大阪府の中古マンション市場は、2026年7月、中心部の6区で成約価格が2カ月連続の下落となった一方、周辺の18区では前月から成約価格が急落し、これまでの「売り手優位」の状況がほぼ消えました（近畿レインズ調べ）。「大阪の不動産は上がっている」という一括りのイメージだけで物件を選ぶと、エリアによっては判断を誤る可能性があります。

弊社ブログでは以前、大阪中心部の中古マンション「売値と成約値」の差が2,397万円に拡大！ワニの口が示す投資の注意点（2026年8月6日公開）で、中心6区における6月時点の「ワニの口」の拡大についてお伝えしました。今回はその後の7月データをもとに、中心6区だけでなく周辺18区も含めた最新の動きを解説します。

不動産情報を発信するダイヤモンド不動産研究所が、近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）のマンスリーレポートをもとにまとめたデータによると、2026年7月の大阪府全体の中古マンション成約価格は3498万円でした。前月比-5.4%、前年同月比でも-3.2%と下落しています。成約件数も808件（前年比-3.6%、前月比-9.5%）と減少しました。一方で、新たに売り出された物件の件数（新規登録件数）は3419件（前年比+6.0%）と増えています。

エリアで方向がまったく違う「ワニの口」

不動産業界では、売出価格と成約価格の差を、口を開けたワニの形にたとえて「ワニの口」と呼ぶことがあります。この差が大きいほど「売り手が強気の値段をつけても、それだけの価格で買う人がいる」状態を意味します。7月のデータでは、このワニの口の動き方がエリアによって正反対でした。

（近畿レインズ調べ、2026年7月度データ）

中心6区は、成約件数が192件（前年比-16.5%）と大きく落ち込み、5月の直近1年の最高値6621万円から2カ月連続の下落となりました。売出価格自体も前月から-10.7%と下がっており、「双方が下がる中で売出価格の下げ幅の方が大きかった」結果としてワニの口が縮小した形です。売り手の強気な値付けと、実際に買われる価格との距離が根本的に縮まったとは言い切れません。

一方、18区は6月まで2カ月続いていた成約件数の増加が止まり、成約価格が6月の3183万円（直近1年の最高値）から急落しました。これにより、売出価格（2858万円）との差はわずか77万円まで縮まり、「市場に出てくる物件よりも高い水準で決まる」という売り手優位の状態がほぼ消えかけています。大阪市中心部からの実需の流入で押し上げられてきた18区の価格が、ここへ来て一服した可能性があります。

サラリーマン投資家が意識したいこと

副業として区分マンション投資を考える場合、「大阪だから」「駅近だから」といった大まかなイメージだけでエリアを選ぶと、こうした局面の違いを見落としがちです。中心6区は依然として高い水準にありますが下落が続いており、無理に高値をつかむリスクがあります。逆に18区は、これまでの「売り手優位」が崩れつつあることで、価格交渉の余地が広がっている可能性があります。どちらが良い・悪いということではなく、今どちらの局面にあるエリアなのかを確認したうえで、物件ごとの利回りや管理状態と合わせて判断することが大切です。中心部と郊外で明暗が分かれる背景については、関西の収益物件、価格上昇は「今に始まったことではない」――大阪中心部と郊外で分かれる明暗、頼れるのは相場を知る管理会社でも詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

まとめ

大阪の中古マンション市場は、エリアによって値動きの方向性がはっきり分かれ始めています。表面的な「上がっている・下がっている」という情報だけで判断せず、成約件数や売出価格との差といった複数のデータを確認する習慣をつけることが、失敗しない物件選びにつながります。

よくある質問

Q. 「ワニの口」とは何ですか？
A. 売出価格と成約価格の差を、口を開けたワニの形にたとえた不動産業界の言葉です。差が大きいほど売り手優位の市場とされます。

Q. 大阪市内なら中心部と周辺部、どちらに投資すべきですか？
A. 一概にどちらが良いとは言えません。中心部は水準が高いものの下落が続いており、周辺部は売り手優位が崩れつつあります。エリアごとの局面を確認したうえで、物件個別の条件と合わせて判断することが重要です。

Q. 売出価格より成約価格が高いことはありますか？
A. あります。ただしこれは同じ物件を追跡した数字ではなく、月ごとに異なる物件群の平均値の比較のため、値上がりして売れたという意味ではない点に注意が必要です。

参考

• 【2026年8月版】大阪市内の成約価格は中心6区で下落、18区は急落！ ワニの口は縮小傾向か？｜ダイヤモンド不動産研究所
• マンスリーレポート｜近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）

※本記事の数値は2026年7月度の近畿レインズ「マンスリーレポート」に基づくダイヤモンド不動産研究所の集計・分析によるものです。市況は月次で変動するため、投資判断の際は最新データをあわせてご確認ください。

2027年4月から、エアコンの省エネルギー基準が引き上げられます。これにともない、一部の管理会社では「値上がりする前に」とオーナーへエアコンの交換を提案する動きが始まっています（全国賃貸住宅新聞調べ）。「うちの管理会社からもそんな話が来るかもしれない」「言われるがままに工事を発注してよいのか」と感じているオーナー様も多いのではないでしょうか。今回は、この動きの背景と、判断の材料をわかりやすく整理します。

