月分）は、既存住宅販売量指数が前月比3.5%減、法人取引量指数が同5.2%減でした（国土交通省調べ）。つまり6月は、個人も法人も、5月の落ち込みから戻しています。

法人の伸びが大きいことの意味

目を引くのは、法人のほうが伸びが大きいという点です。特に非住宅が前月比13.1%増と目立ちます。

サラリーマン投資家にとっての意味は、おおむね2つです。

• 売るときには味方になる…量が増えている局面では、買い手が市場にいるということです。手持ちの物件を売って現金に変えたい（これを「出口」と呼びます）なら、量の数字が上向いているかを確認する価値があります。
• 買うときには注意がいる…法人の動きが強い分野、特に店舗や事務所などの非住宅は、資金力のある会社と値段で競うことになります。同じ土俵で張り合うのは不利です。

新築の供給も増えています。2026年8月の新設住宅着工戸数は6万3,974戸で前年同月比6.1%増、うち貸家は2万8,309戸で同6.5%増と、5か月連続のプラスでした（国土交通省調べ）。中古も新築も「量」が動いているのが、いまの局面です。

この数字を使うときの注意点

最後の点は特に大切です。国土交通省はこれらの指数を全国だけでなく地域ブロック別にも公表しています。大阪の物件を考えているなら、全国平均ではなく近畿圏の数字を確認してください。大阪市内の中古マンションの実勢については、大阪の中古マンション成約単価「7か月ぶり」下落や大阪中古マンション「ワニの口」7月縮小のカラクリも参考になります。

大阪・関西で考えるなら

近畿圏の中古戸建は在庫が長く増え続けており（近畿の中古戸建、在庫49カ月連続増―投資家の狙い目）、量が動いているといっても、種類やエリアによって状況はまったく違います。全国の指数は「追い風か向かい風か」を知る道具であり、個別の物件の判断は、最後は現地と近隣の成約事例で確かめるしかありません。

まとめ

価格のニュースは目に入りやすい一方、「何件売れたか」は見落とされがちです。6月は個人の中古住宅購入が前月比4.4%増、法人の取引が同8.7%増。量は戻っています。ただし3か月前のデータであり、試験運用の指数です。追い風の有無を知る道具として使い、判断はご自分のエリアの数字で固めてください。

よくある質問

Q. 結局、いまは買い時なんでしょうか？それとも売り時ですか？
A. 全国の量の指数は上向いており、売却には追い風といえます。買う側は、法人と競合しにくい種類・エリアを選ぶことが大切です。最終判断は近隣の成約事例で確かめてください。

Q. 「既存住宅販売量指数」と「不動産価格指数」は何が違うのですか？
A. 前者は「何件売れたか」という量、後者は「いくらで売れたか」という価格を表します。どちらも国土交通省が公表しており、両方を見ると市場の姿がつかめます。

Q. 3か月前のデータでは、判断に遅すぎませんか？
A. 足元の判断には向きません。大きな流れを確認する用途に使い、直近の動きはレインズなどの月次の成約データで補ってください。

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参考

• 既存住宅販売量指数 令和8年6月分を公表（試験運用）｜国土交通省
• 法人取引量指数 令和8年6月分を公表（試験運用）｜国土交通省
• 既存住宅販売量指数（統計トップ）｜国土交通省
• 新設住宅着工戸数、5ヵ月連続の増加｜東京都宅建協会（R.E.port配信）

発表された数字

国土交通省「令和7年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果」（2026年10月2日公表）の主な数字は次の通りです。

（いずれも国土交通省調べ。業者数は令和8年3月末現在。内訳は大臣免許3,238業者、知事免許130,489業者）

「監督処分」と「行政指導」の違い

言葉が難しいので、かみ砕いて説明します。

今回の発表では、この両方が増えました。つまり「会社の数は過去最多だが、きちんとしていない会社も目につくようになった」と読めます。

なぜ家主にとって他人事ではないのか

今回の発表は不動産会社向けのニュースですが、オーナーの皆様にとっても他人事ではありません。特に注意したいのは、業務停止処分が前年度の2倍を超えたという点です。

業務停止処分を受けると、その期間は宅建業としての仲介業務ができません。つまり、空室の募集や新しい入居者との契約が、その会社では止まってしまいます。ご自分の物件を任せている会社がその立場になれば、空室期間が長引き、賃料収入が直接削られます。

テナントや入居者が退去する理由は、人件費の高騰や物価高といった業界全体の事情であることも多く、物件側の問題とは限りません。ですが、退去から次の契約までの期間が長引く理由は、物件そのものではなく、任せている会社の体制にあることがあります。ここは家主側で点検できる部分です。

4つの手順で点検する

①免許番号を見る

不動産会社の免許番号は「大阪府知事（3）第○○○○○号」のように書かれています。このカッコの中の数字は、免許を更新した回数です。免許の有効期間は5年なので、（3）なら10年以上、（5）なら20年以上営業している会社、という目安になります。名刺や広告、ホームページの会社概要に必ず載っています。

②処分歴を調べる

国土交通省はネガティブ情報等検索サイトで、過去に行政処分を受けた業者を公開しています。会社名で検索すれば、処分の年月日・種類・違反行為の概要まで確認できます。無料で、誰でも使えます。

③契約書を読み直す

管理を任せる契約書（管理受託契約書）を、もう一度開いてみてください。管理の範囲、報酬の割合、解約の条件、どこまで報告してもらえるのかが書かれています。何年も前に結んだままで、中身を覚えていないというケースは珍しくありません。