日本には「トップランナー制度」という仕組みがあります。これは、家電などをつくるメーカーに対して「一番省エネ性能が良い製品」を基準に、業界全体の省エネ性能を引き上げさせる制度です（経済産業省 資源エネルギー庁）。このトップランナー制度にもとづき、2027年4月からエアコンの新しい省エネ基準がスタートします。

光熱費の削減効果は数字で見るとこれくらい

一方で、新基準のエアコンには光熱費が安くなるというメリットもあります。資源エネルギー庁の試算によると、以下のような差が出ます。

（資源エネルギー庁「27年４月からエアコンの新たな省エネ基準がスタート！」より。電気料金単価は令和5年4月〜7年12月の平均値・31.75円/kWhで試算）

この数字を見ると、「今のうちに古いエアコンを新しくしておいた方が、入居者様の光熱費負担も減って喜ばれるのでは」と感じるオーナー様もいらっしゃると思います。実際、一部の管理会社は、価格が上がる前にまとめて仕入れておくことで工事費を抑え、キャンペーン価格でオーナーに交換を提案する動きを強めています（全国賃貸住宅新聞調べ）。

提案を受けたときに確認したい3つのこと

とはいえ、管理会社からの提案をそのまま受け入れるかどうかは、別の話です。今回の資源エネルギー庁の発表は本来、家電業界向けのニュースですが、賃貸経営をされているオーナーの皆様にとっても他人事ではありません。ご自分の管理会社が、こうした業界の動きをふまえたうえで、きちんと根拠や見積もりの内訳を示して説明してくれているか、一度確認してみるとよいでしょう。

• ①今すぐ交換が必要な理由：故障や著しい能力低下がないのであれば、慌てて交換する必要はありません。
• ②複数台まとめて交換した場合の費用対効果：管理する物件の台数が多いほど、まとめ発注によるコストメリットが出やすくなります。
• ③入居率や家賃への影響：空調が古い物件は内見時の印象を下げやすく、特に夏場の成約に響くことがあるため、更新のタイミングを入居者の入れ替わり時期に合わせられないか相談してみましょう。

相続で物件を引き継いだばかりの方へ

親御様やご親族から物件を相続されたばかりで、こうした設備の話に不慣れな方も少なくありません。「管理会社から急に工事の提案が来て、良い話なのか判断がつかない」というのは、とても自然な不安です。一人で抱え込まず、まずは複数の見積もりを取ってみる、あるいは地域の事情に詳しい不動産会社に相談してみることをおすすめします。

まとめ

エアコンの省エネ基準引き上げは、賃貸経営における設備投資のタイミングを考え直す一つのきっかけになります。ただし、管理会社からの提案が本当にオーナー様の家賃収入の安定につながるものかどうかは、根拠を確認したうえで判断することが大切です。

よくある質問

Q. 今使っているエアコンは2027年4月以降、使えなくなりますか？
A. いいえ。新基準はメーカーが製造・出荷する製品に適用されるもので、現在使用中のエアコンをすぐに買い替える必要はありません。

Q. エアコンの交換は今のうちにした方がお得ですか？
A. 価格が上がる可能性はありますが、故障がないのに慌てて交換する必要はありません。複数台の物件を持つ場合はまとめ発注のコストメリットも含めて管理会社に相談するとよいでしょう。

Q. 管理会社から設備交換の提案を受けたら、まず何を確認すればよいですか？
A. 交換が必要な理由、複数台まとめた場合の費用対効果、入居者の入れ替わり時期に合わせられるかどうかの3点を確認すると判断しやすくなります。

参考

• 27年４月からエアコンの新たな省エネ基準がスタート！｜資源エネルギー庁
• 管理会社の工事提案進む｜全国賃貸住宅新聞

※交換工事の費用や具体的な提案内容は管理会社・物件ごとに異なります。実際に工事を検討する際は、複数の見積もりを比較したうえで判断することをおすすめします。

2026年夏（6〜9月）の営業に「不安がある」と答えた飲食店は95.6%にのぼり、最も多い不安は「暑さによるお客さんの減少」で70.1%でした（飲食店ドットコム調べ）。

飲食店の出店・運営を支援する「飲食店ドットコム」(運営：株式会社シンクロ・フード)が、2026年8月1日〜4日に会員の飲食店経営者・運営者271人を対象に行ったアンケート調査で、こうした結果がわかりました。大阪の店主からも、こんな声が寄せられています。

一方で「気温が高いため、家で料理をするより外食、中食の需要が増えた気がする」（大阪府・カフェ・1店舗）という声もあり、業態やエリアによって受ける影響は分かれているようです。

光熱費は6割が値上がりを予測、対策は道半ば

同調査では、2026年7月の光熱費が前年の同じ月より増える見込みと答えた店舗が合わせて61.3%にのぼりました。一方で来店客数は「ほぼ横ばい」が37.6%で最も多く、「減った」31.4%、「増えた」29.2%とほぼ半々に分かれています。つまり、多くの店で「お客さんの数はそこまで変わらないのに、電気代・ガス代だけが上がる」という状況が起きているとみられます。

暑さ対策については、昨年と比べて「特に変更していない」という店舗が59.4%を占めました。お客さん向けの対策でも「何も実施していない」が28.4%です。対策が「十分ではない」と答えた店舗にその理由を聞くと、「費用の負担が大きいから」が69.7%と圧倒的でした。空調（エアコンなど）の入れ替えには数十万円単位のお金がかかることも多く、余裕がないお店ほど手をつけにくいという悪循環がうかがえます。

「熱中症対策の義務化」を知らない店主が半数以上

もう一つ見逃せないのが、法律のルール変更への理解です。2025年6月1日に改正労働安全衛生規則が施行され、一定の暑さの中で働くスタッフがいる職場には、熱中症になりかけている人を早く見つける体制づくりや、対応の手順を決めておくことが義務付けられました（厚生労働省）。

厨房は特に暑くなりやすい場所なので、スタッフの体調管理のルールを一度確認しておくと安心です。

まとめ

猛暑による客足の減少や光熱費の上昇は、多くの飲食店にとって避けにくい経営課題になっています。すぐに大きな設備投資をするのが難しい場合でも、休憩時間の見直しや水分補給の徹底など、お金をかけずにできる対策から始めることが大切です。また、空調などの設備が古く更新費用が重荷になっている場合は、思い切って空調の整った物件への移転や、居抜きでの店舗承継を検討することも、長い目で見ると経営の立て直しにつながることがあります。

よくある質問

Q. 飲食店の暑さ対策で、お金をかけずにできることはありますか？
A. 冷たいおしぼりの提供や、休憩時間・水分補給ルールの見直しなど、設備投資なしでできる対策があります。まずはスタッフの体調管理から始めるのがおすすめです。

Q. 熱中症対策の義務化とは具体的に何をすればよいのですか？
A. 一定の暑さの中で働く従業員がいる場合、体調不良を早く見つける体制づくりや対応手順の整備が必要です。詳しくは厚生労働省の案内をご確認ください。

Q. 空調の老朽化で移転を考えるべきタイミングはありますか？
A. 修理費がかさみ売上を圧迫するようになったら一つの目安です。空調が整った居抜き物件への移転で初期費用を抑えられる場合もあります。

参考

• 飲食店の約7割が「猛暑影響による客足の減少」に不安感｜株式会社シンクロ・フード
• 職場における熱中症の予防について｜厚生労働省

※本記事のアンケート結果は全国の飲食店ドットコム会員を対象にしたものです（回答者の店舗所在地は東京都が49.4%と最多）。大阪府の店主のコメントも複数含まれています。

日本銀行は2026年7月31日、政策金利を1.0%程度に据え置くことを決めました（日本銀行発表）。ただし植田総裁は記者会見で、今後の利上げについて「加速もありうる」と述べており、変動金利で不動産投資ローンを組んでいる方、これから組もうとしている方は、金利が上がる前提で資金計画を立てる必要が出てきています。

この日銀の利上げの背景については、3メガバンクが普通預金金利を0.4%に引き上げでも取り上げていますので、あわせてご覧ください。

約31年ぶりの1.0%、7月は賛成8・反対1で据え置き

日銀はすでに2026年6月16日、政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げました。1.0%という水準は1995年以来、約31年ぶりです（日本銀行発表）。続く7月31日の会合では、1.0%のまま据え置くことを賛成8・反対1で決定しました。反対した委員は「1.25%まで引き上げるべきだ」と主張しています（日本銀行発表）。

民間の金融機関やシンクタンクの間では、年内にもう一段の利上げがあるのではという見方も出ていますが、これはあくまで民間の予測であり、日銀が正式に決めたものではない点にご注意ください。

変動金利の投資家が今できる3つの備え

• 今の借入額で金利が1.25%や1.5%になった場合の返済額を試算しておく
• 家賃収入とのバランスに余裕がなければ、繰り上げ返済や固定金利への借り換えを検討する
• これから物件を購入する場合は、金利上昇を織り込んだ利回りで判断する

サラリーマン投資家として不動産投資ローンを変動金利で組んでいる場合、金利がわずか0.25%上がるだけでも、借入額によっては月々の返済額が数千円から数万円単位で増えることがあります。実際、短プラ0.25%上昇「10月」変動ローンに影響でお伝えしたとおり、すでに変動ローンの基準となる短期プライムレートは動き始めています。金利上昇局面での融資環境の変化は一棟アパート、全国的に価格上昇が一服｜日銀利上げ1.00%で融資環境はどう変わるでも解説しています。大阪の物件を検討する際も、表面上の利回りだけでなく、金利が上がった場合に手元にいくら残るかまで確認したうえで選ぶことが大切です。

よくある質問

Q. 政策金利が上がると、なぜ不動産投資ローンの金利も上がるのですか？
A. 銀行が資金を調達するコストが上がるため、その分を借り手への貸出金利に上乗せする仕組みになっているからです。

Q. 今後さらに利上げされる可能性はありますか？
A. 日銀はまだ正式には決めていませんが、総裁は「加速もありうる」と発言しており、民間では年内の追加利上げを予想する声もあります。

Q. 変動金利で投資ローンを組んでいる場合、今すぐ何をすればよいですか？
A. 金利が1.25%や1.5%になった場合の返済額をあらかじめ試算し、余裕がなければ繰り上げ返済や固定金利への切り替えを検討しましょう。

関連記事

• 短プラ0.25%上昇「10月」変動ローンに影響、投資家の対策
• 3メガバンクが2026年8月3日から普通預金金利を0.4%に引き上げ。日銀の政策金利引き上げの背景と、預金・不動産投資それぞれの特徴をサラリーマン投資家向けにやさしく解説します。
• 一棟アパート、全国的に価格上昇が一服｜日銀利上げ1.00%で融資環境はどう変わる