④疑問は書面で聞く

気になることは、口頭ではなくメールなど文字で質問してください。記録が残り、後から確認できます。きちんとした会社であれば、書面での質問を嫌がることはありません。

点検チェックリスト

会社の規模が大きいほど手厚い、とは限りません。大手は労働時間の管理や休日の確保が進んでいる分、担当者1人が動ける時間に限りがあります。一方で小規模な会社は、経営者とオーナーが同世代で、双方ともIT化に追いついていないこともあります。規模ではなく、上のチェックリストに答えられるかどうかで見るのが確実です。

管理会社の体制そのものについては、大手88%増・小規模39%、大阪家主が管理会社を点検すべき理由でも別の角度から取り上げています。また、登録制度の側から点検する方法は賃貸住宅管理業の登録更新2026、大阪オーナーの点検法をご覧ください。

相続で物件を引き継いだばかりの方へ

ご両親や親族から急に物件を引き継いだ方の場合、「管理会社の名前は分かるけれど、契約内容はまったく知らない」という状態からのスタートになります。何から手をつければよいか分からないのは当然です。まずは免許番号の確認と、管理受託契約書を探すこと、この2つからで十分です。一人で抱え込まず、地域の事情に詳しい不動産会社に早めに相談してください。

まとめ

不動産会社の数は過去最多、しかし行政指導は約3割増、業務停止処分は2倍超。選択肢が増えた分、選ぶ目が必要になったということです。免許番号と処分歴の確認は、どちらも数分でできます。賃料が途切れないための点検として、年に一度は見ておく価値があります。

よくある質問

Q. 管理会社を変えたいけど、入居者に迷惑がかかるんじゃないかと不安です
A. 家賃の振込先や連絡先が変わるため、事前の通知は必要です。ただし入居者との賃貸借契約そのものは続きますので、契約が白紙に戻ることはありません。

Q. 行政処分を受けた会社に任せていたら、すぐ変えるべきですか？
A. 処分の内容と時期によります。何年も前の軽い指示処分と、直近の業務停止ではまったく意味が違います。まず内容を確認してから判断してください。

Q. 免許番号のカッコの数字が小さい会社は、信用できないということですか？
A. いいえ。新しく独立した会社は数字が小さくなります。営業年数の目安にはなりますが、それだけで良し悪しは決まりません。

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参考

• 令和7年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果について｜国土交通省
• 宅建業者数、12年連続の増加／国交省｜東京都宅建協会（R.E.port配信）
• ネガティブ情報等検索サイト｜国土交通省
• 賃貸住宅管理業法ポータルサイト｜国土交通省

2026年10月1日に公表された日銀短観（企業短期経済観測調査）で、中小企業の「借入金利水準判断DI」が＋70まで上がりました（6月調査は＋61）。一方で「金融機関の貸出態度判断DI」は＋13（全規模・全産業）で前回から変わっていません。つまり、金利が上がっている実感は強まっているのに、銀行が貸し渋っているわけではないという状態です。「このまま金利が上がったらローンが払えなくなるんじゃないか」と不安な方にとって、今考えるべきは「借りられるか」ではなく「返し続けられるか」です。

そもそも「DI」とは何でしょうか

日銀短観は日本銀行が3か月ごとに全国の企業へ行う調査で、今回は9,104社が回答しています（回答率99.4%、日本銀行調べ）。公的な調査なので、金融機関の現場感覚を知る材料として信頼できます。

数字を並べて見てみます

（日本銀行「全国企業短期経済観測調査（2026年9月調査）」2026年10月1日公表、および第一生命経済研究所の分析をもとに作成）

借入金利水準判断DIは、先行き（12月時点の見通し）が＋71とさらに上がる見込みです。中小企業は＋70で、大企業（＋65）より高くなっています。体力の小さい会社ほど、金利の上昇を重く受け止めているということです。

一方、貸出態度判断DIは中小企業で＋12と横ばいでした。資金繰り判断DIも中小企業で＋8のまま変わっていません。金利は上がっているけれど、資金が借りられなくなったわけではないのです。

投資家としての読み方は3つです

④で止まってしまうなら、借入額が大きすぎるか、手元資金が薄すぎるということです。

大阪はどう見ればよいか

日銀大阪支店が同じ10月1日に公表した近畿2府4県の短観では、全産業の業況判断DIが＋21となり、2期連続の改善と報じられています（日本経済新聞）。地元の景況感が良いこと自体は、家賃の下支えや空室期間の短縮という点では追い風です。

ただ、金利の上昇感は全国と同じように及んできます。大阪は投資用マンション向け融資のシェアが全国2位という調査もあり、サラリーマン投資家の方が物件を買いやすいエリアでもあります（詳しくは投資用マンション融資、大阪が全国2位「18%」の理由をご覧ください）。借りやすいことは、借りすぎやすいことと紙一重です。

今日の点検チェックリスト

よくある質問

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参考

• 短観（要旨）（2026年9月）｜日本銀行
• 企業部門の堅調さを再確認（日銀短観・9月調査）｜第一生命経済研究所
• 製造業景況感、６期連続改善　ＡＩ関連けん引、価格転嫁進む―９月日銀短観｜時事ドットコム
• 近畿の景況感2期連続改善　日銀9月短観｜日本経済新聞