参考

• 当面の金融政策運営について（2026年7月31日）｜日本銀行
• 日本銀行 総裁記者会見（2026年8月3日）｜日本銀行
• 日本：日銀金融政策決定会合（2026年6月15-16日）─ 政策金利1.0％へ引き上げ、国債買入れ減額の停止を決定｜三菱総合研究所

※今後の金利動向はあくまで見通しであり、確定した情報ではありません。借入や投資の判断にあたっては、最新の日銀発表や金融機関への確認をおすすめします。

月給25万円を払って正社員を採用してみたら、期待した働きをしてくれなかった。そんな経験がある経営者は少なくないはずです。一方で、「時給1,700円」という条件で求人を出したら、実は十分に良い人材が集まるかもしれない、と考えたことはありますか。

今は人を雇うこと自体のリスクが高い時代です。採用してみないと本当に活躍してくれるかは分からず、期待外れだったとしても簡単に契約を解消できるわけではありません。感覚や慣習ではなく、数字を見ながら「正社員とアルバイト、経営としてどちらが正しい選択か」を検討してみます。

比較の前提条件

アルバイト・正社員ともに月間労働時間を168時間（1日8時間×週5日×月21日）とし、同じ働き方をしたケースで比較します。

• 正社員：月給25万円（額面）、賞与は年2回・合計2ヶ月分（50万円/年）
• 社会保険料の自己負担：健康保険・厚生年金・雇用保険などを合わせて額面の約15%と仮定
• 会社負担の法定福利費（健康保険・厚生年金・雇用保険の会社負担分＋労災保険＋子ども子育て拠出金）：賃金の約15.75%と仮定（東京都・協会けんぽ加入を想定した概算）

月給25万円の正社員、時給に直すといくらか

賞与を月割りにして時給換算すると、正社員の時給は次のようになります。

賞与を込みにしても、額面ベースの時給換算は約1,736円です。「時給1,700円のアルバイトに払えますか」という問いは、実は「月給25万円の正社員に、実質いくら払っているか」とほぼ同じ水準の話だということが分かります。

経営者にとって本当に重要なのは「会社が払う総額」

働く側の手取りだけでなく、会社が法定福利費まで含めて実際に負担する総額で比較すると、次のようになります。

同じ168時間働かせるなら、時給1,700円のアルバイトの方が正社員よりも会社の総コストはわずかに安くなります。厳密な損益分岐点は時給約1,736円で、これより低い時給でアルバイトを確保できれば、正社員雇用よりも会社の実質コストを抑えられる計算です。つまり「時給1,700円」というラインは、感覚的な水準ではなく、月給25万円の正社員とほぼ経営コストが並ぶ、根拠のある目安だということです。

正社員の給与を上げるほど、アルバイト有利のラインも上がる

正社員の待遇を良くするほど、この損益分岐点は上がっていきます。基本給年収を300万円から400万円に引き上げた場合（月給約33.3万円、賞与は同じく年2ヶ月分で約66.7万円）で試算すると、次のようになります。

正社員に高い給与を払えば払うほど、アルバイトが有利になる時給の上限も上がっていきます。裏を返せば、月給25万円という水準は、決して安い買い物ではないということです。

数字以上に重い、「採用してみないと分からない」リスク

ここまでの試算は、正社員が期待通りに働いてくれることを前提にしています。しかし実際の採用では、この前提が崩れることこそが最大のコストになります。

正社員の月給25万円は、成果に関係なく毎月確実に発生する固定費です。採用してみたら期待した働きをしてくれなかった場合でも、日本の労働法制下では雇用契約の解消は簡単ではありません。求人広告費や面接工数といった採用コスト、教育にかけた時間も回収できないまま、固定費だけが積み上がっていきます。これは月給25万円という数字には表れない「見えないコスト」です。

一方、時給1,700円で実力のあるアルバイトスタッフを確保できれば、人件費は時給という変動費でコントロールでき、シフトの調整や人の入れ替えも柔軟に行えます。「良い人材が集まるかどうか」は求人条件や採用の見極め次第ですが、少なくとも一人あたりの失敗コストは正社員採用よりはるかに小さく抑えられます。

経営者としてどちらが正しいか

数字だけを見れば、月給25万円の正社員と時給1,700円台のアルバイトは、会社の実質コストという点でほぼ同水準です。同水準のコストなら、「採用してみないと分からない」という不確実性リスクを抱える正社員より、実力に応じて時給で報いながら柔軟に人を入れ替えられるアルバイト活用の方が、経営としてはリスクを抑えやすい選択だと言えます。

もちろん、店舗運営の中核を任せられる人材を育てたい場合や、長期的に安定した戦力を確保したい場合には正社員化にも意味があります。ただし「なんとなく正社員を雇う」のではなく、実質コストとリスクの両方を数字で比較したうえで判断することが、これからの採用戦略には欠かせません。

参考

本記事の「社会保険料の自己負担 約15%」「会社負担の法定福利費 約15.75%」という数字は、単一の資料にそのまま記載された数値ではなく、健康保険料率・厚生年金保険料率・雇用保険料率などを合算した概算です。内訳となる公式の料率表は以下から確認できます。

• 令和7年度保険料額表（令和7年3月分から）｜全国健康保険協会（協会けんぽ）
• 厚生年金保険料額表｜日本年金機構

※健康保険料率は都道府県ごとに、また加入する健康保険組合によっても異なります。厚生年金保険料率（18.3%）は労使折半で全国一律ですが、健康保険料率・雇用保険料率は毎年度改定されるため、実際に試算する際は最新の料率表でご確認ください。

よくある質問

Q1. 社会保険料の前提（自己負担15%・会社負担15.75%）は、どんな会社にも当てはまりますか？

いいえ、あくまで概算です。実際の料率は年齢・居住地・業種、加入する健康保険組合（協会けんぽか組合健保か）などによって変動します。本記事の試算は東京都・協会けんぽ加入を想定したものなので、正確な数字は自社の給与計算資料や顧問社労士に確認することをおすすめします。

Q2. アルバイトも社会保険に加入させる必要がありますか？

週の所定労働時間・日数が正社員の4分の3以上の場合や、一定規模以上の企業で週20時間以上かつ月額賃金8.8万円以上などの条件を満たす場合、アルバイト・パートでも社会保険への加入義務が発生します。本記事の試算では月168時間（週5日×8時間）勤務を前提にしているため、アルバイトも正社員と同様に社会保険加入対象となる働き方を想定し、法定福利費を同じ料率で計算しています。

Q3. 正社員を雇うメリットはないのですか？

あります。長期的に店舗運営の中核を任せられる人材の育成、繁忙期以外も安定して稼働できる戦力の確保、対外的な信用力などは、時給制のアルバイトだけでは代替しにくい価値です。本記事は「コストの実額」を可視化することが目的であり、正社員雇用そのものを否定するものではありません。

Q4. 採用コストや教育コストは、この試算に含まれていますか？

含まれていません。この試算は月々の給与・賞与と法定福利費のみを比較したものです。求人広告費、面接にかかる工数、教育期間中の生産性の低さなど、採用・育成にかかる「見えないコスト」は別途発生します。特に正社員は契約解消のハードルが高いため、これらのコストを回収できないまま固定費だけが積み上がるリスクがある点に注意が必要です。

Q5. この試算を自社の採用判断にどう活かせばいいですか？

まずは自社の実際の給与水準・賞与制度・加入している社会保険料率を使って、同じ計算式（月給×(1+法定福利費率)、時給×労働時間×(1+法定福利費率)）で実質コストを出してみることをおすすめします。そのうえで、正社員化すべきポジションとアルバイト・パートで十分なポジションを切り分けて考えると、感覚ではなく数字に基づいた採用戦略が立てやすくなります。

※本記事の試算は月168時間勤務、従業員側社会保険料率15%、会社側法定福利費率15.75%（健康保険・厚生年金・雇用保険・労災保険・子ども子育て拠出金の会社負担分、東京都・協会けんぽ加入を想定）という一定の前提に基づく概算です。実際の金額は年齢、居住地、業種、扶養の有無、加入する健康保険組合の料率などにより変動します。

大阪市で新たに「特区民泊」を始めるための申請受付が、2026年5月29日をもって終了しました（大阪市発表）。ゴミや騒音といった近隣トラブルの増加が理由で、これから空室を民泊で活用しようと考えているオーナーにとっては、選べる手段がひとつ減ったことになります。

「せっかくの空室、賃貸で埋まらないなら民泊で活用してみようか」――そう考えたことがあるオーナーさんは多いのではないでしょうか。

近隣トラブルの増加が受付終了のきっかけに

大阪市は2016年からこの制度を積極的に活用してきましたが、ここ数年、ごみの放置や騒音といった近隣トラブルが目立つようになりました。そこで2025年9月に新規受付を終える方針を決定し、2025年11月28日付で国から正式に認められたことで、2026年5月29日をもって申請の受付を締め切りました（大阪市発表、トラベルボイス報道）。なお、それ以前に認定を受けている施設は、これまでどおり営業を続けられます（大阪市発表）。

管理会社の提案は「今の制度」に沿っていますか

今回の話は民泊事業者向けのニュースに見えますが、オーナーの皆様にとっても他人事ではありません。もし管理会社から「空室対策として民泊はどうですか」という提案を受けたことがある方は、その提案が今の制度を踏まえた最新のものになっているか、一度確認してみるとよいでしょう。管理会社からの説明を鵜呑みにせず、オーナー自身が制度の変化を把握しておくことも大切です（管理会社に是正指導7割、家主が確認すべきこと）。空室を宿泊施設として活用する方法には、主に「旅館業（ホテル・旅館）」「特区民泊」「民泊（住宅宿泊事業法）」の3つがあり、それぞれ手続きや営業できる日数が異なります。

今から大阪市内で新しく民泊を始める場合、選択肢になるのは「民泊（住宅宿泊事業法）」ですが、こちらは年間で泊まれる日数が180日までと決められているうえ、大阪市の条例で一部の住居専用地域などでは営業できない区域や期間が定められている点にも注意が必要です（大阪市発表）。

• 民泊は稼働できる日数に上限があり、収入が不安定になりやすい
• 家賃を今の相場に柔軟に見直しながら、長期の借り手を探す方が安定収入につながることも多い
• 相続などで急に物件を引き継いだ場合は、一人で抱え込まず早めに専門家へ相談を

民泊は稼働できる日数に上限があるとなると、空室を埋める手段としては、家賃を今の相場に柔軟に見直しながら、長期で借りてくれるテナントを探すほうが、結果的に安定した収入につながることも少なくありません。民泊以外の空室対策も選択肢に入れて検討するとよいでしょう（「シェア前提住宅」の問い合わせはシングル向けの3.3倍）。特に相続などで急に物件を引き継ぎ、「民泊も含めてどう活用すればいいか分からない」という方は、一人で抱え込まず、早めに地域の事情に詳しい不動産会社に相談することをおすすめします。相続した空き家については換価分割とは？相続した家をお金で分ける方法、名義変更については住所変更登記2026年4月義務化、相続オーナーの注意点もあわせてご参照ください。

よくある質問

Q. 特区民泊とはどんな制度ですか？
A. 大阪市など限られた地域で、年間の営業日数に上限なく民泊を営業できる特別な仕組みです（国家戦略特別区域法に基づく制度）。

Q. すでに特区民泊をしている物件は今後も続けられますか？
A. はい。2026年5月29日以前に認定を受けた施設は、これまでどおり営業を続けられます（大阪市発表）。

Q. これから大阪市内で民泊を始めたい場合はどうすればよいですか？
A. 特区民泊の新規申請はできないため、全国共通の「住宅宿泊事業法」に基づく民泊（年間180日まで）などの選択肢を検討することになります。詳しい要件は自治体や専門家に確認しましょう。

関連記事

• 管理会社に是正指導7割、家主が確認すべきこと
• 「シェア前提住宅」の問い合わせはシングル向けの3.3倍！大阪のオーナーが空室対策で押さえたい視点
• 換価分割とは？相続した家をお金で分ける方法をやさしく解説【図解・FAQ付き】
• 住所変更登記2026年4月義務化、相続オーナーの注意点

参考

• 大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（特区民泊）｜大阪市
• 大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の新規受付終了について｜大阪市
• 大阪市、特区民泊の新規受付終了を正式決定、2026年5月29日まで、ゴミ・騒音などトラブル増加で｜トラベルボイス
• 住宅宿泊事業について｜大阪市

※民泊に関する制度は自治体ごとに異なり、今後変更される可能性もあります。ご自身の物件で検討される際は、最新情報を自治体や専門家に確認してください。

外国人が日本で飲食店などを経営するための「経営・管理ビザ」について、2025年10月16日から資本金の要件が500万円以上から3000万円以上へと引き上げられました（出入国在留管理庁発表）。すでに経営している方には2028年10月16日までの経過措置がありますが、大阪を含む全国のインド・ネパール料理店など、外国人オーナーが営む飲食店の経営環境は厳しさを増しています。

経過措置は2028年10月まで、それ以降も一律の不許可ではない

すでに経営している方については、2028年10月16日までの3年間、新しい基準を満たさないことだけを理由に更新が不許可になることはありません。それ以降も、経営状況が良好で税金などをきちんと納めており、次回更新までに基準を満たす見込みがあると判断されれば、資本金が3000万円に満たなくても総合的に審査されます（出入国在留管理庁発表）。ただし、経営の実態が薄い場合や納税に問題がある場合は、経過措置があっても更新が難しくなる可能性があります。

関西テレビの取材では、神戸市内のあるエリアで半径1キロ以内に10店舗ものインド・ネパール料理店が集まっている実例が紹介されており、資本金の準備が難しい経営者からは不安の声が上がっています（関西テレビ報道）。

「経営する人」「働く人」双方でルール見直しが進行中

同じ時期、飲食店で「働く」側の外国人材についても動きがありました。特定技能「外食業」の新規受け入れは2026年4月から停止されており、再開のめどは立っていません（農林水産省発表）。お店を「経営する人」「働く人」の両方の入り口で、外国人材に関するルールの見直しが進んでいるのが今の状況です。もともと大阪の飲食店は人手不足と物価高が重なり厳しい経営環境が続いており（最低賃金1,231円・倒産473件からわかること）、今回の規制強化はそこに追い打ちをかける形です。一方で、中国発の麻辣湯（マーラータン）専門店などは近年、出店数を大きく伸ばしており、外国発の飲食店がすべて逆風にあるわけではありません。影響の大きさは、ビザの種類や経営の実態によって異なります。

• 資本要件への対応が難しく、事業譲渡や閉店を選ぶ外国人経営者の店が今後出てくる可能性がある
• 大阪でも、そうした店の居抜き物件が出物として出てくることが考えられる
• 外国人パートナーと新規出店や会社設立を考える場合は、新基準を踏まえた資金計画が必須

こうした動きは、外国人オーナーの店に限った話ではありません。居抜きでの承継は、コストと時間の両方を抑えられる手段です（「居抜き」出店術、居抜き成功のカギは「設備の相性」）。いずれの立場でも、早めに情報を集めて動くことが、良い条件での物件取得や円満な事業承継につながります。

よくある質問

Q. 経営・管理ビザとはどんな制度ですか？
A. 外国の方が日本で会社を経営するために必要な在留資格です。2025年10月16日から、資本金要件が500万円以上から3000万円以上に引き上げられました（出入国在留管理庁発表）。

Q. 今すぐ3000万円を用意できない経営者は帰国しなければならないのですか？
A. いいえ。2028年10月16日までは経過措置があり、それ以降も経営状況が良好で納税に問題がなければ、資本金額だけを理由に一律不許可になるわけではありません（出入国在留管理庁発表）。

Q. 大阪の飲食店経営に影響はありますか？
A. 関西でもインド・ネパール料理店などが集まるエリアがあり、資金調達が難しい店では今後、事業譲渡や閉店を選ぶケースが出てくる可能性があります。

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• 大阪・お初天神の空き店舗に人気店が即入居！家主必見、居抜き成功のカギは「設備の相性」

参考

• 在留資格「経営・管理」に係る上陸基準省令等の改正について｜出入国在留管理庁
• 外食業分野における外国人材の受入れについて｜農林水産省
• 「3000万はちょっと厳しい」『経営・管理ビザ』"厳格化"でネパール人経営者が支えるインドカレー店に存続危機｜関西テレビ
• 麻辣湯、女性シビれさせ急拡大 新店3年で8倍超・ウーバーでも首位｜日本経済新聞

※在留資格の制度は今後変更される可能性があります。ご自身やお取引先の状況に関わる場合は、最新情報を出入国在留管理庁の公式発表や専門家にご確認ください。

大阪メトロ中央線「緑橋」駅では、単身者向け住戸の家賃相場がこの1年で127.4%まで上昇し、月額にして1万7003円も上がったことが分かりました（大東建託パートナーズ調べ）。家賃相場が上がっている今のタイミングは、テナントの退去を「損」と捉えるのではなく、「家賃を今の相場に見直す好機」と捉えることができます。

今回の調査は、大東建託パートナーズが運営する賃貸情報サイトの募集家賃データをもとに、部屋の広さを25平方メートル（おおよそ1R〜1Kの標準的な広さ）にそろえて比べたものです。

上昇率トップ3の駅

（大東建託パートナーズ調べ、2025年・2026年の同時期比較）

上位10駅のうち4駅を城東区・東成区周辺の駅が占めており、中心部の家賃高騰を避けつつ都心へアクセスしやすいエリアに人気が移っていることがうかがえます。こうした流れは、都心近くにお持ちの物件だけでなく、周辺エリアの物件を持つオーナー様にも追い風になり得ます。

築年数によって「上がり方」は変わる

ただし、注意しておきたいのは、この上昇率はいずれも「募集家賃」、つまりこれから新しく貸し出される部屋の家賃をもとにした数字だという点です。人気エリアでは新築や築浅の物件、リフォーム済みの部屋から順に成約していく傾向があり、相場全体を押し上げているのは主にこうした物件だと考えられます。

ご自分の物件の築年数や設備の状態、近隣の競合物件の家賃を確認したうえで、そのまま値上げできるのか、リフォームなど手を入れてから見直すべきなのか、物件ごとの状況に合った戦略を考えることが大切です。

次の入居者選びで本当に見るべきこと

退去が出た際、次の入居者選びで本当に大切なのは「前の人がなぜ辞めたか」よりも、「新しく入る人が、今の家賃を無理なく払い続けられるだけの収入や資金力を持っているか」です。相場が上がっている今こそ、家賃を据え置いたまま急いで埋めるのではなく、周辺相場をきちんと調べた上で、余裕を持って審査・募集を行うことをおすすめします。

よくある質問

Q. 家賃相場が上がっている時、今の入居者の家賃も値上げできますか？
A. 契約更新のタイミングなどで交渉は可能ですが、一方的な値上げは避け、周辺相場の根拠を示しながら丁寧に説明することが大切です。

Q. 空室が出た時、家賃を上げるべきか、下げてでも早く埋めるべきか迷います。
A. 周辺相場が上昇している場合は、多少空室期間が延びても、相場に合わせた家賃で募集するほうが長期的な収入を守れることが多いです。

Q. 新しい入居者を選ぶ際、一番注意すべきことは何ですか？
A. 前の入居者が退去した理由よりも、新しい入居者が今の家賃を無理なく払い続けられる収入・資金力を持っているかどうかの確認が重要です。

参考

• 【大阪府】単身者向け「家賃相場が上昇した駅」ランキングTOP10！第1位は「緑橋」【2026年最新調査結果】｜ねとらぼ
• 大阪圏の単身者向け「家賃相場上昇駅」ランキング2026 TOP10｜健美家

2026年6月、全国の飲食店の売上は前年より3.3%伸びましたが、実際にお店に来たお客さんの数はわずか0.8%しか増えていません（日本フードサービス協会調べ）。売上が伸びた理由のほとんどは、客単価（お客さん1人が1回に支払う金額の平均）が2.4%上がったこと、つまり「値上げ」によるものでした。

大阪は雨の日が前年より5日も増加

6月は台風の接近が相次ぎ、土日も少ない曜日回りだったため、多くのお店で客足が伸び悩みました。特に大阪府では雨の降った日が14日と、前年（9日）より大幅に増え、平均気温も23.4度と前年（25.4度）より低めでした（日本フードサービス協会調べ）。ファミリーレストランや居酒屋のような「わざわざ出かけて座って食べる」お店ほど影響を受けやすく、逆にファーストフードのような普段使いのお店は比較的堅調でした。

値上げ頼みの経営から抜け出すために

この数字が示しているのは、「売上が伸びている＝お店が元気」とは限らないということです。原材料費や人件費が上がり続ける中、価格を見直すこと自体は必要な経営判断ですが、値上げだけに頼って客数が増えないままだと、少しの天候不順や競合の出店で一気に苦しくなります。

• 天候に左右されにくいテイクアウト・デリバリーの導線を整える
• 常連客が離れない仕組み（会員制度やSNS発信など）をつくる
• 客数そのものを底上げする工夫を、値上げとあわせて考える

採算が合わなければ、移転・閉店も戦略の一つ

それでも数字を見直した結果、今の立地や家賃では採算が合わないという判断に至ることもあるはずです。無理に営業を続けるより、思い切って移転先を探す、あるいは居抜きでの売却によって次の借り手に設備を引き継ぎ、負担の少ない形で退店するという選択肢も、経営判断の一つとして考えておく価値があります。

よくある質問

Q. 客単価と客数、経営を見る上でどちらが大事ですか？
A. どちらも大切ですが、客単価の上昇だけに頼ると、客数が減った途端に売上が急落するリスクがあります。両方の推移をあわせて確認することが重要です。

Q. 天候不順で客足が減った月は赤字でも仕方ないのでしょうか？
A. 天候は毎年変わるため仕方ない面もありますが、雨の日でも注文しやすいテイクアウトやデリバリーの導線を普段から整えておくと、影響を小さくできます。

Q. 売上は伸びているのに利益が増えない場合、何を見直せばよいですか？
A. 原価や人件費が売上以上に伸びていないか確認しましょう。それでも厳しい場合は、移転や閉店・居抜き売却を含めた店舗戦略の見直しも検討材料になります。

参考

• 日本フードサービス協会、6月の外食産業市場動向調査結果を発表｜日本経済新聞
• 外食産業市場動向調査 2026年6月度 結果報告｜一般社団法人日本フードサービス協会

大阪府を訪れた外国人観光客(訪日客)の数は、2026年1月から6月までの半年間で818万3,000人となり、前年の同じ時期より7.7%減ったことが、大阪観光局の発表でわかりました（訪日ラボ報道）。特に中国からのお客さんの落ち込みが大きく、逆に韓国や台湾からのお客さんは増えている月もあります。ミナミや道頓堀など、訪日客に支えられてきた大阪の飲食店にとって、客層を見直すよいタイミングだと言えそうです。

大阪観光局は7月29日の会見でこの数字を明らかにしました。中国からのお客さんが減った理由は、日中関係や中国国内の景気など、いくつかの事情が重なっているとみられます。一方で大阪観光局は、消費額が高い欧米からのお客さんへのアプローチを強める方針を示しています。

これまで「訪日客が来れば客数は自然に伸びる」という感覚で経営してきたお店ほど、こうした変化の影響を受けやすいと言えます。特に、中国からの団体旅行のお客さんを中心に商売をしてきたお店では、これから先の客数の見通しが立てづらくなっているのではないでしょうか。

飲食店経営者が今考えたい3つの視点

• 客層の分散：特定の国のお客さんに頼りすぎず、国内リピーター客や、韓国・台湾からの個人旅行者(FIT、団体ではなく個人で自由に旅行するお客さんのことです)にも目を向けましょう。
• メニュー・接客の見直し：欧米のお客さんは体験や質を重視する傾向があるとされます。多言語メニューや店の雰囲気づくりが効いてきます。
• 立地・規模の再検討：契約更新のタイミングで「今の広さ・立地が本当に必要か」を考え直しましょう。訪日客頼みで大きな店舗を維持してきた場合、家賃負担とのバランスを見直し、移転や規模の縮小、居抜きでの引き継ぎを検討することも経営を守る一つの選択肢です。

よくある質問

Q1. 大阪のインバウンド客数はなぜ減っているのですか？
A. 中国からの訪日客数の大幅な落ち込みが主な要因です。日中関係や中国国内の景気動向などが影響しているとみられます（大阪観光局調べ）。

Q2. 訪日客が減ると、大阪の飲食店経営にどう影響しますか？
A. 特に中国人団体客への依存度が高い店舗ほど、客数の変動リスクが大きくなります。客層の分散が重要です。

Q3. 訪日客に頼らない経営はどうすればよいですか？
A. 地元客・国内リピーターの獲得、韓国・台湾からの個人旅行者向けの対応強化に加え、必要であれば立地・規模の見直しも有効です。

参考

• 上半期の大阪インバウンド数、前年比7.7%減 欧米市場へのアプローチ強化へ【大阪観光局会見】｜訪日ラボ
• 大阪、中国客半減でも前年比増…インバウンド集客の多角化成功、地方格差は鮮明｜インバウンドジャーナル
• 訪日外客数（2026年6月推計値）｜JNTO（日本政府観光局）

※国・地域別の数値は大阪観光局が発表した2026年3月分のデータです。最新の状況は変動する可能性があるため、大阪観光局の公表資料もあわせてご確認ください。